Sáng 11-4, dưới sự điều hành của Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định, Quốc hội thảo luận tại hội trường về Dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Công chứng. Nhiều đại biểu Quốc hội tập trung góp ý vào phạm vi các giao dịch bắt buộc phải công chứng, đặc biệt là giao dịch bất động sản.
Đại biểu Nguyễn Minh Tuấn (Đoàn Phú Thọ) phát biểu sáng 11-4. Ảnh: Phạm Thắng
Nhiều ý kiến cho rằng dự thảo luật cần quy định cụ thể, minh bạch hơn, tránh cách diễn đạt định tính dẫn tới áp dụng không thống nhất; đồng thời phải hài hòa giữa yêu cầu an toàn pháp lý với mục tiêu tạo thuận lợi, giảm chi phí cho người dân và doanh nghiệp.
Đi thẳng vào thực tiễn giao dịch nhà đất, đại biểu Nguyễn Minh Tuấn (Đoàn Phú Thọ) cho rằng nội dung người dân hiện đặc biệt quan tâm là công chứng bất động sản.
Theo đại biểu, lĩnh vực này đang phát sinh nhiều vấn đề trong thực tế, vì vậy lần sửa luật này cần tạo điều kiện để giao dịch được thuận lợi hơn và phát huy hiệu quả hơn.
Chính vì vậy, đại biểu Tuấn bày tỏ quan điểm không nên quy định theo hướng tất cả các giao dịch bất động sản đều bắt buộc phải công chứng. Thay vào đó, cần có sự linh hoạt hơn: có loại hợp đồng nên khuyến khích công chứng, có loại có thể để người dân tự lựa chọn theo nhu cầu.
Đại biểu đồng thời đặt vấn đề cần làm rõ bản chất của hoạt động công chứng trong giao dịch bất động sản là công chứng về hình thức hay cả nội dung, và nếu giao dịch có dấu hiệu sai phạm, ví dụ như trốn thuế, thì công chứng viên có trách nhiệm đến đâu.
Từ đó, đại biểu đề nghị ban soạn thảo tiếp tục nghiên cứu theo hướng linh động hơn, phù hợp với từng loại hợp đồng cụ thể.
Đại biểu Lê Thanh Hoàn (Đoàn Thanh Hóa) phát biểu. Ảnh: Phạm Thắng
Trong khi đó, đại biểu Lê Thanh Hoàn (Đoàn Thanh Hóa) cho biết dự luật đã bổ sung giao dịch đặt cọc để mua bán bất động sản thuộc phạm vi công chứng của công chứng viên. Ông đề nghị cần cân nhắc thận trọng việc có nên coi hợp đồng đặt cọc để mua bán bất động sản là đối tượng thuộc thẩm quyền công chứng của công chứng viên hay không.
Theo ông, đây là nội dung cần phải báo cáo rõ trước Quốc hội, bởi theo nguyên tắc tại điều 3 dự thảo luật chỉ quy định giao dịch phải công chứng được luật quy định, bao gồm giao dịch mua bán, chuyển nhượng, tặng cho, phân chia tài sản, góp vốn, thế chấp có đối tượng là bất động sản.
Đối với giao dịch luật chuyên ngành không quy định phải công chứng không thuộc phạm vi bắt buộc.
Trong khi đó theo quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản, hợp đồng mua bán, tặng cho, thế chấp, góp vốn bất động sản, nhà ở bắt buộc công chứng, chứng thực.
Như vậy, theo đại biểu Hoàn, nếu coi "giao dịch đặt cọc để mua bán bất động sản" là một phần không tách rời của giao dịch mua bán bất động sản - đương nhiên đây sẽ là đối tượng bắt buộc. Tuy nhiên, trên thực tế, giao dịch đặt cọc hiện nay không bắt buộc công chứng.
"Đặt cọc mua bán nhà, chuyển nhượng đất, nhiều người có thể cho rằng việc công chứng sẽ bảo đảm quyền và lợi ích của các bên. Tuy nhiên, trên thực tế, có những trường hợp người bán gặp nhiều rắc rối từ các hợp đồng đặt cọc đã được công chứng", ĐB Lê Thanh Hoàn nêu.
Dẫn Bộ luật Dân sự, đại biểu cho rằng nếu bên mua không thực hiện nghĩa vụ như cam kết đặt cọc, bên bán có quyền bán cho người khác. "Cho đến nay, không có văn bản quy phạm pháp luật nào cấm thực hiện quyền này" - ông nói.
Tuy nhiên, trên thực tế không thể thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà, đất khi hợp đồng đặt cọc trước đó chưa được hủy bỏ.
Theo quy định hiện hành, tòa án chỉ tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu khi có căn cứ cho rằng việc công chứng có vi phạm pháp luật. Do đó, nếu không có căn cứ để tòa án tuyên bố vô hiệu, văn bản công chứng vẫn còn hiệu lực cho đến khi các bên cùng yêu cầu hủy bỏ.
Điều này gây bất lợi cho bên bán, vì bên mua vi phạm nghĩa vụ đặt cọc nhưng khi ký kết hợp đồng đặt cọc, bên bán không có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng đã công chứng.
"Trong trường hợp này, người bán sẽ bị hạn chế quyền của mình nếu bên mua không đồng ý, dù bên mua là bên vi phạm.
Thực tế có trường hợp bên mua lợi dụng điều này để gây khó khăn, buộc bên bán phải trả lại tiền cọc hoặc chấp nhận thỏa thuận khác.
Do đó, ĐB Lê Thanh Hoàn đề nghị cân nhắc việc đưa hợp đồng đặt cọc bất động sản vào diện phải công chứng.
