Thuê nhà có thể giúp người trẻ giảm áp lực tài chính trong những năm đầu lập nghiệp, nhưng khó thay thế hoàn toàn nhu cầu sở hữu một nơi ở ổn định trong dài hạn. Bởi sau 5 năm hay 10 năm, bài toán về chỗ ở vẫn còn đó, trong khi khả năng mua nhà phụ thuộc ngày càng nhiều vào mức tích lũy, thu nhập và diễn biến giá bất động sản.
Vì vậy, với những người xác định an cư lâu dài, thuê nhà nên được xem là một giai đoạn chuẩn bị, còn sở hữu nhà là mục tiêu cần có lộ trình để tiến tới.
Từ thuê nhà đến mua căn hộ đầu tiên
Sau 6 năm thuê nhà tại TP.HCM, cuối năm 2025, vợ chồng anh Nguyễn Hoàng Nam (32 tuổi) quyết định vay ngân hàng mua căn hộ đầu tiên.
Trước đó, hai vợ chồng thuê một căn hộ với giá khoảng 9 triệu đồng/tháng. Tổng thu nhập dao động 40-45 triệu đồng/tháng. Với mức chi phí này, cuộc sống tương đối thoải mái, không phải chịu áp lực của khoản vay kéo dài hàng chục năm.
Nhiều người trẻ chọn thuê nhà gần trung tâm thay vì mua nhà ngoại ô.
Mỗi lần nghĩ đến mua nhà, anh Nam lại chùn bước. Những căn hộ đáp ứng các tiêu chí hai vợ chồng đặt ra như gần nơi làm việc, diện tích đủ rộng, tiện ích tốt đều có giá vượt xa số tiền tích lũy.
“Lúc đó tôi nghĩ cứ thuê thêm vài năm, tích lũy nhiều hơn rồi mua. Thuê 9 triệu đồng/tháng vẫn dễ chịu hơn rất nhiều so với vay cả tỷ đồng”, anh Nam kể.
Nhưng sau vài năm, số tiền tiết kiệm tăng lên thì giá những căn hộ hai vợ chồng từng nhắm tới cũng thay đổi. Nam nhận ra nếu tiếp tục giữ nguyên tất cả tiêu chí, thời điểm mua nhà có thể còn phải lùi xa.
Hai vợ chồng quyết định thay đổi cách tìm nhà.
Thay vì cố mua gần trung tâm, họ mở rộng phạm vi ra khu vực xa hơn nhưng có kết nối giao thông thuận tiện. Diện tích căn hộ cũng được điều chỉnh xuống. Với hơn 1,5 tỷ đồng tích lũy, vợ chồng anh Nam mua căn hộ khoảng 2,7 tỷ đồng và vay ngân hàng phần còn lại.
Chi phí dành cho nhà ở mỗi tháng hiện cao hơn đáng kể so với thời điểm thuê. Gia đình cũng phải kiểm soát chặt hơn những khoản chi không thiết yếu.
Anh thừa nhận áp lực tài chính sau khi mua nhà là có thật. Tuy nhiên, điều khiến anh thay đổi quan điểm là thay vì chờ đến lúc đủ khả năng mua căn nhà như mong muốn, gia đình chọn sở hữu một căn nhà phù hợp với khả năng hiện tại.
“Căn đầu tiên không được như những gì hai vợ chồng từng đặt ra. Nhưng sau này thu nhập tốt hơn, mình vẫn có thể đổi nhà. Nếu cứ chờ đủ tiền mua đúng căn mình thích thì không biết phải chờ đến bao giờ”, anh nói.
Ở chiều ngược lại, chị Lê Thu Trang (28 tuổi, TP.HCM) vẫn đang thuê nhà với giá 7 triệu đồng/tháng.
Thu nhập 25 triệu đồng/tháng và có hơn 350 triệu đồng tiết kiệm, Trang cho rằng mua nhà ngay lúc này sẽ buộc cô phải vay quá nhiều. Nhưng Trang xác định, thuê nhà cũng không phải lựa chọn lâu dài.
Căn hộ mới, cách trung tâm TP.HCM khoảng 12km, hiện đang có giá khoảng 2,7 tỷ đồng/căn.
Cô đặt mục tiêu trong khoảng 3 năm nâng số tiền tích lũy lên 700-800 triệu đồng. Mỗi tháng, ngoài tiền thuê và sinh hoạt, Trang dành một khoản cố định cho quỹ mua nhà. Tiền thưởng và thu nhập phát sinh cũng được ưu tiên cho mục tiêu này.
Tiêu chuẩn về căn nhà đầu tiên cũng dần thay đổi. Từ chỗ chỉ tìm căn hộ gần nơi làm việc, Trang chấp nhận đi xa hơn nếu khu vực có hạ tầng kết nối thuận tiện và mức giá phù hợp.
“Tôi vẫn muốn có căn nhà của mình. Nhưng tôi muốn mua khi khoản vay nằm trong khả năng trả được lâu dài, chứ không phải tháng nào cũng chỉ sống để trả nợ”, Trang nói.
Một người đã mua, một người vẫn thuê, nhưng lựa chọn của vợ chồng anh Nam và Trang có một điểm chung, đó là thuê nhà không đồng nghĩa từ bỏ mục tiêu sở hữu. Vấn đề là khi nào nên kết thúc giai đoạn thuê để bước vào căn nhà đầu tiên.
Đừng chờ căn nhà hoàn hảo
Ông Phan Công Chánh - chuyên gia tài chính bất động sản cho rằng, giá nhà tăng nhanh hơn thu nhập đang gây áp lực lên khả năng sở hữu nhà của người trẻ. Tuy nhiên, cần phân biệt giữa việc không thể mua nhà và chưa thể mua được đúng căn nhà như kỳ vọng.
“Người trẻ không phải không mua nổi nhà. Họ đang đặt kỳ vọng mua đúng loại nhà, đúng vị trí, đúng thời điểm như hình dung lý tưởng. Nhìn đúng vấn đề thì bài toán mới giải được”, ông Chánh nói.
phan-cong-chanh.pngChuyên gia Phan Công Chánh
Theo vị chuyên gia, khi giá nhà tại khu vực trung tâm vượt quá khả năng tài chính, điều chỉnh kỳ vọng về vị trí, diện tích là lựa chọn cần được tính đến. Thay vì tập trung vào khoảng cách địa lý, người mua có thể xem xét khả năng kết nối của khu vực thông qua metro, đường vành đai, cao tốc và các tuyến giao thông mới.
Đây cũng là cách mở rộng “vùng tìm kiếm” căn nhà đầu tiên mà không buộc người mua phải đẩy khoản vay lên quá cao.
Ông Chánh cũng lưu ý giá thấp không phải tiêu chí duy nhất. “Xa mà có hạ tầng thật, việc làm thật, cộng đồng thật thì là cơ hội. Xa mà chỉ có lời hứa trên bản vẽ là bẫy thanh khoản”, chuyên gia cảnh báo.
Câu chuyện của vợ chồng Nam là một ví dụ cho sự thay đổi kỳ vọng này. Nếu tiếp tục giữ yêu cầu về một căn hộ gần trung tâm và diện tích như mong muốn ban đầu, số vốn gần 1 tỷ đồng vẫn khiến họ phải vay một khoản lớn hơn. Thay đổi vị trí và diện tích giúp gia đình đưa giá căn nhà về gần hơn với khả năng tài chính.
Theo ông Chánh, với căn nhà đầu tiên, đây là điều người trẻ nên cân nhắc: Không nhất thiết phải mua ngay căn nhà hoàn hảo cho 10 hay 20 năm tới. Khi thu nhập, nhu cầu và quy mô gia đình thay đổi, nơi ở hoàn toàn có thể được nâng cấp. Quan trọng hơn là căn nhà đầu tiên phải nằm trong khả năng nắm giữ lâu dài.
Một lựa chọn khác là tiếp tục thuê để chờ thời điểm phù hợp. Bản thân việc chờ không phải chiến lược sai, tuy nhiên cần phân biệt hai kiểu chờ.
Thứ nhất là “chờ có kỷ luật”, tiếp tục thuê nhưng đồng thời tích lũy vốn, nâng thu nhập, xây dựng quỹ dự phòng và theo dõi thị trường để sẵn sàng mua khi xuất hiện sản phẩm phù hợp. Thứ hai là chờ thụ động với kỳ vọng giá bất động sản sẽ giảm đủ mạnh trong tương lai.
“Chờ chỉ thắng khi bạn dùng thời gian đó để mạnh lên, không phải để thị trường tự yếu đi” , ông Chánh nhận định.
Nhu cầu nhà ở của người trẻ đang dần chuyển từ thuê, sang tích luỹ để sở hữu lâu dài.
Rủi ro lớn nhất của chiến lược chờ là tốc độ tích lũy có thể không theo kịp diễn biến giá nhà. Nếu một người cần 5 năm để dành thêm vài trăm triệu đồng, nhưng trong cùng thời gian giá căn nhà mục tiêu cũng tăng, khoảng cách đến quyền sở hữu chưa chắc được thu hẹp.
Bởi vậy, ông Chánh cho rằng người mua nhà để ở không nên đặt toàn bộ kế hoạch tài chính vào việc dự báo khi nào thị trường tạo đáy.
“Đừng định thời điểm cho thị trường, hãy định thời điểm cho chính mình” , ông nói.
Bao nhiêu tiền thì nên mua nhà?
Theo ông Phan Công Chánh, thay vì cố tìm thời điểm giá thấp nhất, người trẻ có thể dựa trên 4 điều kiện để xác định mình đã sẵn sàng mua nhà hay chưa.
Đầu tiên là dòng tiền an toàn. Theo chuyên gia, khoản trả nợ hàng tháng không nên vượt khoảng 35-40% thu nhập. Đồng thời, người mua cần chuẩn bị để vẫn có thể duy trì nghĩa vụ tài chính nếu thu nhập biến động trong khoảng 6-12 tháng .Nguyên tắc này đặc biệt quan trọng với những gia đình trẻ sử dụng vốn vay.
Được ngân hàng chấp thuận cho vay một khoản lớn không đồng nghĩa người mua nên sử dụng hết hạn mức. Khả năng vay và khả năng trả nợ an toàn trong 10-20 năm là hai vấn đề khác nhau.
Một căn nhà chỉ thực sự vừa sức khi sau khoản trả ngân hàng, gia đình vẫn đủ tiền cho sinh hoạt, chăm sóc con cái, y tế và các nhu cầu thiết yếu, đồng thời duy trì được quỹ dự phòng.
Điều kiện thứ hai là thời gian dự kiến sử dụng căn nhà. Ông Chánh cho rằng người mua nên có kế hoạch gắn bó ít nhất 5-7 năm để cân đối những chi phí phát sinh trong quá trình mua, sở hữu và chuyển nhượng.
Thứ ba, quyết định mua nhà không nên khiến một gia đình phải rút cạn toàn bộ tiền tiết kiệm, bán tháo tài sản đang sinh lời hoặc vay đến sát giới hạn tài chính.
Cuối cùng, nhu cầu phải là thật. Mua để phục vụ nhu cầu ở và xây dựng cuộc sống ổn định, thay vì xuống tiền chỉ vì tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội.
Bốn điều kiện này cũng cho thấy khuyến khích sở hữu nhà không đồng nghĩa với mua nhà bằng mọi giá.
Người mới tích lũy vài trăm triệu đồng và thu nhập chưa ổn định có thể tiếp tục thuê. Nhưng nếu đã có nguồn thu ổn định, vốn tự có đủ lớn, quỹ dự phòng và tìm được sản phẩm khiến khoản vay nằm trong giới hạn an toàn, việc tiếp tục chờ chỉ để kỳ vọng giá giảm chưa chắc là lựa chọn tốt hơn.
Trong thời gian chưa mua, người trẻ cũng có thể chủ động xây dựng “quỹ căn nhà đầu tiên”.
Thuê nhà giúp người trẻ giảm áp lực tài chính trước mắt, nhưng nếu mục tiêu vẫn là sở hữu nhà, việc chờ đợi quá lâu chưa chắc giúp căn nhà trở nên gần hơn.
Chẳng hạn, nếu một người có khả năng dành 15 triệu đồng mỗi tháng cho nhu cầu nhà ở nhưng hiện chỉ trả 8 triệu đồng tiền thuê, 7 triệu đồng còn lại có thể được tách riêng cho mục tiêu mua nhà.
Nếu duy trì đều đặn, sau 5 năm riêng khoản này đạt khoảng 420 triệu đồng, chưa tính phần tích lũy ban đầu và lợi tức có thể phát sinh. Điểm quan trọng không nằm ở con số 420 triệu đồng mà ở việc khoảng chênh giữa thuê và mua không bị chuyển hết thành tiêu dùng.
Khi thu nhập tăng, khoản dành cho quỹ mua nhà cũng có thể tăng theo.
Đến một thời điểm, ba yếu tố - vốn tự có, thu nhập và khả năng vay - gặp nhau, người thuê có thể chuyển sang vị thế người mua mà không tạo cú sốc quá lớn cho tài chính gia đình.
Đây cũng là lý do ông Chánh cho rằng người trẻ không nên cố đoán “đáy” thị trường.
“Ngôi nhà tốt nhất không phải cái mua được ở giá thấp nhất, mà là cái mua được và giữ được lâu dài ”, ông nói.
Nhìn theo cách này, thuê và mua không hoàn toàn là hai lựa chọn đối nghịch.
Thuê nhà có thể phù hợp với người mới đi làm, thu nhập chưa ổn định, vốn tích lũy thấp hoặc chưa xác định nơi sinh sống lâu dài. Nó cũng có thể là một giai đoạn cần thiết để người trẻ chuẩn bị cho căn nhà đầu tiên.
