Áp lực nguồn cung nhà ở xã hội
Với nhiều người lao động tại Tp.HCM, sở hữu một căn hộ vẫn là mục tiêu khó thực hiện khi thu nhập phải dành cho tiền thuê nhà, sinh hoạt, học hành của con cái và các khoản chi phí thiết yếu.
Trong khi đó, việc tìm được nơi ở có giá phù hợp, gần nơi làm việc và thuận tiện tiếp cận trường học, bệnh viện, giao thông công cộng cũng không dễ dàng.
Áp lực này không chỉ xuất hiện ở nhóm thu nhập thấp mà còn ảnh hưởng đến các hộ gia đình trẻ và tầng lớp trung lưu. Khi giá nhà tăng nhanh hơn khả năng tích lũy, người dân phải kéo dài thời gian thuê nhà hoặc chấp nhận sinh sống tại những khu vực xa trung tâm, làm tăng chi phí đi lại và ảnh hưởng đến chất lượng sống.
Tại hội Hội thảo quốc tế về Phát triển đô thị bền vững lần thứ 12 (ICSUD 2026), với chủ đề "Nhà ở cho mọi người: Khả năng chi trả, tính bao trùm và Bền vững" tổ chức tại Trường Đại học Việt Đức (VGU) mới đây, báo cáo tham luận của Sở Xây dựng Tp.HCM thông tin, hiện nay nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn thành phố được dự báo khoảng 1 triệu căn, căn cứ kết quả khảo sát trong chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 2021 - 2030 của các địa phương trước sáp nhập.
Giai đoạn 2021 - 2025, Tp.HCM hoàn thành 17.902 căn nhà ở xã hội trên tổng số 18.143 căn được giao, đạt khoảng 98%. Tuy nhiên, nguồn cung vẫn chưa đáp ứng đầy đủ nhu cầu của người thu nhập thấp, công nhân và các nhóm dân cư khó tiếp cận nhà ở thương mại.
Nhà ở xã hội, nhà cho thuê... hiện nay vẫn chưa thể đáp ứng đủ nhu cầu của người dân.
Trong giai đoạn 2026 - 2030, thành phố đặt mục tiêu phát triển 181.257 căn nhà ở xã hội, gồm 66.657 căn trong giai đoạn 2026 - 2027 và 114.600 căn trong giai đoạn 2028 - 2030.
Để thực hiện mục tiêu, thành phố dự kiến phát triển 67.000 căn bằng nguồn vốn ngoài đầu tư công trên quỹ đất do doanh nghiệp tạo lập; 30.000 căn trên đất do Nhà nước tạo lập hoặc quản lý; 10.000 căn bằng đầu tư công; 50.000 căn nhà ở xã hội cho thuê và 25.000 căn dành cho lực lượng vũ trang nhân dân.
Thành phố cũng xác định 78 dự án với khoảng 73.800 căn cần tập trung triển khai trong giai đoạn 2026 - 2027.
Một dự án tái định cư không sử dụng được Tp.HCM dự kiến chuyển đổi công năng để người dân tiếp cận dễ dàng hơn.
Tuy nhiên, số căn nằm trong danh mục chuẩn bị đầu tư chưa đồng nghĩa với nguồn cung đã sẵn sàng. Tiến độ thực tế phụ thuộc vào việc tháo gỡ vướng mắc pháp lý, giải phóng mặt bằng, huy động vốn và năng lực triển khai của chủ đầu tư.
Thách thức đặt ra là chuyển quỹ đất và danh mục dự án thành nguồn cung thực tế, đồng thời bảo đảm các khu nhà ở có hạ tầng đồng bộ, thuận lợi kết nối với nơi làm việc, trường học, cơ sở y tế và giao thông công cộng.
Giá nhà vượt thu nhập, cần gắn với giao thông công cộng
Theo báo cáo từ Sở Xây dựng Tp.HCM, kế hoạch của thành phố, 50.000 căn nhà ở xã hội cho thuê dự kiến được phát triển từ nhiều nguồn, gồm 10.000 căn từ Tổng Liên đoàn Lao động Việt Nam và Liên đoàn Lao động thành phố, 25.000 căn từ Quỹ Phát triển nhà ở Tp.HCM và 15.000 căn từ các dự án nhà lưu trú công nhân tại khu công nghiệp, khu chế xuất.
Những số liệu này cho thấy nhu cầu đối với nguồn nhà cho thuê hiện hữu đáng được quan tâm. Tuy nhiên, để mở rộng mô hình, thành phố cần bảo đảm giá thuê phù hợp, chất lượng công trình và chi phí vận hành hợp lý.
Giá nhà cao cũng khiến việc tiếp cận của người dân gặp nhiều khó khăn.
Trong tham luận về khả năng sở hữu nhà ở của tầng lớp trung lưu tại Việt Nam, bà Nguyễn Minh Trang, Học viện Ngoại giao Việt Nam thông tin, tỷ lệ giá nhà trên thu nhập tại Hà Nội và Tp.HCM đã lên khoảng 16 lần.
Với kịch bản căn hộ 60m², nếu một hộ gia đình tiết kiệm 20% thu nhập mỗi năm, thời gian tích lũy khoản tiền tương đương 30% giá trị căn hộ có thể kéo dài 23 - 24 năm.
Nghiên cứu cho rằng chỉ hỗ trợ tín dụng sẽ khó giải quyết triệt để vấn đề nếu nguồn cung nhà ở phù hợp với thu nhập vẫn thiếu hụt. Do đó, cần phát triển căn hộ giá vừa phải, mở rộng nhà cho thuê dài hạn và nghiên cứu mô hình thuê mua.
Các chuyên gia cho rằng, Tp.HCM cần phối hợp quy hoạch nhà ở với hệ thống metro, xe buýt, khu công nghiệp và các trung tâm việc làm. Một căn hộ giá thấp nhưng nằm xa nơi làm việc có thể khiến người dân phải chi trả nhiều hơn cho việc đi lại, làm giảm khả năng tiết kiệm và chất lượng sống.
Vì vậy, khả năng chi trả cần được tính trên tổng chi phí sinh sống, thay vì chỉ dựa vào giá mua hoặc giá thuê. Thành phố cũng có thể nghiên cứu cơ chế dành một phần giá trị đất gia tăng từ phát triển TOD để bổ sung nguồn lực cho nhà ở xã hội và nhà ở vừa túi tiền.
TS. Nguyễn Quang (chuyên gia nhà ở, cựu quản lý chương trình Habitat tại Việt Nam) cũng cho rằng, vấn đề về áp lực tài chính đang khiến cho người mua nhà gặp khó, cần có chính sách phát triển lâu dài và hỗ trợ người mua nhà trong dài hạn.
Trao đổi với Người Đưa Tin, TS. Hứa Trần Minh Trí (Hua Tran Minh Tri, Trường Đại học Việt Đức - VGU) cho biết, áp lực nhà ở của người trẻ tại Tp.HCM không chỉ nằm ở khả năng mua nhà mà còn thể hiện rõ qua chi phí thuê nhà hằng tháng.
Trong nghiên cứu, khảo sát về tình hình nhu cầu người mua nhà, người thuê nhà trong độ tuổi từ 18 - 39 cho thấy, nhóm có thu nhập thấp nhất dành mức trung vị tương đương 60% mức thu nhập tối đa của nhóm để trả tiền thuê nhà, gấp đôi ngưỡng 30% thu nhập thường được sử dụng để đánh giá khả năng chi trả nhà ở.
Theo ông Trí, đáp ứng điều kiện về thu nhập chưa đồng nghĩa với khả năng sở hữu nhà trên thực tế. Thực tế, giá thuê giảm dần từ khu vực trung tâm về vùng ven, nơi tập trung nhiều người thu nhập thấp và người nhập cư, nhưng khả năng tiếp cận giao thông công cộng tại những khu vực này còn hạn chế hơn.
Việc mở rộng đối tượng đủ điều kiện mua nhà ở xã hội sẽ khó giải quyết triệt để bài toán nhà ở nếu không đồng thời cải thiện khả năng chi trả và kết nối giao thông.
Điều này đặt ra yêu cầu Tp.HCM cần gắn phát triển nhà ở vừa túi tiền với quy hoạch giao thông công cộng, bảo đảm người lao động không chỉ có cơ hội tiếp cận chỗ ở phù hợp mà còn thuận tiện đi lại và tiếp cận việc làm.
Giá nhà vượt thu nhập, cần gắn với giao thông công cộng. Các chuyên gia cho rằng cần đẩy mạnh các tuyến metro, xây dựng TOD, nhà ở quanh bán kính 1 - 2km thuận tiện cho người dân đi lại và đến các cơ sở làm việc.
Trong tham luận "Chính sách và thực tiễn phát triển nhà ở vừa túi tiền tại Đức – Bài học cho Việt Nam", GS.TS. Hans-Joachim Linke, Đại học Kỹ thuật Darmstadt (Đức) cho rằng: "Việc phó mặc thị trường và các nhà đầu tư tư nhân quyết định nguồn cung khó bảo đảm nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của nhóm thu nhập thấp, ngay cả khi có chính sách trợ cấp nhà ở xã hội".
Theo chuyên gia, chính quyền địa phương cần có công cụ quy hoạch và cơ chế phù hợp để chủ động phát triển nhà ở xã hội, nhà ở vừa túi tiền, đồng thời chịu trách nhiệm đáp ứng nhu cầu nhà ở của người dân.
Kinh nghiệm tại Đức cho thấy, bên cạnh chương trình nhà ở xã hội được Nhà nước hỗ trợ, doanh nghiệp nhà ở thuộc sở hữu đô thị và các tổ chức nhà ở phi lợi nhuận cũng đóng vai trò quan trọng.
Mô hình hợp tác xã nhà ở tạo điều kiện để người thuê tham gia quản lý, có quyền thuê dài hạn và tiếp cận mức tiền thuê được tính toán dựa trên chi phí duy trì, tài chính của công trình.
Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở xã hội có thể suy giảm khi thời hạn ưu đãi kết thúc mà không có đủ dự án mới bổ sung. Vì vậy, chuyên gia nhấn mạnh cần chính sách dài hạn, gắn quy hoạch sử dụng đất với mục tiêu nhà ở vừa túi tiền, tăng vai trò chủ động của chính quyền địa phương và đa dạng hóa mô hình cung ứng.
Nhiều chuyên gia tham dự, trình bày tham luận tại hội Hội thảo quốc tế về Phát triển đô thị bền vững lần thứ 12 (ICSUD 2026), với chủ đề "Nhà ở cho mọi người: Khả năng chi trả, tính bao trùm và Bền vững" tổ chức tại Trường Đại học Việt Đức (VGU).
Từ thực trạng tại Tp.HCM và các nghiên cứu được trình bày tại ICSUD 2026, có thể thấy phát triển nhà ở vừa túi tiền không chỉ là bài toán gia tăng số lượng căn hộ.
Các chuyên gia kiến nghị rằng, thành phố cần tháo gỡ vướng mắc về quỹ đất, thủ tục và nguồn vốn; đa dạng hóa mô hình nhà ở; đồng thời gắn quy hoạch với giao thông công cộng và bảo đảm sinh kế cho người dân.
Thước đo quan trọng không chỉ là số dự án được chấp thuận hay khởi công, mà còn là số căn thực sự hoàn thành, mức giá người dân có thể chi trả và khả năng tiếp cận việc làm, giáo dục, y tế.
Đây là điều kiện để Tp.HCM tiến gần hơn đến mục tiêu phát triển đô thị bền vững, trong đó người dân có cơ hội tiếp cận chỗ ở phù hợp với thu nhập và nhu cầu sống lâu dài.
Phùng Sơn
