Sức cầu tăng
Theo báo cáo thị trường đất nền quý II/2025 của DKRA Consulting, 3 thị trường chủ lực là Long An (cũ), Bình Dương (cũ) và Đồng Nai (cũ) chiếm khoảng 81% tỷ trọng cung sơ cấp, tương đương 5.225 sản phẩm hiện đang mở bán.
Đáng chú ý, sức cầu chung của thị trường đất nền phía Nam tăng 2,4 lần so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, nguồn cung đất nền TPHCM đang ít ỏi, điểm nhấn giao dịch phân khúc này đến từ các khu vực Long An (cũ) và Bình Dương (cũ), chiếm hơn 92% tổng lượng tiêu thụ sơ cấp.
Theo DKRA Consulting, mặt bằng giá sơ cấp giữa các tỉnh thành (cũ) ghi nhận biên độ chênh lệch lớn ở các khu vực và neo giá ở mức cao do tác động của các loại chi phí đầu vào.
Sức cầu chung của thị trường đất nền phía Nam tăng 2,4 lần so với cùng kỳ năm trước.
Cụ thể, giá đất nền sơ cấp TPHCM đạt 140 triệu đồng/m2 (giá cao nhất), trong khi Bình Dương (cũ), Đồng Nai (cũ), Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), Long An (cũ) mức giá cao nhất lần lượt là 90 triệu đồng/m2, 74 triệu đồng/m2, 65 triệu đồng/m2, 60 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá thứ cấp ghi nhận mức tăng trung bình khoảng 4% so với quý trước.
Việc khan hiếm nguồn cung mới sơ cấp trên thị trường đã thúc đẩy các nhà đầu tư lựa chọn các sản phẩm thứ cấp, đặc biệt là nhóm sản phẩm đầy đủ pháp lý. So với cùng kỳ năm 2024, nguồn cung sơ cấp đất nền ghi nhận mức giảm nhẹ 8% và tập trung chủ yếu ở nhóm dự án đã mở bán trước đó với tỷ trọng 95%.
Tương tự, báo cáo của Sở Xây dựng tỉnh Khánh Hòa về tình hình giao dịch bất động sản trong quý II/2025 cho thấy, Khánh Hòa ghi nhận 9.202 giao dịch bất động sản, với tổng giá trị khoảng 11.700 tỷ đồng. So với quý đầu năm, lượng giao dịch tăng 32%.
Dù trong quý II chưa có dự án mới nào đủ điều kiện đưa vào kinh doanh nhưng số lượng giao dịch vẫn tăng mạnh, cho thấy nhu cầu của thị trường là rất lớn.
“Việc sắp xếp, sáp nhập đơn vị hành chính cấp tỉnh chính thức có hiệu lực từ ngày 1/7 được xem là một trong những yếu tố góp phần làm gia tăng đáng kể lượng giao dịch bất động sản trong quý, đặc biệt là loại hình đất nền và căn hộ chung cư”, báo cáo nêu.
Đối với loại hình đất nền, dù số lượng giao dịch giảm nhẹ, nhưng tổng giá trị lại tăng đến 274% so với quý I/2025. Điều này phản ánh sự chuyển dịch từ hoạt động đầu cơ, lướt sóng nhỏ lẻ sang các giao dịch tập trung vào những quỹ đất có giá trị cao và pháp lý rõ ràng.
Cụ thể, trong quý II/2025, tỉnh Khánh Hòa ghi nhận 4.196 giao dịch đất nền, 1.210 giao dịch căn hộ chung cư và 3.796 giao dịch nhà ở riêng lẻ.
Vùng ven tăng giá
Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam cho biết, trong 6 tháng đầu năm 2025, nguồn cung nhà ở mới tại TPHCM vẫn còn hạn chế với khoảng hơn 6.000 căn hộ và hơn 800 căn nhà thấp tầng mở bán. Thay vào đó, nguồn cung mới tại các khu vực ngoại thành như Bình Dương, Long An và Đồng Nai dồi dào hơn, chiếm đến gần 70% tổng nguồn cung nhà ở mở bán ra thị trường.
Ở phân khúc căn hộ, Bình Dương (cũ) nổi bật với gần 8.300 căn hộ mở bán mới, cao gấp 6 lần nguồn cung căn hộ tại TPHCM hiện hữu. Trong khi đó, ở phân khúc nhà phố, biệt thự, villa, tỉnh Long An (nay là Tây Ninh) có gần 4.400 căn mở bán mới, cao gấp 33 lần so với nguồn cung mới tại TPHCM trong cùng giai đoạn.
Trong quý II/2025, giá bán sơ cấp căn hộ và nhà phố, biệt thự tại khu vực vệ tinh TPHCM thiết lập mặt bằng mới.
Ông Kiệt cho rằng, hạ tầng kết nối góp phần thúc đẩy xu hướng giãn dân ra các khu vệ tinh TPHCM. Từ nay đến năm 2027, nguồn cung khu vực lân cận TPHCM vẫn tăng trưởng, chiếm tỉ trọng lớn trên toàn thị trường. Điểm khác biệt so với trước đây là nhu cầu về chất lượng sản phẩm của người mua đối với các dự án khu vực vệ tinh ngày càng thay đổi. Họ yêu cầu chất lượng cao hơn về tiện ích, thiết kế, xây dựng. Đây vừa là áp lực đối với các chủ đầu tư, vừa là yếu tố khiến giá bán của các dự án gia tăng.
Dữ liệu của CBRE Việt Nam chỉ ra, trong quý II/2025, giá bán sơ cấp căn hộ và nhà phố, biệt thự tại khu vực vệ tinh TPHCM thiết lập mặt bằng mới. Hiện, giá bán bất động sản tại Long An cũ, Bình Dương cũ, Đồng Nai đang bắt kịp tốc độ tăng giá của TPHCM. Cụ thể, ở phân khúc căn hộ, giá sơ cấp trung bình tại TPHCM tăng 29%/năm, khu vực Bình Dương (14%/năm), Đồng Nai (15%/năm), khu vực Long An (90%/năm).
Ở phân khúc nhà phố, biệt thự mức tăng giá sơ cấp tại Bình Dương (cũ) là 28%/năm, Đồng Nai 2%/năm, Long An là 21%/năm. Trong khi tại TPHCM hiện hữu, giá sơ cấp phân khúc này có dấu hiệu hạ nhiệt, giảm 3%/năm. Việc giảm này một phần do mặt bằng giá cao - giá trung bình nhà phố, biệt thự TPHCM đạt 303 triệu đồng/m2 trong quý II. Một nguyên nhân khác là nguồn cung hạn chế, thiếu sự đa dạng khiến phân khúc nhà phố, biệt thự tại TPHCM mất đi sức cạnh tranh với các dự án khu vệ tinh.
CBRE Việt Nam dự báo, đến năm 2027, căn hộ TPHCM, Bình Dương, Đồng Nai, Long An ghi nhận mức tăng giá lần lượt là 10%, 11%, 10% và 19%. Ở loại hình nhà phố, biệt thự con số này lần lượt là âm 1%, 4%, 6% và 12%.
“Sự chênh lệch giá giữa các khu vực sẽ tiếp tục kéo thị trường bất động sản vệ tinh TPHCM đi lên. Hiện nguồn cung mới tại TPHCM rất khan hiếm, mặt bằng giá cao, trong khi khu lân cận có nhiều lợi thế về quỹ đất, giá còn thấp, nhu cầu đa dạng”, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt nói.
