Nhà đầu tư bán nhà phố để gồng đất tỉnh
Thị trường bất động sản rơi vào trầm lắng, theo đó đất nền tại nhiều khu vực vùng ven trung tâm thành phố lớn và các tỉnh liên tục giảm mạnh. Cụ thể, theo khảo sát của chúng tôi tại vùng ven mà một số tỉnh như Bắc Giang, Bắc Ninh, Hưng Yên,... giá đất nền đã giảm phổ biến khoảng 30% so với đầu năm ngoái, thậm chí những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính có thể chấp nhận bán với mức giảm sâu hơn.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA) - Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thời gian qua, tình trạng chờ đợi trầm lắng vẫn tồn tại. Theo đó, giá bất động sản, đặc biệt là sản phẩm đất nền ở những khu vực từng xảy ra "sốt đất" tiếp tục được điều chỉnh về giá trị phù hợp, tương xứng với giá trị đầu tư vào nội tại sản phẩm và hạ tầng khu vực.
"Nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính, đặc biệt có sử dụng chương trình ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc giai đoạn 2018-2022 của các chủ đầu tư buộc phải cắt lỗ 10-30%, thậm chí lên đến 30-50% giá trị đầu tư", ông Đính nói.
Trước bối cảnh giá đất ở các khu vực xa trung tâm liên tục giảm giá nhưng vẫn khó thanh khoản, trong khi đó nợ ngân hàng vẫn còn đó. Một số nhà đầu tư vì khó gồng gánh lãi suất khi mua đất nền tỉnh nên buộc phải bán nhà phố cơ cấu lại dòng tiền.
Anh Nguyễn Văn Tiến, giám đốc sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội chia sẻ, trong quá trình thị trường diễn biến sôi động, anh cũng tham gia đầu tư nhiều lô đất tại các thị trường tỉnh. Tuy nhiên, do sử dụng đòn bẩy tài chính lớn đến nay anh Tiến rơi vào trạng thái kiệt quệ, không gồng gánh được lãi suất.
“Hiện tôi còn nắm giữ 6 mảnh đất tại Bắc Giang, Hưng Yên và vùng ven Hà Nội, tổng giá trị ở thời điểm sốt khoảng 20 tỷ đồng. Để có tiền mua các lô đất này tôi phải vay ngân hàng hơn 10 tỷ đồng. Tuy nhiên, nếu bán đi sẽ phải cắt lỗ rất sâu so với thời điểm đầu năm 2022 may ra mới có khách hàng mua. Như vậy, nếu bán đi, trả ngân hàng xong tôi không còn bao nhiêu tiền. Hơn nữa, văn phòng môi giới của tôi cũng cần có tiền để duy trì. Trong khi trước đó tôi đã dồn hết tiền của chỉ để trả lãi ngân hàng mỗi tháng”, anh Tiến nói.
Trong lúc căn nhà ở mặt phố gia đình đang sinh sống trên địa bàn quận Nam Từ Liêm được giá, anh Tiến đã chốt bán ngay với khách mua giá 15 tỷ đồng. Sau khi mua bán hoàn tất, anh Tiến chọn mua một căn chung cư cũ 2,5 tỷ đồng cũng trên địa bàn quận này để gia đình ở. Số tiền còn lại, anh Tiến tất toán khoản nợ mua đất trước đó với ngân hàng và để một khoản duy trì sàn môi giới.
“Bán nhà phố đi cũng rất tiếc nhưng giờ thị trường gặp khó sàn môi giới ít giao dịch, nợ vẫn chồng chất nên tôi đành chấp nhận. Chỉ hy vọng giá đất hồi phục, khi nào làm ăn tốt tôi sẽ cố gắng mua căn nhà phố khác vừa ở vừa làm văn phòng”, người này nói.
Đất nền vẫn là kênh tích sản được ưa chuộng
Thực tế, hiện nay việc các nhà đầu tư bị mắc kẹt tại bất động sản tỉnh không hiếm. Tuy nhiên, tình trạng chấp nhận giảm giá sâu hầu hết chỉ đến từ những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính quá lớn.
Theo TS. Nguyễn Văn Đính thị trường thời gian qua gặp nhiều khó khăn nhưng vẫn xuất hiện những điểm sáng ở các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng, tốc độ đô thị hóa cao, đặc biệt là các sản phẩm nhà ở được đầu tư bởi chủ đầu tư uy tín, có pháp lý tốt, phục vụ nhu cầu thực, có thanh khoản tốt trong dài hạn và nhu cầu cho thuê cao.
Căn hộ chung cư để ở, có quy mô, tiện ích và chất lượng tốt tại các khu vực trung tâm các thành phố lớn, có tốc độ dịch chuyển dân số cơ học nhờ sự phát triển của các khu công nghiệp, khu trung tâm dịch vụ du lịch vẫn thu hút sự quan tâm của các của người dân có nhu cầu ở thực, trong đó có cả nhu cầu sản phẩm cao cấp, đầu tư. Trong khi đó, nhu cầu mua đất nền làm tài sản vẫn được nhà đầu tư ưa chuộng và tiếp tục là phân khúc được lựa chọn hàng đầu.
Dự báo về thị trường bất động sản, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc công ty đầu tư Bất động sản Việt An Hòa, phải sang nửa cuối năm, thị trường đất nền mới có thể hồi phục giao dịch. Hiện nay là giai đoạn nhà đầu tư đang thăm dò, chưa xuống tiền khi các thông tin về lãi suất, tín dụng còn chưa cải thiện.
Ông Quang cho rằng, thị trường bất động sản đang ở trạng thái khó đoán, dù có điểm sáng. Năm 2023 là năm nhiều thách thức, có thể phải từ năm 2024 trở đi, thị trường bất động sản nói chung, đất nền nói riêng mới hồi phục trở lại. Ông Quang cho rằng, mỗi người sẽ có thời điểm riêng để quyết định xuống tiền, nhưng nếu quan sát thị trường ai chấp nhận rủi ro có thể mua.
“Bởi theo thống kê, từ đầu năm 2008, bất động sản từ đỉnh rồi rớt xuống đáy còn 50% vào năm 2013, sau đó mới lên lại nhưng lên rất ít. Tuy nhiên, giai đoạn 2014 - 2019 là giai đoạn tăng gấp đôi (tức trở lại như cũ). Do đó, ai muốn chắc ăn thì nên quan sát thêm để nhìn thấy bức tranh thị trường rõ hơn”, ông Quang nói.