VnREA đánh giá cao và kì vọng ở việc Bộ tài chính đang gấp rút xây dựng dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất. Sự sửa đổi lần này của Nghị định 103 là hết sức cần thiết nhằm tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án bất động sản trên cả nước.
Theo quy định tại khoản 2 Điều 257 Luật đất đai năm 2024, được quy định chi tiết tại khoản 2 Điều 50 và khoản 9 Điều 51 Ngị định 103, đối với trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, cho phép chuyển từ hình thức thuê đất trả tiền hằng năm sang thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê, gia hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch chi tiết ... trước ngày Luật đất đai năm 2024 có hiệu lực thi hành, nhưng chưa quyết định giá đất thì người sử dụng đất phải nộp khoản tiền bổ sung đối với thời gian chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất bằng 5,4%/năm tính trên số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp.
Theo dự thảo Nghị định 103, khoản tiền bổ sung đối với trường hợp đã có quyết định giao đất, cho thuê đất trước thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực vẫn quy định như sau:
Về mức thu khoản tiền bổ sung đang đề xuất theo 2 phương án. Phương án 1: giữ nguyên mức thu 5,4%/năm và phương án 2: Giảm mức thu xuống 3,6%/năm.
Về thời gian tính khoản tiền thu bổ sung đang quy định tính từ thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất đến thời điểm chậm nhất mà cơ quan nhà nước phải có thông báo thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trừ đi 180 ngày.
Từ dự thảo Nghị định sửa đổi 103/2024/NĐ-CP, VnREA kiến nghị tới Bộ Tài chính (cơ quan chủ trì soạn thảo), Bộ Tư pháp (cơ quan thẩm định dự thảo Nghị định), Bộ Nông nghiệp và Môi trường nhằm tháo gỡ vướng mắc cho các dự án.
Cụ thể, VnREA kiến nghị sửa đổi dự thảo Nghị định theo hướng không thu tiền bổ sung đối với trường hợp người sử dụng đất dù được giao đất, cho thuê đất nhưng không thể đưa đất vào kinh doanh (chưa thựa hiện bán sản phẩm); chỉ thu tiền bổ sung với mức thu 3,6%/năm đối với trường hợp người sử dụng đất đa đưa đất và kinh doanh (đã thực hiện bán sản phẩm và thu tiền).
Về thời gian tính khoản tiền thu bổ sung, VnREA đề nghị tính từ thời điểm Luật đất đai năm 2024 có hiệu lực (từ ngày 1/8/2024) đến thời điểm chậm nhất mà cơ quan Nhà nước phải có thông báo thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trừ đi 180 ngày.
Lý do có kiến nghị trên, theo VnREA, việc không thu đất đối với trường nhà đầu tư không đưa đất vào kinh doanh để đảm bảo sự công bằng giữa Nhà nước và nhà đầu tư. Do theo quy định của pháp luật, đất đai thì người sử dụng chỉ có các quyền đưa đất vào sử dụng, kinh doanh khi đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất.
Trên thực tế, đa số các chủ đầu tư tuân thủ quy định của pháp luật, mặc dù đã được giao đất, cho thuê đất nhưng do chưa phê duyệt giá đất, chưa hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất nên chưa đưa đất vào kinh doanh.
Trường hợp này nếu yêu cầu người sử dụng đất phải nộp tiền bổ sung là không hợp lý do doanh nghiệp không được hưởng lợi từ việc được giao đất. Ngược lại, doanh nghiệp còn bị thiệt hại do việc chậm xác định giá đất dẫn đến không đưa đất vào kinh doanh được.
Đối với trường hợp vẫn đưa đất vào kinh doanh trước khi cơ quan nhà nước các định giá đất thì doanh nghiệp đã được hưởng lợi từ việc được giao đất nên Nhà nước yêu cầu thu khoản tiền bổ sung là hợp lý.
Ngoài ra, theo VnREA việc tính thời gian chưa phải nộp khoản tiền bổ sung từ thời điểm có quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất là việc quy định chế tài nặng hơn đối với hành vi phát sinh trước thời điểm Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (do Luật đất đai 2013 không có quy định). Việc này không hợp lý và không phù hợp với quy định của Điều 55 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật số 64/2025/QH15 (không có hiệu lực trở về trước đối với hành vi mà thời điểm thực hiện hành vi pháp luật không quy định trách nhiệm pháp lý, hoặc quy định trách nhiệm pháp lý nặng hơn).
