Tuy nhiên, người mua thận trọng dù mức giá giảm có nơi lên tới 50-70%. Áp lực thu hồi vốn và chi phí tài chính đang khiến thanh khoản trở thành bài toán khó đối với không ít nhà đầu tư.
Một khu đất đấu giá tại xã Mê Linh. Ảnh: Quang Thái
Giá giảm sâu, giao dịch vẫn khó
Sau giai đoạn tăng nóng vào năm 2024-2025, giá đất nền tại nhiều khu vực phía Bắc đang điều chỉnh giảm rõ rệt. Những địa bàn từng thu hút dòng tiền nhờ thông tin quy hoạch, hạ tầng nay xuất hiện mức giá rao bán thấp hơn đáng kể so với lúc đỉnh. Tuy nhiên, giá giảm không đồng nghĩa với giao dịch dễ dàng hơn, nhất là khi nhiều nhà đầu tư vẫn kỳ vọng thị trường sẽ sớm phục hồi để có thể bán được mức giá tốt hơn.
Theo dữ liệu lịch sử giá rao bán trên trang Batdongsan.com.vn tại Khu đô thị Minh Giang - Đầm Và (xã Mê Linh, Hà Nội), giá đất nền phổ biến trong quý III-2026 khoảng 30 triệu đồng/m², giảm 50% so với mức đỉnh 60 triệu đồng/m² vào quý IV-2025.
Tại Khu đô thị Cienco 5 Mê Linh (xã Mê Linh), giá rao bán tháng 9-2026 còn 32,3 triệu đồng/m², giảm 46,3% so với mức đỉnh tháng 8-2025. Tại Hòa Lạc, giá đất nền phổ biến giảm từ khoảng 37 triệu đồng/m² vào tháng 2-2026 xuống 28 triệu đồng/m² trong tháng 9-2026, tương đương 24,3%. Tại xã Xuân Canh, các xã thuộc khu vực huyện Đông Anh cũ, giá rao bán khoảng 108 triệu đồng/m², thấp hơn 24,5% so với mức đỉnh 143 triệu đồng/m² vào tháng 9-2025.
Những tỉnh ven thành phố Hà Nội, mức điều chỉnh còn mạnh hơn. Tại Vĩnh Tiến, khu vực Kim Bôi thuộc tỉnh Hòa Bình cũ (nay là tỉnh Phú Thọ), giá đất nền rao bán giảm từ khoảng 20 triệu đồng/m² trong quý III-2025 xuống 5 triệu đồng/m² vào quý III-2026, tương đương 75%. Tại khu vực Thiện Kế, Bình Xuyên, tỉnh Vĩnh Phúc cũ (nay là tỉnh Phú Thọ), giá đất cũng giảm gần 60% so với mức đỉnh.
Đây là dữ liệu giá rao bán phổ biến, chưa phải giá giao dịch thành công. Mức giảm cũng cần được nhìn nhận trong bối cảnh giá đất tại một số địa bàn từng tăng nhanh, vượt xa nhu cầu sử dụng thực tế. Vì vậy, việc giá rao bán giảm mạnh chưa đủ để khẳng định giá đất đã rẻ, hấp dẫn hơn đối với người có nhu cầu mua thực.
Sức ép thanh khoản đã xuất hiện từ giữa năm. Theo Bộ Xây dựng, quý II-2026, cả nước ghi nhận 73.438 giao dịch đất nền thành công, chỉ bằng 67,4% quý trước và 59,9% so với cùng kỳ năm 2025. Đến quý III-2026, người mua tiếp tục thận trọng, trong khi nhiều chủ đất phải điều chỉnh kỳ vọng về giá.
Khoảng cách giữa giá người bán mong muốn và mức người mua sẵn sàng trả vẫn khá lớn. Chủ đất có thể giảm giá rao bán nhưng còn căn cứ vào mức giá từng đạt được khi sốt đất diễn ra. Ngược lại, người mua cân nhắc pháp lý, khả năng sử dụng và triển vọng bán lại. Khi hai bên chưa gặp nhau về giá, thời gian rao bán tiếp tục kéo dài. Ngay cả những lô đất được quảng cáo giảm giá sâu cũng khó tạo sức hút nếu vị trí không thuận lợi hoặc khu vực xung quanh thiếu hạ tầng, tiện ích.
Nhà đầu tư sử dụng vốn vay thường chịu sức ép lớn hơn khi giao dịch chậm lại. Trong khi đó, người sở hữu đất bằng vốn tự có có thể tiếp tục chờ đợi, khiến nguồn hàng chào bán nhiều nhưng lượng giao dịch chưa cải thiện tương ứng.
Áp lực dòng tiền và cuộc sàng lọc cuối năm
Một trong những yếu tố ảnh hưởng đến thanh khoản đất nền là chi phí vốn. Theo Bộ Xây dựng, trong quý II-2026, lãi suất cho vay bất động sản phổ biến khoảng 12-14%/năm. Với nhà đầu tư sử dụng vốn vay, khoản lãi phải trả trở thành áp lực khi đất không tạo ra dòng tiền thường xuyên và việc chuyển nhượng gặp khó khăn.
Đất nền là phân khúc phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá. Khi thị trường sôi động, nhà đầu tư có thể chấp nhận mua ở mức giá cao để bán lại sau thời gian ngắn. Nhưng khi sức mua suy yếu, thời gian nắm giữ kéo dài, phương án đầu tư này bộc lộ nhiều rủi ro. Những khoản vốn từng được dự tính quay vòng nhanh có thể bị giữ lại trong tài sản lâu hơn kế hoạch, ảnh hưởng đến khả năng cân đối tài chính của nhà đầu tư.
Áp lực càng rõ vào cuối năm, khi một bộ phận nhà đầu tư cần cân đối nguồn vốn, thanh toán khoản vay hoặc chuẩn bị dòng tiền kinh doanh. Người cần bán nhanh có thể phải chấp nhận giá thấp hơn kỳ vọng. Tuy nhiên, những lô đất rao bán giảm giá sâu chưa đủ để khẳng định toàn thị trường đang giảm giá đồng loạt.
Theo dự báo của DKRA Consulting (doanh nghiệp dịch vụ bất động sản), sức cầu đất nền khó phục hồi nhanh trong quý IV-2026 do tâm lý nhà đầu tư thận trọng và mặt bằng lãi suất chưa có chuyển biến tích cực. Thị trường vẫn cần thêm thời gian để hấp thụ lượng sản phẩm chào bán, nhất là tại những khu vực từng tăng giá mạnh.
Với người mua, mặt bằng giá điều chỉnh tạo thêm cơ hội lựa chọn và thương lượng. Song mức giảm 30%, 50% hay cao hơn so với đỉnh chưa đủ để xác định một lô đất có giá hợp lý. Nếu giá trước đó đã bị đẩy lên quá cao, mức giảm lớn vẫn có thể chưa đưa sản phẩm về giá trị phù hợp. Người mua cũng có thêm điều kiện so sánh giữa các khu vực, thay vì quyết định vội vàng trước những thông tin về khả năng tăng giá như giai đoạn thị trường sôi động.
Với người bán, việc điều chỉnh giá cần xuất phát từ diễn biến giao dịch thực tế thay vì tiếp tục neo vào mức đỉnh trước đây. Trường hợp phải thu hồi vốn, mức giá chấp nhận được còn phụ thuộc vào chi phí đã bỏ ra, dư nợ và khả năng tiếp tục nắm giữ. Những người có nguồn lực tài chính ổn định có thể chờ thời điểm bán phù hợp hơn, nhưng vẫn phải tính đến chi phí cơ hội khi vốn bị giữ lâu trong tài sản.
Thị trường đất nền cuối năm 2026 đứng trước sức ép thanh khoản rõ rệt. Giá rao bán tại nhiều khu vực đã lùi xa mức đỉnh, song giao dịch chưa phục hồi tương xứng. Khả năng bán được đất sẽ phụ thuộc nhiều hơn vào pháp lý, vị trí, nhu cầu sử dụng và mức giá thực tế. Với nhà đầu tư, bên cạnh kỳ vọng lợi nhuận, tính thanh khoản đang trở thành yếu tố phải cân nhắc ngay từ khi quyết định xuống tiền.