Sáu tháng đầu năm 2026 đánh dấu một giai đoạn chuyển biến đáng chú ý của thị trường bất động sản Việt Nam khi quá trình phục hồi tiếp tục được duy trì, song diễn biến không còn đồng đều giữa các phân khúc và khu vực. Trong bối cảnh môi trường pháp lý dần hoàn thiện, nguồn cung từng bước cải thiện và hành vi của người mua thay đổi rõ rệt, thị trường đang bước vào quá trình tái cấu trúc theo hướng đề cao nhu cầu ở thực, chất lượng sản phẩm và giá trị khai thác bền vững.
Đây là những nội dung nổi bật được công bố tại Hội thảo Báo cáo Thị trường bất động sản Việt Nam quý II và 6 tháng đầu năm 2026 do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) và Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) tổ chức tại TP.HCM ngày 16/7.
Thị trường không còn vận hành theo "sóng" đầu cơ
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS, thị trường hiện nay đã khác đáng kể so với giai đoạn tăng trưởng nóng trước đây. Nếu như những chu kỳ trước chịu tác động lớn từ kỳ vọng tăng giá và hoạt động đầu cơ, thì hiện nay các quyết định đầu tư ngày càng dựa trên khả năng khai thác, tính pháp lý, tiến độ triển khai dự án cũng như nhu cầu ở thực.
Theo các chuyên gia, điều này cho thấy thị trường không suy giảm mà đang tái cơ cấu theo hướng nâng cao chất lượng của các chủ thể tham gia.
Ông cho rằng quá trình thanh lọc đang diễn ra là bước điều chỉnh cần thiết nhằm đưa thị trường phát triển minh bạch và bền vững hơn. Các doanh nghiệp có năng lực tài chính, quỹ đất và khả năng triển khai dự án tiếp tục mở rộng hoạt động, trong khi những đơn vị yếu về nguồn lực hoặc chậm thích ứng buộc phải thu hẹp quy mô hoặc rời khỏi thị trường.
Số liệu thống kê trong nửa đầu năm cũng phản ánh xu hướng này. Lượng doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập mới tăng 23% so với cùng kỳ năm trước, trong khi tổng vốn đăng ký tăng tới 71%. Sau khi cân đối số doanh nghiệp gia nhập và rút lui khỏi thị trường, lĩnh vực bất động sản vẫn ghi nhận mức tăng ròng hơn 1.200 doanh nghiệp.
Nguồn cung tăng nhưng vẫn mất cân đối
Báo cáo của VARS IRE cho biết trong quý II/2026, thị trường ghi nhận gần 34.000 sản phẩm nhà ở mở bán mới. Dù giảm nhẹ so với quý trước, nhưng tính chung 6 tháng đầu năm, lượng sản phẩm mở bán đạt khoảng 98.000 căn, tăng gần 50% so với cùng kỳ năm 2025.
Đáng chú ý, hơn 70.000 sản phẩm trong số này là nguồn cung hoàn toàn mới, tập trung chủ yếu tại các đại đô thị, khu đô thị tích hợp và những dự án được hưởng lợi từ hệ thống hạ tầng đang được đầu tư mạnh.
Tuy nhiên, sự cải thiện về nguồn cung chưa đồng nghĩa với việc giải quyết được bài toán cung - cầu. Cơ cấu sản phẩm tiếp tục nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp và hạng sang.
Trong quý II, căn hộ chiếm gần 75% tổng nguồn cung mới. Trong đó, căn hộ sang trọng và siêu sang chiếm khoảng 45%, căn hộ cao cấp chiếm 37%, còn căn hộ trung cấp chỉ khoảng 18%. Phân khúc nhà ở thương mại giá bình dân gần như vẫn vắng bóng trên thị trường. Áp lực từ chi phí đất đai, tài chính và xây dựng khiến nhiều doanh nghiệp phải định vị dự án ở phân khúc cao hơn để đảm bảo hiệu quả đầu tư. Ngay cả tại các địa phương thuộc vùng TP.HCM mở rộng, nhiều dự án vốn hướng tới nhóm khách hàng trung cấp cũng đã được nâng cấp lên phân khúc cao cấp.
Bà Phạm Thị Miền và ông Lưu Tiến trình bày tham luận tại hội thảo
Các chuyên gia nhận định, nếu không có điều chỉnh về tiêu chí phân loại nhà ở hoặc cơ chế hỗ trợ phù hợp với mặt bằng chi phí mới, khả năng xuất hiện trở lại của phân khúc nhà ở thương mại giá thấp sẽ còn nhiều thách thức.
Người mua thay đổi tiêu chí lựa chọn
Một trong những điểm nổi bật của thị trường nửa đầu năm nay là sự thay đổi rõ nét trong hành vi của người mua. Nếu trước đây dòng tiền thường tập trung vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn thì hiện nay người mua dành nhiều thời gian hơn để đánh giá pháp lý, tiến độ xây dựng, chính sách tài chính, chất lượng bàn giao cũng như khả năng khai thác cho thuê trước khi quyết định.
Nhu cầu ở thực cùng chiến lược đầu tư trung và dài hạn đang trở thành lực đỡ quan trọng của thị trường. Dòng tiền có xu hướng dịch chuyển về các khu vực ven đô, đô thị vệ tinh và những địa bàn có hạ tầng đã hoặc đang được triển khai thay vì chạy theo các cơn sốt đất ngắn hạn.Các đợt tăng giá theo tâm lý FOMO chỉ còn xuất hiện cục bộ và nhanh chóng hạ nhiệt. Thay vào đó, người mua ưu tiên những tài sản có pháp lý rõ ràng, khả năng tạo dòng tiền ổn định và tính thanh khoản cao.
Thanh khoản ổn định, dòng tiền tập trung vào dự án chất lượng
Trong quý II, toàn thị trường ghi nhận khoảng 23.600 giao dịch sơ cấp. Lũy kế 6 tháng đầu năm đạt khoảng 48.000 giao dịch. Đối với nguồn cung mở bán mới, tỷ lệ hấp thụ duy trì khoảng 58%, phản ánh sức cầu vẫn được giữ vững dù người mua ngày càng thận trọng.
Phân khúc căn hộ tiếp tục dẫn dắt thị trường khi chiếm khoảng 73% tổng số giao dịch. Trong đó, nhóm căn hộ có giá từ 50 đến 80 triệu đồng/m² trở thành phân khúc có thanh khoản tốt nhất.
Một xu hướng đáng chú ý là các doanh nghiệp lớn tiếp tục chiếm ưu thế. Theo báo cáo, những chủ đầu tư có thương hiệu và năng lực triển khai tốt đạt tỷ lệ hấp thụ khoảng 70%, gần gấp đôi so với nhóm doanh nghiệp còn lại. Điều này cho thấy yếu tố uy tín, năng lực tài chính và khả năng thực hiện dự án đang trở thành tiêu chí quan trọng trong quyết định của khách hàng.
Giá bán duy trì ở mức cao nhưng thị trường thứ cấp phân hóa
Dù nguồn cung gia tăng, giá bán sơ cấp vẫn tiếp tục neo ở mức cao do chi phí phát triển dự án chưa giảm. Giá căn hộ sơ cấp bình quân trên toàn quốc trong quý II đạt khoảng 80 triệu đồng/m², tăng khoảng 10% so với năm trước. Tại Hà Nội, mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục dẫn đầu cả nước với khoảng 123 triệu đồng/m². TP.HCM duy trì mức khoảng 108 triệu đồng/m², trong khi Bình Dương thiết lập mặt bằng giá mới khoảng 58 triệu đồng/m² nhờ nhiều dự án cao cấp được đưa ra thị trường.
Ở thị trường thứ cấp, diễn biến lại có sự phân hóa mạnh hơn. Sau giai đoạn tăng nóng, nhiều khu vực đã điều chỉnh về mức giá phù hợp với giá trị sử dụng thực tế. Những dự án có cộng đồng cư dân ổn định, khả năng khai thác cho thuê tốt và hạ tầng đồng bộ vẫn giữ được thanh khoản tích cực.
Ngược lại, các sản phẩm mang tính đầu cơ, đặc biệt là đất nền tại những khu vực chưa hoàn thiện hạ tầng hoặc phụ thuộc nhiều vào thông tin quy hoạch, tiếp tục gặp khó khăn trong giao dịch dù đã giảm giá đáng kể.
Hạ tầng sẽ quyết định bản đồ giá trị mới
Tọa đàm
Tại hội thảo, TS. Nguyễn Đức Kiên nhận định giai đoạn 2026-2030 sẽ mở ra chu kỳ phát triển mới của TP.HCM và vùng Đông Nam Bộ khi hàng loạt dự án hạ tầng chiến lược như Vành đai 3, Vành đai 4, sân bay Long Thành, các tuyến metro và cao tốc được triển khai đồng loạt.
Theo ông, trong giai đoạn tới, giá trị bất động sản sẽ không còn được đo bằng khoảng cách địa lý mà bằng thời gian kết nối đến việc làm, dịch vụ và hệ thống tiện ích. Những khu vực hưởng lợi trực tiếp từ hạ tầng đồng bộ sẽ hình thành các cực tăng trưởng mới, trong khi các địa bàn thiếu động lực phát triển sẽ khó duy trì đà tăng giá như trước.
Các chuyên gia VARS IRE nhận định, quá trình thanh lọc đang diễn ra không phải là tín hiệu suy yếu của thị trường mà là bước chuyển cần thiết để hình thành một chu kỳ phát triển ổn định hơn. Khi nhu cầu ở thực, chất lượng sản phẩm và giá trị sử dụng trở thành yếu tố trung tâm, thị trường bất động sản Việt Nam được kỳ vọng sẽ từng bước thiết lập mặt bằng giá trị mới theo hướng minh bạch, thực chất và bền vững.
Thùy Dương
