“Vì sao giá nhà cao và cao mãi?” – câu hỏi của Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính tại cuộc họp Ban Chỉ đạo Nhà nước về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản vừa qua đã phản ánh vấn đề nhức nhối của thị trường nhà ở tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP.HCM. Trong đó, giá chung cư Hà Nội đã liên tục tăng mạnh trong vòng 3 năm trở lại đây, tạo áp lực không nhỏ với người mua, đặc biệt là nhóm thu nhập trung bình.
Đáng chú ý, trong quý 3/2025, theo bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc cấp cao CBRE chi nhánh Hà Nội, tại hai đô thị lớn, nguồn cung căn hộ cao cấp đang chiếm ưu thế, với mức giá chào bán từ 120 triệu đồng/m2 trở lên, khiến mặt bằng giá toàn thị trường tăng vọt 31–41% chỉ trong một năm.
Để có cái nhìn rõ hơn về bức tranh thị trường chung cư Hà Nội, chúng tôi đã có cuộc trò chuyện với bà Nguyễn Hoài An.
Thưa bà, bà đánh giá thế nào về bức tranh thị trường căn hộ chung cư Hà Nội trong quý 3/2025?
Có lẽ, trong thời gian vừa qua, điều mà chúng ta nói nhiều nhất là mặt bằng giá đang ở ngưỡng rất cao. Riêng trong quý 3, các dự án chào bán ở ngưỡng giá 120 triệu đồng/m2 ngày càng gia tăng, chiếm 20% trong tổng nguồn cung mở bán mới đạt hơn 10.300 căn. Trong khi đó, nguồn cung phân khúc có giá dưới 60 triệu đồng/m2 gần như vắng bóng.
Dự án giá cao liên tục ra mắt kéo mức chào bán sơ cấp tăng bình quân 16% theo quý và 41% so với cùng kỳ năm ngoái. Đáng chú ý, từ trước đến nay, giá sơ cấp trung bình tại Hà Nội thường thấp hơn TP.HCM cũ. Tuy nhiên, đến quý 3/2025, giá sơ cấp trung bình tại Hà Nội đạt 91 triệu đồng/m2, đã cao hơn TP.HCM.
Trên thị trường chuyển nhượng, mặt bằng chung cư cũng tăng 19% theo năm, bình quân 58 triệu đồng một m2. Đà đi lên này chậm hơn so cùng kỳ 2024, nhưng đã vượt hai quý đầu năm nay.
CBRE chứng kiến nhiều dự án chào bán mới diễn ra sôi động được thị trường đón nhận. Tốc độ bán hàng, đặt chỗ trong năm 2025 được ghi nhận là rất mạnh mẽ, đặc biệt ở phân khúc trên dưới 100 triệu đồng/m2, thu hút sự quan tâm lớn từ người mua.
Còn thanh khoản hiện nay ra sao, thưa bà?
Theo dữ liệu CBRE thống kê, thanh khoản thị trường Hà Nội hiện nay đang rất tích cực. Cụ thể, trong quý 3/2025, nguồn cung mới đạt hơn 10.000 căn hộ, trong khi số căn bán được lên tới hơn 11.000 căn. Con số thanh khoản này đang rất tích cực. Chúng tôi chưa nhìn thấy có dấu hiệu bất ổn nào liên quan đến thanh khoản thị trường.
Vì sao giá cao mà thanh khoản vẫn tốt? Có phải cầu đầu tư đang chi phối thị trường từ nền tảng dòng tiền rẻ và chính sách bán hàng của chủ đầu tư, thưa bà?
Thừa nhận rằng mặt bằng giá sơ cấp hiện đang ở ngưỡng khá cao, tuy nhiên, có một vài yếu tố cần bàn tới.
Thứ nhất, khi mua những nhà mà 2-3 năm nữa mới hoàn thiện, đa phần người mua có suy nghĩ về mặt đầu tư, bởi nếu thực sự cần ở ngay, họ sẽ chọn mua nhà đã sẵn sàng để ở. Còn khi mua căn nhà 2-3 năm nữa mới hoàn thành, hiện tại chưa nhìn thấy ngôi nhà như thế nào thì thật sự bất kỳ ai mua cũng là nhà đầu tư cùng với chủ đầu tư xây dựng nên một ngôi nhà trong tương lai.
Tuy nhiên, khi nhìn vào mặt bằng giá tăng trưởng cao, cần thấy rằng mặt bằng lãi suất là một trong những yếu tố hỗ trợ thuận lợi, góp phần giữ cho thanh khoản thị trường ở mức tốt.
Thứ hai, khi phân tích tốc độ tăng giá, chúng ta cũng nên so sánh với tốc độ tăng giá của một số loại tài sản khác. Ví dụ, giá vàng trong nước tăng tới 65% trong vòng 1 năm qua, đây là mức tăng rất cao của một loại tài sản, và ít nhiều có sự liên quan đến xu hướng tăng giá của bất động sản. Tất nhiên, đây không phải là nguyên nhân trực tiếp, nhưng khi đánh giá diễn biến giá cả, cần nhìn toàn diện, so sánh giữa các kênh tài sản khác nhau để có cái nhìn cân bằng hơn.
Về chính sách bán hàng của các chủ đầu tư, hầu như mọi dự án trên thị trường sơ cấp khi giới thiệu ra thị trường đều đi kèm các chính sách bán hàng nhất định. Trong thời gian gần đây, những chính sách được đưa ra không quá khác biệt so với trước. Phổ biến nhất vẫn là các gói hỗ trợ vay, miễn hoặc hỗ trợ lãi suất đến khi nhận nhà. Đây cũng là những yếu tố góp phần vào khả năng thanh khoản tốt hơn cho thị trường.
Tuy nhiên, cũng cần nói rằng nhu cầu mua và đầu tư bất động sản thời gian gần đây vẫn diễn biến tích cực. Có nhiều lý do cho điều này, đặc biệt là ở phân khúc chung cư tại Hà Nội và khu vực miền Bắc. Người mua nhận thấy lợi thế, ưu điểm của sản phẩm chung cư - vừa có thể khai thác kinh doanh, vừa giữ tài sản tích lũy ổn định. Với nhiều người, đây là kênh đầu tư mà họ cảm thấy tin tưởng và yên tâm.
Vậy, đâu là thách thức lớn nhất mà thị trường đang phải đối mặt?
Với thị trường nói chung, mức giá bán ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp tại thời điểm quý 3/2025 ở Hà Nội đang ở ngưỡng rất cao. Ở thị trường sơ cấp, mặt bằng giá đã vượt 90 triệu đồng/m2, trong khi giá thứ cấp cũng tiếp tục tăng trưởng hai con số trong năm 2025.
Có thể nói, đây chính là một thách thức lớn. Vì sao? Bởi khi mức tăng trưởng giá cao như vậy, thì chắc chắn sẽ có những rào cản, khó khăn từ phía người mua. Mặc dù thanh khoản hiện nay vẫn tốt, số lượng căn hấp thụ vẫn cao, tuy nhiên rất khó để xác định thực chất thanh khoản này đến từ đâu? Liệu đã chạm tới nhóm người mua có nhu cầu ở thực đến mức nào và hiện còn bao nhiêu % người mua ở thực đang gặp khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở. Đó chính là thách thức với thị trường hiện nay.
Về nguồn cung tại Hà Nội, có thể thấy nguồn cung đang tăng trưởng tốt. Khi nguồn cung tăng, hy vọng mặt bằng giá có thể dần được điều chỉnh. Tuy nhiên, nguồn cung hoàn toàn có thể tăng trưởng tốt hơn nữa nếu hạ tầng kết nối được triển khai nhanh hơn. Hiện có rất nhiều dự án hạ tầng đã và đang được phát triển, và đây là tín hiệu rất tích cực cho thị trường.
Tuy nhiên, chỉ khi nào các dự án hạ tầng được hoàn thành và đưa vào sử dụng thực tế, hiệu quả kết nối mới thực sự phát huy. Ví dụ, với hệ thống đường sắt đô thị, chỉ khi số lượng tuyến đủ lớn, kết nối được một tỷ lệ đáng kể địa bàn thành phố và phục vụ tốt người dân, thì mức độ kết nối của các dự án bất động sản mới thực sự được nâng cấp và cải thiện.
Khi nguồn cung tăng, hy vọng mặt bằng giá có thể dần được điều chỉnh.
Về vốn và tín dụng, mặt bằng lãi suất hiện nay đang duy trì ở ngưỡng khá hợp lý so với nền kinh tế Việt Nam. Vì vậy, khả năng tiếp cận tín dụng của người mua, đặc biệt là nhóm người đang đi làm vẫn tương đối thuận lợi.
Bên cạnh đó, ở thị trường sơ cấp, các chủ đầu tư cũng đang có những chính sách hỗ trợ nhất định giúp người mua dễ dàng hơn trong việc tiếp cận vốn.
Như vậy, có thể nói rằng thách thức lớn nhất và rủi ro lớn nhất ở thời điểm hiện tại chính là tốc độ tăng giá mà chúng ta đã và đang nhìn thấy rất rõ.
Trước bối cảnh giá nhà tăng nhanh và neo ở mức cao, Chính phủ đang xây dựng dự thảo nghị quyết để kiểm soát giá nhà. Theo bà, những nỗ lực kiểm soát giá nhà của Chính phủ thời gian qua có hiệu quả như thế nào?
Suốt thời gian vừa qua, khi giá bất động sản liên tục tăng, chúng ta đều thấy Chính phủ đã có khá nhiều động thái nhằm điều tiết thị trường. Gần đây nhất, có đề xuất nổi bật xoay quanh ba nội dung lớn: kiểm soát tín dụng, phát triển nhà ở thương mại giá rẻ, và thành lập trung tâm giao dịch đất đai.
Trong đó, chính sách về trung tâm giao dịch đất đai là nội dung khá rõ ràng và nhìn chung mang lại tác động tích cực, vì nó góp phần tăng tính minh bạch trong giao dịch, đặc biệt là trên thị trường sơ cấp.
Về chính sách kiểm soát tín dụng, theo tôi, khả năng cao sẽ được triển khai thông qua hệ thống ngân hàng. Nhà nước cũng đã có dữ liệu về việc mỗi cá nhân đang sở hữu bao nhiêu bất động sản, và có thể áp dụng ngưỡng trần cho vay, chẳng hạn như 30% với căn thứ hai và 50% với căn thứ ba. Theo chúng tôi, hướng tiếp cận này tương đối phù hợp - và tốt nhất là nên được triển khai theo từng giai đoạn.
Ví dụ, đây có thể là một biện pháp tình thế, được Chính phủ đưa ra trong bối cảnh thị trường có dấu hiệu tăng trưởng nóng. Nhiều quốc gia khác cũng đã áp dụng các công cụ kiểm soát ngắn hạn như vậy để hạ nhiệt thị trường bất động sản. Chúng tôi cho rằng định hướng này là khả thi nếu thực hiện đúng mục tiêu.
Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng, ngôi nhà thứ hai hay thứ ba không phải lúc nào cũng phản ánh hành vi đầu cơ. Nếu mục tiêu của chính sách là kiềm chế đầu cơ, thì cần phân biệt rõ với hoạt động đầu tư lành mạnh.
Thực tế, nhiều gia đình nhiều thế hệ muốn mua thêm một căn nhà cho con cái chẳng hạn - đó là nhu cầu thật, nhưng nếu bị coi là hành vi đầu cơ và phải chịu các biện pháp hạn chế thì sẽ không hợp lý. Vì vậy, theo tôi, việc điều tiết tín dụng nên hướng vào đối tượng đầu cơ trong giai đoạn thị trường tăng nóng, như vậy sẽ hợp lý hơn.
Còn với chính sách phát triển nhà ở thương mại giá rẻ, theo quan điểm cá nhân tôi, chính sách này cần nghiên cứu kỹ hơn. Chúng ta hiện đã có chính sách nhà ở xã hội, và nên phát triển, hoàn thiện trên nền tảng đó thay vì tạo thêm một loại hình mới.
Lý do là bởi nhà ở xã hội là loại hình do Nhà nước quản lý trực tiếp, có tiêu chí và đối tượng rõ ràng, trong khi nhà ở thương mại giá rẻ dễ tạo ra “kẽ hở” cho một số dự án xin cơ chế ưu đãi, từ đó có thể bán thấp hơn và dẫn tới cạnh tranh không cân bằng trên thị trường.
Tôi hoàn toàn ủng hộ việc phát triển nhà ở giá phù hợp, nhưng nên kết hợp hợp lý với chính sách nhà ở xã hội hiện hành. Bởi khi đã gọi là “thương mại”, thì bản chất vẫn phải tuân theo quy luật thị trường. Còn nếu lại có yếu tố hỗ trợ từ Nhà nước, thì loại hình này sẽ rơi vào trạng thái “nửa vời”, không thật sự rõ ràng về bản chất.
Ví dụ, như ở Singapore, họ có chương trình nhà ở công (HDB) với chính sách rõ ràng, rạch ròi, xác định đối tượng, điều kiện được mua và mức hỗ trợ cụ thể — một mô hình mà chúng ta hoàn toàn có thể tham khảo.
Theo bà, thị trường nhà ở 2026 sẽ diễn biến như thế nào?
Tại Hà Nội, nguồn cung chung cư năm 2025 dự kiến 32.000 căn hộ. Những năm tiếp theo, nguồn cung mới dự kiến sẽ liên tục duy trì ở ngưỡng cao, trên 30.000 căn/năm.
Nguồn cung giai đoạn 2025-2026 dự kiến trên 30.000 căn/năm.
Với nguồn cung dồi dào như vậy, kỳ vọng là người mua sẽ có nhiều lựa chọn hơn, các dự án cũng sẽ cạnh tranh hơn. Và khi có sự cạnh tranh, chính sách giá bán cũng được kỳ vọng sẽ linh hoạt, mềm mại hơn để đảm bảo tính thanh khoản.
Còn nếu như các chủ đầu tư vẫn giữ mức giá cao, thì có lẽ lúc đó chúng ta sẽ nhìn thấy những điều chỉnh nhất định về thanh khoản. Dù vậy, chúng tôi vẫn kỳ vọng sẽ có sự cạnh tranh về chính sách giá, khuyến mãi giữa các dự án.
