Chia sẻ mới đây, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho hay, việc chậm trễ thủ tục định giá kéo dài khiến nhiều doanh nghiệp thực tế chỉ còn lại 30-40 năm sử dụng khi nộp tiền. Tuy nhiên doanh nghiệp vẫn phải thực hiện đủ nghĩa vụ tài chính cho cả 50 năm. Đây là những “điểm vướng” tồn đọng của Luật Đất đai 2024 trở về trước. Nguyên nhân của sự chậm trễ này bắt nguồn từ việc áp dụng phương pháp thặng dư để định giá đất cụ thể trước đây phức tạp và mất thời gian.
Ông Châu cho biết Quốc hội đã tiếp nhận các kiến nghị và ban hành Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, nhằm xử lý những bất cập này.
Theo định hướng sửa đổi Luật Đất đai sắp tới, việc xác định giá đất cụ thể đối với các trường hợp này sẽ được xóa bỏ, chuyển sang áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh. Tuy nhiên, Nghị quyết 254 có quy định đối với những địa phương chưa đáp ứng đủ điều kiện thì vẫn có thể áp dụng phương pháp thặng dư để xác định giá đất cụ thể. Đây cũng là một trong những cơ sở để UBND TP.HCM ban hành Quyết định 45/2026 quy định hệ số điều chỉnh giá đất, trong đó loại trừ việc áp dụng bảng giá đất đối với 6 trường hợp, bao gồm tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất.
Thực tế cho thấy, nhiều doanh nghiệp dù đã nhận quyết định cho thuê đất với thời hạn 50 năm, song dự án vẫn chưa thể triển khai trong nhiều năm do chưa được xác định đơn giá thuê đất chính thức. Chưa xác định được giá đất đồng nghĩa với việc doanh nghiệp không thể ký hợp đồng thuê đất chính thức, không thể hoàn tất nghĩa vụ tài chính và xin cấp phép xây dựng để đưa đất vào khai thác.
Trong thời gian chờ xác định đơn giá thuê đất, doanh nghiệp vẫn phải duy trì các chi phí liên quan, trong khi chưa thể tạo ra dòng tiền từ dự án. Theo các doanh nghiệp, việc tính thời hạn thuê đất từ ngày có quyết định cho thuê trong khi thủ tục xác định giá đất kéo dài đang đẩy phần lớn rủi ro về phía nhà đầu tư.
Theo ông Châu, một dự án được giao đất 50 năm nhưng mất 10-15 năm xử lý thủ tục, pháp lý hoặc chờ xác định nghĩa vụ tài chính thì thời gian khai thác thực tế chỉ còn 35-40 năm. Khi thời hạn sử dụng đất còn dưới 30 năm, doanh nghiệp sẽ khó tính toán hiệu quả do vẫn phải bỏ vốn lớn trong khi thời gian tạo dòng tiền bị rút ngắn. Điều này làm giảm sức hấp dẫn của dự án trên thị trường chuyển nhượng.
Chẳng hạn, một doanh nghiệp nước ngoài đầu tư dự án khu thương mại, dịch vụ tổng hợp và dân cư đa chức năng tại Khu đô thị Thủ Thiêm (TPHCM) từng đề nghị chấm dứt đầu tư, hoàn trả quyết định giao và cho thuê đất sau nhiều năm chờ hoàn tất thủ tục. Doanh nghiệp được giao đất từ năm 2017 nhưng đến năm 2025 mới có quyết định định giá đất. Quá trình kéo dài khiến tiến độ phát triển dự án bị ảnh hưởng, trong khi nghĩa vụ tài chính về đất tăng lên, cùng với khoản tiền chậm nộp, tạo thêm áp lực cho nhà đầu tư.
Một trường hợp khác là Saigon One Tower, nay là IFC One Saigon, từng được Công ty TNHH MTV Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) đưa ra đấu giá. Do thời hạn sử dụng đất tại thời điểm đó chỉ còn khoảng 39 năm thay vì đủ 50 năm, giá trị của dự án khi đưa ra thị trường cũng bị ảnh hưởng.
Theo ông Châu, nếu thời hạn sử dụng đất vẫn được tính từ ngày có quyết định giao hoặc cho thuê đất ban đầu, toàn bộ khoảng thời gian doanh nghiệp không thể triển khai dự án vẫn bị trừ vào “vòng đời” của tài sản. Vì thế, nếu thời hạn sử dụng đất được tính lại phù hợp với thời điểm cơ quan có thẩm quyền xử lý dự án, giá trị tài sản có thể tăng lên. Điều này vừa có thể tạo thêm nguồn thu cho Nhà nước, vừa cải thiện khả năng tiếp tục triển khai dự án của nhà đầu tư.
Do đó, vị này đề xuất, trước mắt, UBND các tỉnh, thành phố cần rà soát từng dự án, xác định đúng cơ chế tính tiền thuê đất, công khai tiến độ giải quyết và làm rõ trách nhiệm nếu việc chậm trễ xuất phát từ cơ quan Nhà nước. Việc sẽ góp phần tháo gỡ khó khăn trước mắt cho doanh nghiệp, khơi thông nguồn lực đất đai, đồng thời tạo bước chuẩn bị đồng bộ trước khi Luật Đất đai mới đi vào cuộc sống.
