Việc áp dụng giá đất TMDV quá cao có thể gây khó khăn chồng chất cho doanh nghiệp, đặc biệt các doanh nghiệp nghỉ dưỡng.
Tiền thuê đất tăng đột biến , doanh nghiệp kêu “khó”
Theo dữ liệu nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), tính đến ngày 24/3/2025, đã có 30 địa phương trên cả nước chính thức công bố quy định điều chỉnh, bổ sung bảng giá đất 5 năm, giai đoạn 2020-2024, có hiệu lực đến ngày 31/12/2025. Một số các địa phương đều ghi nhận mức tăng giá đất nhiều lần so với trước.
Theo Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (Hiệp hội Bất động sản Việt Nam), bên cạnh những tác động tích cực, việc áp dụng bảng giá đất mới không đồng bộ các nguyên tắc xác định giá đất, đặc biệt là nguyên tắc thị trường và nguyên tắc bảo đảm hài hòa lợi ích các bên. Hệ lụy của việc này đã gây rất nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp thuộc trường hợp thuê đất trả tiền hằng năm (được áp dụng giá quy định trong bảng giá - Điều 159 Luật Đất đai 2024) dẫn đến tiền thuê đất tăng đột biến, ảnh hưởng không nhỏ đến kế hoạch kinh doanh của nhiều doanh nghiệp, thậm chí có trường hợp doanh thu không đủ để trả chi phí thuê đất.
Đồng quan điểm, Báo cáo do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) thực hiện hằng năm nêu rõ, hiện nay chỉ số năng lực cạnh tranh cấp tỉnh (PCI) của một số tỉnh, TP trực thuộc TƯ có dấu hiệu giảm sút nên việc xây dựng mức tỷ lệ tính đơn giá thuê đất hằng năm cần được coi là một công cụ để thu hút và giữ chân các nhà đầu tư, nhất là các nhà đầu tư chiến lược. Bởi lẽ, nếu giá thuê đất quá cao so với các tỉnh, nhất là các tỉnh lân cận thì có thể sẽ xuất hiện trường hợp nhà đầu tư bỏ chạy hoặc các nhà đầu tư mới không lựa chọn đầu tư vào thành phố. Do đó, VCCI cho rằng, nhà điều hành tại địa phương cần có những chính sách hỗ trợ doanh nghiệp bứt phá trong sản xuất, đầu tư, đặc biệt trong bối cảnh dự báo kinh tế năm 2025 còn nhiều khó khăn.
Giá phòng thực tế tại nhiều khu nghỉ dưỡng, khách sạn ở Nha Trang – Khánh Hòa thấp hơn so với giá niêm yết, tỷ lệ phòng trống còn rất cao.
Ở góc độ doanh nghiệp, Bà Vũ Lan Anh, Phó Tổng Giám đốc Tập đoàn CEO chia sẻ trong một sự kiện gần đây, các quy định hiện hành không quy định về tính giá đất thương mại, dịch vụ trên cơ sở giá đất ở cùng khu vực. Tuy nhiên, thực tế cho đến nay các địa phương thường thu tiền thuê đất trả tiền một lần trong suốt vòng đời dự án bằng khoảng 70% tiền sử dụng đất ở. Theo đánh giá của doanh nghiệp, tỷ lệ này không có căn cứ khoa học và rất cao. Dẫn tới giá đất thương mại, dịch vụ cao, giá thành bất động sản cao, không khuyến khích các nhà đầu tư đầu tư vào dự án du lịch, nghỉ dưỡng trên đất thương mại, dịch vụ. Từ thực tế trên, bà Vũ Lan Anh nêu quan điểm, “Khi xác định giá đất thương mại, dịch vụ trong bảng giá đất, các địa phương cần xác định, tính toán khoa học theo "nguyên tắc thị trường", "hài hòa lợi ích" để giá đất thương mại, dịch vụ bằng khoảng 20% đến 40% so với giá đất ở.
Đề xuất của bà Lan Anh nhận được sự đồng tình của giới doanh nghiệp bởi đất thương mại, dịch vụ là đất thuê có thời hạn nên mãi mãi là đất công để lại cho thế hệ sau. Hết vòng đời dự án, nhà nước thu hồi để giao dự án mới hoặc xem xét gia hạn. Điều này hoàn toàn khác với đất ở, khi nhà nước giao đất xây dựng nhà ở thì đất này trở thành đất sử dụng lâu dài của người dân.
Cần giải pháp gỡ vướng cho doanh nghiệp, phát triển kinh tế
Trước thực trạng này, một số địa phương trong đó có Đà Nẵng đã chủ động tháo gỡ một phần khó khăn cho các doanh nghiệp khi quyết định giảm 10% cho đất TMDV, cụ thể giảm từ 70% xuống còn 60% giá đất ở. Trong khi đó, Khánh Hòa đang dự kiến áp dụng tỉ lệ giá đất TMDV lên đến 80% so với giá đất ở. Sở dĩ tỷ lệ áp dụng giá đất TMDV cao tại Khánh Hòa dựa trên dữ liệu thị trường du lịch thời kỳ phát triển bùng nổ trong giai đoạn 2016 – 2019 là không phù hợp với thực tế thị trường, còn nhiều khó khăn thách thức sau đại dịch Covid và suy thoái kinh tế. Điều này, vô hình chung sẽ gây khó khăn cho doanh nghiệp, ảnh hưởng nghiêm trọng tới sự phát triển của nền kinh tế nói chung..
Đối với đất TMDV, các chuyên gia cũng khuyến nghị, địa phương cần tính đến các dự án đã đầu tư đi vào hoạt động để chi phí không quá lớn dẫn đến khó khăn cho doanh nghiệp. Ví dụ, với doanh nghiệp kinh doanh đang được nhà nước cho thuê đất hàng năm, bảng giá đất 2025 tăng so với giá 2024 gấp 3-5 lần thì doanh nghiệp sẽ thua lỗ nặng trong bối cảnh khó khăn hiện nay. Lấy ví dụ, tại Nha Trang – Khánh Hòa, thực tế cho thấy, giá của phòng khách sạn cao tầng và cả villa thấp tầng cũng rất thấp so với niêm yết, nhiều khách sạn chỉ để giá để vừa giữ khách vừa duy trì hoạt động, nhiều nơi chấp nhận lỗ, hàng loạt khách sạn ở Nha Trang đang rao bán mà không ai mua.
Theo chuyên gia kinh tế PGS.TS. Đinh Trọng Thịnh, mức thu ngân sách khi giao hay cho thuê đất cần được thiết kế với sự linh hoạt, dựa trên đặc điểm, mục đích sử dụng đất và tính chất các dự án. Đối với đất thương mại, dịch vụ (xây dựng văn phòng, khách sạn, trung tâm thương mại, du lịch), có thời gian thuê đất 50 năm, thì tiền thuê nên tính khoảng 40 - 50% giá trị đất tính theo bảng giá đất hàng năm.
Các chuyên gia, doanh nghiệp kiến nghị các địa phương nên sơ kết, đánh giá, rà soát lại các tác động của bảng giá đất điều chỉnh đã được ban hành. Tham vấn một cách thực chất ý kiến của doanh nghiệp trong quá trình xây dựng bảng giá đất mới áp dụng từ 1/1/2026, để bảng giá đất mới thực sự minh bạch, hài hoà lợi ích, tạo điều kiện cho doanh nghiệp tiếp cận và sử dụng đất đai hiệu quả, thúc đẩy phát triển kinh tế và góp phần đảm bảo an sinh xã hội, đặc biệt là trong giai đoạn khó khăn, cần thêm nguồn lực để phục hồi và góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.
