Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang thiếu vắng nguồn cung vừa túi tiền, dự thảo Nghị quyết thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp do Bộ Xây dựng xây dựng đang thu hút sự quan tâm lớn.
Chính sách này được đưa ra ngay sau khi Thủ tướng yêu cầu nghiên cứu cơ chế nhà ở cho nhóm người thu nhập trung bình – tức những người có mức thu nhập trên 20 triệu đồng/tháng, không thuộc diện mua nhà ở xã hội (NƠXH) nhưng cũng khó tiếp cận nhà thương mại giá cao.
Vậy nhà ở thương mại giá phù hợp khác gì so với NƠXH? Giá bán, điều kiện mua và chính sách ưu đãi có gì tương đồng, khác biệt?.
Chính sách dự kiến để phát triển nhà thương mại giá phù hợp có nhiều điểm khác biệt so với NƠXH.
Về điểm tương đồng, giá bán của hai loại hình nhà ở đều được xác định theo nguyên tắc tính đúng, đủ các chi phí đất đai, xây dựng, lãi vay... cộng với một mức lợi nhuận định mức.
Chủ đầu tư của nhà ở thương mại giá phù hợp và NƠXH đều được tiếp cận nguồn vốn với lãi suất ưu đãi thấp hơn, thời gian vay dài hơn so với các dự án thương mại thông thường.
Cả hai loại hình đều quy định người mua chỉ được sở hữu một sản phẩm thuộc diện nhà ở được Nhà nước ưu đãi và bị hạn chế chuyển nhượng, không được bán lại trong tối thiểu 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền.
Về điểm khác biệt, một trong những điểm khác biệt lớn nhất là điều kiện thu nhập. NƠXH d ành cho người có thu nhập dưới 20 triệu đồng/tháng , thuộc diện chưa có nhà ở hoặc nhà ở chật hẹp theo tiêu chuẩn quy định. Hướng tới nhóm có thu nhập trên 20 triệu đồng/tháng – nhóm “lỡ nhịp” với NƠXH nhưng chưa đủ khả năng mua nhà thương mại giá cao.
Khác biệt quan trọng khác nằm ở cơ chế đất đai. NƠXH được miễn tiền sử dụng đất và tiền thuê đất đối với toàn bộ diện tích dự án. Trong khi đó, nhà ở thương mại giá phù hợp vẫn phải nộp tiền sử dụng đất, nhưng theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh, thay vì đấu giá.
Đáng chú ý, với dự án nhà ở thương mại giá phù hợp, UBND cấp tỉnh có thể chấp thuận chủ trương đầu tư và giao chủ đầu tư không thông qua đấu giá, đấu thầu. Trong khi đó, dự án NƠXH nếu có từ hai nhà đầu tư quan tâm trở lên vẫn phải tổ chức đấu thầu lựa chọn doanh nghiệp thực hiện.
Ngoài ra, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại giá phù hợp không phải bố trí quỹ đất 20% để xây dựng NƠXH trong dự án – nghĩa vụ bắt buộc với các dự án nhà thương mại tại đô thị lớn.
Về lợi nhuận định mức, doanh nghiệp làm NƠXH được hưởng tối đa 10% tổng vốn đầu tư còn doanh nghiệp làm nhà ở thương mại giá phù hợp có thể được hưởng tối đa 15%.
Mức lợi nhuận cao hơn được xem là “đòn bẩy” thu hút doanh nghiệp tham gia, trong bối cảnh nhiều chủ đầu tư cho rằng lợi nhuận 10% của NƠXH chưa đủ hấp dẫn nếu chi phí đầu vào tăng cao.
Ngoài ra, về thủ tục hành chính, NƠXH cần tuân thủ các quy định đặc thù về NƠXH để rút ngắn thời gian. Trong khi đó, nhà ở thương mại giá phù hợp có thể linh hoạt chọn giữa thủ tục NƠXH hoặc theo quy định xây dựng thông thường.
