Giá chung cư mới vẫn tăng
Số liệu được Savills Việt Nam đưa ra trong Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội quý 1/2025, công bố ngày 16/4 tại Hà Nội.
Về nguồn cung mới căn hộ Hà Nội trong quý 1/2025 giảm 39% theo quý nhưng tăng 95% theo năm, đạt 7.940 căn. Nguồn cung sơ cấp đạt 11.168 căn, giảm 33% theo quý và 14% theo năm.
Số lượng căn bán được đạt 7.914 căn, giảm 41% theo quý nhưng tăng 49% theo năm. Hạng B chiếm 99% số lượng căn bán được. Nguồn cung mới có tỷ lệ hấp thụ rất tốt, chủ yếu phân khúc trung cấp và cao cấp, đạt 84%.
Bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cao cấp bộ phận Nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội cho biết, trong quý 1/2025, Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Smart City và Vinhomes Global Gate chiếm tới 89% nguồn cung mới và 90% số lượng căn bán được, phản ánh việc duy trì nguồn cầu đối với các dự án đại đô thị. Những dự án này sở hữu tiện ích vượt trội để bù đắp cho vị trí nằm ở xa bao gồm trung tâm thương mại, tiện ích thể thao, trường học và bệnh viện.
Giá bán căn hộ chung cư mới ở Hà Nội trung bình đạt 79 triệu đồng/m2, tăng 5% theo quý và 32% theo năm.
Bà Hằng cho hay lượng căn hộ có giá trên 4 tỷ đồng chiếm 50% tổng số căn hộ bán được, tăng đáng kể từ mức 6% trong năm 2021. Các căn hộ có giá bán từ 2 - 4 tỷ đồng chiếm 50% lượng căn hộ bán được còn lại. Trong quý 1/2025 thị trường Hà Nội không ghi nhận giao dịch căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng.
Bà Hằng chia sẻ, những người có 2 tỷ phải cân nhắc mua căn hộ diện tích nhỏ hoặc mua căn hộ hình thành trong tương lai kết hợp dùng đòn bẩy tài chính.
Trong 5 năm qua, giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tăng trung bình 22%/năm.
"Trong 5 năm qua, giá bán căn hộ sơ cấp tại Hà Nội tăng trung bình 22%/năm. Đông Anh ghi nhận mức tăng giá cao nhất, đạt 42% theo năm do dự án Vinhomes Global Gate mở bán. Tây Hồ dẫn đầu giá sơ cấp với 185 triệu đồng/m2 và đứng thứ hai về tốc độ tăng trưởng đạt 40%/năm. Tuy nhiên, giá bán hiện đã ở mức cao, người mua cẩn trọng khi đầu tư căn hộ lúc này", bà Hằng khuyến nghị.
Giá chung cư cũ điều chỉnh giảm
Tại thị trường thứ cấp, giá bán thứ cấp trung bình đạt 60 triệu đồng/m2, giảm 1% theo quý nhưng tăng 41% theo năm. Bà Hằng cho biết, chênh lệch giữa giá sơ cấp và thứ cấp cao nhất ở các dự án hạng A (52%), theo sau là hạng B (21%).
Nói về triển vọng thị trường căn hộ Hà Nội, bà Hằng cho biết, trong 3 quý còn lại của năm 2025, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội chỉ khoảng 7.400 căn, trong đó hạng B tiếp tục dẫn đầu, chiếm 67%.
Bà Hằng phân tích, trong quý 2, một lượng cung ở vị trí đẹp như Vinhomes Global Gate hay quỹ căn Vinhomes Ocean Parks được đưa ra ở mức giá cao nên mặt bằng giá sơ cấp chưa thể giảm ngay.
Tuy nhiên, xu hướng thời gian sắp tới, quỹ đất cạn dần, nguồn cung ở các đại dự án như Vinhomes Golden Gate có lẽ sẽ ra hết, đến quý 3-4/2025 không còn. Đồng thời, lúc đó thêm các dòng các sản phẩm vừa túi tiền, nhà ở xã hội được đưa ra thị trường sẽ đáp ứng nhu cầu cần nhà ở.
Từ năm 2026 trở đi, thị trường căn hộ Hà Nội sẽ đón nhận một lượng cung lớn căn hộ chung cư mở bán mới, số lượng ước tính khoảng 80.900 căn, từ 99 dự án mở bán ở các khu vực Hoài Đức, Đông Anh, Hoàng Mai.
Đáng lưu ý, Hoài Đức, Đông Anh, Hoài Mai sẽ đóng góp 52% thị phần. Điều này cho thấy một thực tế những quận huyện áp sát nội đô sẽ có thêm nguồn cung, xu hướng phát triển ra ngoài ngoại thành.
Và cũng phải đến năm 2026, thị trường Hà Nội mới có nguồn cung căn hộ hạng C với mức giá bán phù hợp hơn.
Một câu hỏi được nhiều người quan tâm lúc này là trong quý 2, giá có tiếp tục tăng hay không? Bà Hằng cho biết, căn cứ vào các dự án sắp tới tung ra thị trường, dự báo giá trên thị trường sơ cấp sẽ chưa giảm. Giá nhà quý 2 sẽ đi ngang như quý 1, ở ngưỡng 79 triệu đồng/m2.
Tuy nhiên trên thị trường thứ cấp, giá căn hộ trong quý 1 đã giảm 1% theo quý. "Điều này cho thấy đã có sự điều chỉnh giảm. Mức độ giảm sẽ có sự điều chỉnh hợp lý hơn. Tuy nhiên, đây không phải cắt lỗ đâu mà người ta đã lãi rồi. Giờ họ giảm kỳ vọng lợi nhuận và quyết định bán ra, khi đó mức giá sẽ giảm hơn", bà Hằng chia sẻ.
