Theo đó, trong bức tranh chung, đất nền là điểm sáng hiếm hoi khi nguồn cung sơ cấp tăng khoảng 10% so với quý trước, chủ yếu đến từ các dự án mở bán giai đoạn tiếp theo. Đáng chú ý, sức cầu tăng mạnh tới 61%, tương ứng 228 giao dịch thành công – một con số cho thấy dòng tiền đang quay trở lại, nhưng theo cách rất chọn lọc.
Thực tế, giao dịch chủ yếu tập trung vào các dự án của chủ đầu tư lớn, có pháp lý rõ ràng và tiến độ triển khai tốt. Điều này cho thấy thị trường không còn “dễ tính” như giai đoạn trước, khi nhà đầu tư ưu tiên yếu tố an toàn hơn là kỳ vọng tăng giá nhanh.
Mặt bằng giá sơ cấp tăng nhẹ khoảng 2% so với quý trước và 7% so với cùng kỳ, trong khi giá thứ cấp bật tăng mạnh tới 22% so với quý 1/2025. Tuy nhiên, thanh khoản vẫn chịu áp lực khi lãi suất duy trì ở mức cao, khiến dòng tiền chưa thể bứt phá diện rộng.
Trái ngược với đất nền, phân khúc căn hộ ghi nhận sự sụt giảm rõ rệt cả về nguồn cung lẫn giao dịch. Nguồn cung sơ cấp giảm 25%, trong khi nguồn cung mới “lao dốc” hơn 51% so với quý trước. Đây là tín hiệu cho thấy các chủ đầu tư đang chủ động “giữ nhịp”, tránh bung hàng trong bối cảnh tín dụng bị kiểm soát chặt.
Thanh khoản cũng suy yếu khi lượng tiêu thụ chỉ đạt khoảng 68% so với quý 4/2025. Dù vậy, giá bán vẫn neo cao và tăng 5–10% so với cùng kỳ, phản ánh áp lực chi phí đầu vào cũng như quỹ đất ngày càng hạn chế.
Ở thị trường thứ cấp, mức tăng giá 5–7% chủ yếu tập trung vào các dự án có vị trí tốt, kết nối thuận tiện và pháp lý hoàn thiện. Điều này tiếp tục củng cố xu hướng “lọc dự án” đang diễn ra mạnh mẽ.
Phân khúc nhà phố/biệt thự gây chú ý khi nguồn cung tăng đột biến, gấp 7 lần quý trước và 5 lần so với cùng kỳ. Tuy nhiên, mức tăng này mang tính cục bộ, chủ yếu đến từ một dự án quy mô lớn.
Sức cầu tăng mạnh, thậm chí đạt mức cao nhất từ trước đến nay, nhưng giao dịch vẫn tập trung gần như hoàn toàn vào dự án này. Điều đó cho thấy thị trường chưa thực sự phục hồi đồng đều.
Giá sơ cấp giữ ổn định theo quý nhưng tăng trung bình 10% so với cùng kỳ. Trong khi đó, thị trường thứ cấp tăng khoảng 6%, với giao dịch tập trung ở các sản phẩm đã hoàn thiện và có khả năng khai thác ngay.
Phân khúc nghỉ dưỡng tiếp tục là điểm trầm của thị trường. Biệt thự nghỉ dưỡng ghi nhận sức cầu giảm hơn 81%, trong khi condotel giảm tới 87% giao dịch so với quý trước. Nguồn cung mới gần như không xuất hiện, phần lớn hàng hóa vẫn là tồn kho từ các dự án cũ
Dù các chủ đầu tư tung ra nhiều chính sách ưu đãi như chia sẻ lợi nhuận, hỗ trợ lãi suất hay ân hạn nợ gốc, thanh khoản vẫn không cải thiện đáng kể. Nguyên nhân chính đến từ niềm tin nhà đầu tư chưa phục hồi, cùng với những vướng mắc pháp lý kéo dài.
Đặc biệt, phân khúc shophouse nghỉ dưỡng gần như “đóng băng” khi không ghi nhận bất kỳ giao dịch nào trong quý, dù giá bán vẫn giữ ổn định.
Bước sang quý 2/2026, DKRA Consulting dự báo thị trường tiếp tục đối mặt nhiều thách thức. Room tín dụng hạn chế, lãi suất vay mua bất động sản duy trì ở mức cao, cùng với các yếu tố địa chính trị toàn cầu khiến tâm lý nhà đầu tư thêm thận trọng.
Ở phân khúc đất nền, nguồn cung mới dự kiến vẫn khan hiếm, chỉ khoảng 400–500 sản phẩm, trong khi sức cầu khó có đột biến. Giao dịch sẽ tiếp tục tập trung vào các dự án quy mô lớn, do chủ đầu tư uy tín phát triển.
Phân khúc căn hộ có thể đón khoảng 1.000–1.500 sản phẩm mới, chủ yếu tại khu vực Ngũ Hành Sơn – nơi còn quỹ đất và nhiều dự án đang chuẩn bị ra hàng. Tuy nhiên, thanh khoản dự kiến giảm so với năm 2025 do áp lực lãi suất.
Nhà phố/biệt thự có thể đạt nguồn cung 1.500–2.000 căn, với kỳ vọng sức cầu cải thiện nhẹ nhưng vẫn mang tính cục bộ. Trong khi đó, bất động sản nghỉ dưỡng nhiều khả năng tiếp tục trầm lắng, khi các nút thắt pháp lý chưa được tháo gỡ.
Tổng thể, thị trường bất động sản Đà Nẵng đang bước vào giai đoạn thanh lọc mạnh. Dòng tiền không biến mất, nhưng trở nên “khó tính” hơn, chỉ chảy vào những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt và chủ đầu tư uy tín.
Trong bối cảnh đó, cơ hội vẫn tồn tại, nhưng không còn dành cho số đông. Thị trường đang chuyển từ giai đoạn tăng trưởng nóng sang phát triển bền vững hơn. Nơi yếu tố chất lượng, minh bạch và năng lực thực thi sẽ quyết định cuộc chơi.
