Tại phiên thảo luận Quốc hội ngày 30/10 về dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), ông Lê Thanh Hoàn, Ủy viên chuyên trách Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội, đề nghị bổ sung quy định cấm chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Theo ông Hoàn, tình trạng tài chính hóa bất động sản đang vượt tầm kiểm soát, khiến nhà ở từ tài sản phục vụ nhu cầu an cư trở thành công cụ đầu cơ, lướt sóng.
Đề xuất được đưa ra trong bối cảnh hoạt động mua bán suất đầu tư và chuyển nhượng hợp đồng tại các dự án chưa bàn giao diễn ra phổ biến. Tuy nhiên, giới chuyên gia cho rằng nếu cấm trên diện rộng, chính sách không chỉ tác động đến nhà đầu cơ mà còn có thể ảnh hưởng đến người mua có nhu cầu thực và khả năng lưu thông của thị trường.
Bàn về vấn đề này, ông Nguyễn Quang Huy, CEO Khoa Tài chính - Ngân hàng, Trường Đại học Nguyễn Trãi (NTU) cho biết đề xuất cấm chuyển nhượng hợp đồng nhà ở hình thành trong tương lai hướng tới kiểm soát đầu cơ, bảo vệ người mua. Tuy nhiên, cần đánh giá tác động, hài hòa giữa yêu cầu quản lý và nhu cầu giao dịch chính đáng.
Theo ông Huy, nếu cấm giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, thanh khoản của thị trường sẽ chịu ảnh hưởng và cả hệ sinh thái vốn có từ chủ đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp, nhà đầu tư chuyên nghiệp đến người mua thực và các bên trung gian.
"Dự án bất động sản thường kéo dài từ 12 đến 36 tháng, cộng thêm thời gian hoàn thiện pháp lý. Trong khoảng thời gian dài đó, doanh nghiệp phải đối mặt với chi phí vốn dội lên, lãi vay cao và nguy cơ thị trường đóng băng khi đủ điều kiện bán. Cuối cùng mọi chi phí đều được tính vào giá bán, khiến người mua nhà phải gánh chịu và giá nhà càng khó giảm", ông Huy nhấn mạnh.
Theo vị chuyên gia này giải pháp căn cơ để hạ giá thành bất động sản là tăng nguồn cung, tháo gỡ vướng mắc về quỹ đất, xác định giá đất hợp lý và rút ngắn thủ tục phê duyệt, nghiệm thu gắn với bảo đảm chất lượng. Qua đó, doanh nghiệp giảm chi phí chờ đợi, hạn chế tác động của biến động giá nhân công, vật liệu và cải thiện khả năng tiếp cận nhà ở.
Đồng quan điểm TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho biết thực tế thị trường thời gian qua ghi nhận hiện tượng một bộ phận nhỏ nhà đầu tư thứ cấp lợi dụng cơ chế mua bán nhà ở hình thành trong tương lai để "tay không bắt giặc". Tuy nhiên, việc áp dụng biện pháp cấm tuyệt đối bị đánh giá là một mệnh lệnh hành chính mang tính can thiệp thô bạo vào nguyên tắc thị trường.
"Dưới góc độ pháp lý, quy định này xâm phạm quyền tài sản hợp pháp và quyền chuyển nhượng hợp đồng được bảo hộ bởi Hiến pháp và Bộ luật Dân sự. Trong cuộc sống, người dân khi gặp rủi ro tài chính đột xuất như bệnh tật, mất việc hay nợ nần cần phải có lối thoát hợp pháp để bán tài sản xử lý công việc cá nhân", ông Lượng khẳng định.
Cũng theo ông Lượng, về mặt kinh tế, nhà đầu tư thứ cấp đóng vai trò là "chất xúc tác" cung cấp thanh khoản cho thị trường. Khi cấm chuyển nhượng, dòng tiền của chủ đầu tư sẽ bị đứt gãy bởi phần lớn dự án hiện nay sống nhờ nguồn vốn huy động từ người mua nhà trả trước.
"Trong khi Việt Nam chưa phát triển các quỹ đầu tư dài hạn (như REITs) và doanh nghiệp chưa đủ nguồn lực tài chính để bán nhà theo hình thức "chìa khóa trao tay", việc cấm đoán sẽ bóp nghẹt nguồn cung và làm đình trệ các công trình. Cùng với đó, giao dịch bị đẩy vào thị trường ngầm. Khi nhu cầu thực tế vẫn tồn tại nhưng kênh chính ngạch bị cấm, các bên sẽ tìm cách giao dịch qua các hình thức lách luật ở "vùng tối" thị trường, phát sinh thêm nhiều rủi ro pháp lý", ông Lượng khẳng định,
Theo vị chuyên gia này, thay vì đưa điều khoản cấm cứng vào luật gây bất đối xứng pháp lý, giải pháp tối ưu là sử dụng các công cụ quản lý kinh tế và van điều tiết kỹ thuật. Tạo van điều tiết theo tiến độ như quy định điều kiện được phép chuyển nhượng hợp đồng khi dự án đạt được mốc tiến độ xây dựng cụ thể.
"Cùng với đó, dùng đòn bẩy thuế suất. Áp dụng mức thuế cao đối với hành vi đầu cơ, đồng thời miễn giảm hoặc tạo điều kiện cho người mua một căn vì nhu cầu ở thực hoặc gặp khó khăn phải bán. Minh bạch hóa cơ sở dữ liệu, xây dựng Cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản kết nối với dữ liệu dân cư để lọc chính xác đối tượng giao dịch, từ đó hạch toán thuế và kiểm soát đầu cơ một cách hiệu quả", TS. Trần Xuân Lượng khẳng định.
