Theo báo cáo mới nhất của Knight Frank Việt Nam vào ngày 14/5 cho biết, các khu vực văn phòng ngoài trung tâm Tp.HCM đang trở thành “điểm nóng” mới của thị trường bất động sản thương mại khi ghi nhận hiệu suất vượt trội trong suốt một thập kỷ qua.
Dữ liệu nghiên cứu cho thấy, tổng diện tích hấp thụ ròng tại các khu vực ngoài trung tâm trong 10 năm qua đạt gần 200.000 m², cao hơn khoảng 50% so với khu vực CBD (trung tâm thương mại) và gần gấp 4 lần so với khu vực phía Nam và TP.Thủ Đức cũ.
Văn phòng ngoài trung tâm Tp.HCM đang trở thành “điểm nóng” mới của thị trường bất động sản thương mại khi ghi nhận hiệu suất vượt trội. (Ảnh minh họa)
Xu hướng này phản ánh sự thay đổi mạnh trong tư duy thuê văn phòng của doanh nghiệp. Thay vì “đổ dồn” vào khu trung tâm với chi phí đắt đỏ, nhiều doanh nghiệp đang ưu tiên các tòa nhà chất lượng cao ở khu vực ngoài CBD để tối ưu vận hành, giảm áp lực chi phí và tận dụng lợi thế giao thông ngày càng cải thiện.
Theo ông Alex Crane, Giám đốc điều hành Knight Frank Việt Nam nhận định, các khu vực văn phòng ngoài trung tâm hiện không còn bị xem là lựa chọn thứ cấp. Trong 10 năm qua, ngày càng nhiều doanh nghiệp sẵn sàng triển khai chiến lược thuê dài hạn ngoài khu CBD nhờ giá thuê hợp lý hơn, dễ bố trí chỗ đậu xe, tiết kiệm thời gian di chuyển và vẫn đáp ứng tiêu chuẩn vận hành hiện đại.
Nếu năm 2015, giá thuê trung bình tại các khu vực ngoài trung tâm chỉ khoảng 18 USD/m²/tháng thì đến quý I/2026 đã tăng lên khoảng 26 USD/m²/tháng. Dù tăng mạnh, mức này vẫn thấp hơn rất nhiều so với các tòa nhà hạng A tại trung tâm Tp.HCM, nơi giá thuê hiện đã vượt ngưỡng 50 USD/m²/tháng.
Các phường trung tâm như Phú Nhuận, Thạnh Mỹ Tây, Tân Mỹ đang nổi lên nhờ hạ tầng phát triển nhanh, nguồn cung lớn và khả năng kết nối thuận tiện. Đây cũng là những khu vực ghi nhận nhu cầu thuê gia tăng mạnh từ doanh nghiệp công nghệ, logistics, dịch vụ chuyên nghiệp và sản xuất.
Đáng chú ý, thị trường đang chứng kiến sự phổ biến của mô hình vận hành “hub-and-spoke”, tức doanh nghiệp vẫn duy trì văn phòng đại diện tại khu trung tâm nhưng chuyển các bộ phận vận hành, hỗ trợ hoặc hành chính ra ngoài CBD để giảm chi phí.
Trong bối cảnh giá thuê văn phòng tại khu trung tâm Tp.HCM thuộc nhóm cao nhất Đông Nam Á, nhiều nhà đầu tư tổ chức cũng bắt đầu đánh giá lại tiềm năng của các tài sản văn phòng ngoài trung tâm, đặc biệt là những dự án có tiêu chuẩn hiện đại và hiệu quả khai thác cao.
Dù nguồn cung tăng mạnh trong suốt 10 năm qua, tỷ lệ trống tại các khu vực ngoài trung tâm vẫn được đánh giá ở mức kiểm soát được. Tỷ lệ trống tăng từ 7% năm 2015 lên khoảng 13% vào năm 2025 nhưng vẫn thấp hơn đáng kể so với khu vực CBD.
Theo giới chuyên gia, hạ tầng phát triển, xu hướng làm việc thay đổi sau đại dịch và áp lực tối ưu chi phí đang tái định hình “bản đồ văn phòng” Tp.HCM, trong đó khu ngoài trung tâm ngày càng đóng vai trò quan trọng thay vì chỉ là phương án thay thế.
Mỹ Hậu
