Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), tính đến ngày 20/3, tại TP.HCM đã ghi nhận 256 doanh nghiệp đề xuất thực hiện 303 dự án nhà ở thương mại theo cơ chế thí điểm được quy định tại Nghị quyết 171 của Quốc hội.
Những dự án này được đề xuất trên tổng cộng 303 khu đất, với diện tích gần 2.000 ha, phần lớn là đất nông nghiệp hoặc đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Vì vậy, việc Nghị quyết có hiệu lực sẽ tháo gỡ được nhiều khó khăn cho doanh nghiệp.
Ông Châu bày tỏ quan điểm đánh giá cao Nghị quyết thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất. Ông khẳng định đây là tin mừng đối với doanh nghiệp bất động sản vì được mở thêm cánh cửa mới để làm nhà thương mại.
Nghị quyết 171 của Quốc về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại qua thỏa thuận nhận quyền hoặc đang có quyền sử dụng đất sẽ có hiệu lực từ 1/4. (Ảnh minh họa)
Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), nhận định, việc thí điểm cho phép doanh nghiệp được mua đất không phải đất ở để làm dự án nhà ở không chỉ tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho dự án nhà ở thương mại đang “kẹt” vì không có yếu tố đất ở mà còn tăng khả năng tiếp cận đất đai, khuyến khích nhà đầu tư phát triển dự án, góp phần hỗ trợ tăng nguồn cung nhà ở cho thị trường.
Tuy nhiên, ông Đính cho rằng quá trình chuyển đổi và nhận chuyển đổi vẫn cần sự hỗ trợ của cơ quan quản lý Nhà nước. Bởi việc thỏa thuận với người dân có đất nằm trong quy hoạch đất ở để làm nhà ở thương mại có thể gặp khó khăn, do người dân không muốn chuyển đổi, hoặc muốn chuyển nhượng với giá quá cao.
Vì vậy, về dài hạn, quy định theo hướng Nhà nước đóng vai trò là nhà cung cấp quỹ đất lớn nhất, để triển khai các dự án phát triển kinh tế - xã hội thông qua đấu giá, hoặc đấu thầu sử dụng đất sẽ là giải pháp quan trọng, nhằm đảm bảo cho thị trường cân bằng và nâng cao khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân.
Trong khi đó, theo Luật sư Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản, việc Nghị quyết 171 có hiệu lực được kỳ vọng sẽ tháo gỡ được vướng mắc cho các dự án mà nhà đầu tư đang sử dụng đất hoặc đã “mua gom” đất, phù hợp với quy hoạch làm nhà ở thương mại nhưng chưa thể thực hiện do không có đất ở.
Cũng theo ông Đỉnh, Nghị quyết đã mở ra cánh cửa cho phép tự thỏa thuận với người dân có đất để nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất theo cơ chế “thuận mua - vừa bán” sẽ làm hài hòa lợi ích giữa cả 3 bên: Doanh nghiệp (có được đất), Người dân (được đền bù thỏa đáng) và Nhà nước (không phải thu hồi đất, giảm công việc phải làm nhưng vẫn thu được tiền đất, thuế, phí, lệ phí...).
" Cơ chế dân sự dựa trên nền tảng bình đẳng về địa vị pháp lý, bình đẳng về quyền và nghĩa vụ, tự do thỏa thuận, thuận mua - vừa bán luôn là lựa chọn tốt nhất và cần khuyến khích áp dụng ", ông Đỉnh nhấn mạnh.
Đặc biệt, ngoài Nghị quyết 171, Chính vừa cũng vừa ban hành thêm Nghị định 71 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.
So với Nghị quyết 171 (phạm vi áp dụng cho trường hợp doanh nghiệp, tổ chức đang có quyền sử dụng đất hoặc nhận quyền sử dụng đất), Nghị định 75 có sự mở rộng hơn khi cho phép áp dụng với cả trường hợp tổ chức sử dụng đất do mua tài sản, nhận góp vốn bằng tài sản gắn liền với đất.
Sự mở rộng này là hợp lý bởi điều kiện để tổ chức được nhận quyền sử dụng đất là rất chặt chẽ, bao gồm điều kiện khu đất phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận.
Trong khi thực tiễn rất sinh động, chẳng hạn trường hợp nhà đầu tư đề xuất thỏa thuận về quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại trên khu đất 10ha, gồm 100 thửa đất mà chỉ cần một vài thửa không được cấp giấy chứng nhận.
" Việc cho phép áp dụng với cả trường hợp tổ chức mua tài sản trên đất sẽ tháo gỡ các vướng mắc có thể nảy sinh ", ông Đỉnh nhấn mạnh.
Theo Nghị quyết 171, nhà đầu tư được thỏa thuận nhận quyền sử dụng với đất nông nghiệp, phi nông nghiệp (đất thương mại dịch vụ) không phải đất ở, đất khác trong cùng thửa để làm dự án nhà ở thương mại. Chính sách này được thí điểm trong 5 năm. Trước đó, nhà đầu tư chỉ được làm dự án nhà ở thương mại khi có quyền sử dụng với đất ở, theo Luật Nhà ở 2014.
Trường hợp trong khu, thửa đất có phần do cơ quan, tổ chức Nhà nước quản lý nhưng không tách được thành dự án độc lập thì được đưa vào diện tích đất chung để lập dự án và Nhà nước thu hồi, giao cho nhà đầu tư không qua đấu giá, đấu thầu.
Điều kiện để dự án được thí điểm chính sách này là khu, thửa đất phải ở khu vực đô thị, phù hợp quy hoạch sử dụng đất cấp huyện. Dự án thí điểm cần có tối đa 30% diện tích đất ở tăng thêm trong kỳ quy hoạch (so với hiện trạng sử dụng đất) theo phương án phân bổ và khoanh vùng đất đai của quy hoạch tỉnh đến 2030.
UBND cấp tỉnh sẽ xem xét, cấp phép cho tổ chức kinh doanh bất động sản nhận chuyển quyền sử dụng đất. Cùng với đó, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải đáp ứng điều kiện về đất đai, pháp luật về nhà ở, kinh doanh bất động sản, đầu tư.
