Thị trường đã khác
Phát biểu tại tọa đàm “Dòng vốn ngoại đổ bộ - Cơ hội cho bất động sản Việt Nam”, TS. Đinh Thế Hiển - Viện trưởng Viện Nghiên cứu Tin học và Kinh tế ứng dụng cho biết, dòng vốn quốc tế đang có xu hướng dịch chuyển từ các thị trường rủi ro cao sang những nền kinh tế ổn định hơn và Việt Nam hoàn toàn có cơ hội trở thành điểm đến hấp dẫn. Tuy nhiên, để nắm bắt cơ hội này, Việt Nam cần tiếp tục cải thiện môi trường đầu tư, nâng cấp hạ tầng, cũng như nâng cao chất lượng nguồn nhân lực.
Nhìn lại các chu kỳ của thị trường bất động sản Việt Nam, TS. Đinh Thế Hiển cho rằng dù có những điểm tương đồng nhất định về diễn biến giá, nhưng bản chất nền tảng kinh tế và cấu trúc thị trường hiện nay đã có nhiều khác biệt so với giai đoạn 2010 - 2012.
Sự khác biệt của thị trường bất động sản hiện tại không chỉ nằm ở giá, mà nằm ở nền tảng và động lực tăng trưởng.
Cụ thể, hơn một thập kỷ trước, thị trường chứng kiến sự tăng giá mạnh của bất động sản, thậm chí vượt xa khả năng chi trả của người dân. Tuy nhiên, thực tế sau đó cho thấy thị trường đã phát triển theo một quỹ đạo khác. Đà tăng giá mạnh thời điểm đó phần nào phản ánh quá trình tích lũy và chuyển đổi của nền kinh tế, dù chưa hoàn toàn tương xứng với giá trị thực tại từng khu vực.
“Giai đoạn 2010 - 2012 không hoàn toàn là một “bong bóng” theo nghĩa kinh điển, mà là thời kỳ nền kinh tế đang trong quá trình chuyển đổi cấu trúc. Nếu như trước đây, thị trường tăng trưởng chủ yếu dựa vào kỳ vọng và dòng tiền ngắn hạn, thì hiện nay đang dần chuyển sang dựa trên nền tảng thực chất hơn, gắn với quá trình đô thị hóa, công nghiệp hóa và hội nhập kinh tế quốc tế. Sự khác biệt không chỉ nằm ở giá, mà nằm ở nền tảng và động lực tăng trưởng,” ông Hiển nói.
Tương tự, ông Ngô Thành Huấn - Tổng giám đốc Công ty CP Tư vấn đầu tư và Quản lý tài sản FIDT khẳng định, trong bối cảnh hiện tại, chiến lược phân bổ tài sản cần chuyển từ tư duy “đầu cơ” sang “chọn lọc và quản trị rủi ro”. Các lớp tài sản có tính ổn định như vàng, trái phiếu chất lượng cao và đặc biệt là bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực hoặc gắn với các trung tâm kinh tế lớn sẽ đóng vai trò quan trọng.
Khác với giai đoạn trước, khi dòng tiền có thể dễ dàng chảy vào các khu vực đầu cơ, thị trường bất động sản hiện nay đòi hỏi nhà đầu tư phải gắn với các khu vực có hạ tầng tốt, tiềm năng khai thác thực và nằm trong các trục phát triển đô thị, đặc biệt là mô hình đại đô thị gắn với hệ thống giao thông công cộng như metro.
Chủ đầu tư phải chuyển hướng
Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho thấy sự gia tăng mức độ quan tâm của khách hàng quốc tế đối với thị trường bất động sản nội địa. Cụ thể, lượng tìm kiếm bất động sản từ người nước ngoài đã ghi nhận mức tăng 28% xuyên suốt giai đoạn 2023 - 2025. Con số này phản ánh sức hấp dẫn của thị trường Việt Nam khi dòng vốn toàn cầu đang trong pha tái cấu trúc và tìm kiếm điểm đến an toàn.
Lượng tìm kiếm bất động sản từ người nước ngoài đã ghi nhận mức tăng 28% xuyên suốt giai đoạn 2023 - 2025.
Dữ liệu cũng chỉ ra, sự phân bổ nhu cầu mang tính tập trung cao vào các đô thị trọng điểm thay vì dàn trải. TPHCM hiện dẫn đầu khi thu hút 40% lượng tìm kiếm từ khối ngoại, tiếp nối là Hà Nội với 22%. Trong khi đó, các thành phố biển sở hữu lợi thế du lịch và hạ tầng như Đà Nẵng, Nha Trang chiếm khoảng 15% tổng lượng quan tâm.
Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho biết, thị trường đã bước qua giai đoạn mua tài sản chỉ để chờ tăng giá. Hiện tại, dòng tiền ngoại đang định hình lại cấu trúc thị trường thông qua ba nhóm sản phẩm lõi. Chiếm tỷ trọng lớn nhất là phân khúc căn hộ tại các đô thị trung tâm với 48% lượng tìm kiếm. Khối ngoại hiện dồn sự chú ý vào các dự án trung và cao cấp, sở hữu vị trí thuận lợi và có khả năng khai thác cho thuê để tạo dòng tiền đều đặn.
Đồng thời, bất động sản tại các khu đô thị vệ tinh cũng đang trở thành bến đỗ mới của dòng tiền. Lực đẩy từ các dự án hạ tầng giao thông và định hướng quy hoạch đã làm thay đổi hành vi của cả nhà đầu tư trong nước lẫn quốc tế, với mức độ dịch chuyển xu hướng ước tính khoảng 20%. Bên cạnh đó, bất động sản nghỉ dưỡng duy trì sức hút với 15% lượng tìm kiếm.
Ông Nguyễn Thanh Tâm - Giám đốc Kinh doanh miền Nam Công ty CP Vinhomes nhìn nhận, sự thay đổi của dòng vốn ngoại đang đặt ra tiêu chuẩn mới cho thị trường. Nhà đầu tư - đặc biệt là khối ngoại - không còn tìm kiếm những sản phẩm mang tính đầu cơ mà tập trung vào các dự án có giá trị sử dụng thực, khả năng khai thác lâu dài và tạo dòng tiền ổn định. Điều này buộc các chủ đầu tư phải chuyển hướng phát triển sang các dự án quy mô lớn, quy hoạch bài bản và tích hợp đa chức năng.
Bất động sản tại các khu đô thị vệ tinh cũng đang trở thành bến đỗ mới của dòng tiền.
“Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một giai đoạn phát triển mới, nơi dòng vốn ngoại đóng vai trò quan trọng nhưng vận hành theo logic chặt chẽ hơn. Nhà đầu tư không còn tìm kiếm cơ hội “lướt sóng”, mà ưu tiên các dự án có pháp lý hoàn chỉnh, vị trí chiến lược, hạ tầng đồng bộ và khả năng khai thác thực tế. Điều này đồng nghĩa với việc thị trường phải nâng cao chất lượng để đáp ứng yêu cầu ngày càng cao của dòng vốn”, ông Tâm nói.
Từ góc nhìn dài hạn, ông Tâm cho rằng thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn mới, nơi các dự án có quy mô lớn, khả năng tạo “traffic” - tức thu hút dòng người, dòng tiền và hoạt động kinh tế sẽ trở thành yếu tố quyết định tiềm năng phát triển. Đây cũng là mô hình đã được chứng minh tại nhiều đô thị lớn trên thế giới, khi các khu vực có khả năng thu hút lượng lớn người dùng và du khách thường trở thành những điểm đến có giá trị cao và bền vững.
