Bộ Tài chính vừa trình Chính phủ dự án Nghị định quy định chi tiết một số điều và biện pháp để tổ chức, hướng dẫn thi hành luật Thuế thu nhập cá nhân.
Theo Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản được tính bằng 2% giá chuyển nhượng.
Thời điểm xác định thu nhập tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực hoặc thời điểm đăng ký quyền sử dụng, quyền sở hữu bất động sản. Luật giao Chính phủ quy định chi tiết điều này.
Theo đó, dự thảo Nghị định quy định cụ thể, giá chuyển nhượng bất động sản là giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.
Với trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà hợp đồng không ghi giá đất hoặc giá ghi thấp hơn giá tính theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất thì giá chuyển nhượng đất sẽ tính theo bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất (nếu có) tại thời điểm chuyển nhượng.
Bộ Tài chính đang đề xuất giá tính thuế chuyển nhượng bất động sản căn cứ theo giá hợp đồng (Ảnh: Hữu Thắng).
Trường hợp chuyển nhượng cả quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất như nhà ở, công trình xây dựng, nếu hợp đồng không ghi giá đất hoặc giá thấp hơn bảng giá đất thì phần giá trị quyền sử dụng đất sẽ tính theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh của địa phương.
Nếu giá trị nhà, công trình trên hợp đồng thấp hơn mức tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định thì cơ quan thuế sẽ căn cứ theo mức giá do địa phương ban hành.
Nếu UBND cấp tỉnh chưa có quy định giá tính lệ phí trước bạ nhà thì áp dụng quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.
Đối với công trình xây dựng hình thành trong tương lai, giá tính thuế được xác định căn cứ vào tỉ lệ góp vốn trên tổng giá trị hợp đồng nhân với giá tính lệ phí trước bạ công trình xây dựng do UBND cấp tỉnh quy định.
Trường hợp UBND cấp tỉnh chưa có đơn giá thì áp dụng theo suất vốn đầu tư xây dựng công trình do Bộ Xây dựng công bố, đang áp dụng tại thời điểm chuyển nhượng.
Với trường hợp cho thuê lại bất động sản, nếu giá ghi trên hợp đồng thấp hơn mức do UBND cấp tỉnh quy định thì cơ quan thuế sẽ tính theo mức giá của địa phương.
Dự kiến, Nghị định có hiệu lực thi hành từ ngày 1/7/2026. Theo dự thảo nghị định, thời điểm xác định thu nhập tính thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:
Nếu hợp đồng chuyển nhượng không có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay bên bán, thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực.
Nếu hợp đồng có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay bên bán, thời điểm tính thuế là lúc làm thủ tục đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu bất động sản.
Nếu cá nhân nhận chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng tương lai, thời điểm tính thuế là lúc nộp hồ sơ khai thuế với cơ quan thuế.
Cá nhân góp vốn bằng bất động sản chưa phải nộp thuế ngay tại thời điểm góp vốn. Thuế chỉ phát sinh khi chuyển nhượng phần vốn góp, rút vốn hoặc doanh nghiệp giải thể.
