Môi giới vừa chạy taxi vừa tư vấn khách mua
Buổi tối cuối tuần, anh Tình (sinh năm 1993) tấp chiếc taxi vào lề đường Lê Đức Thọ (Hà Nội) để đón khách. Ít ai biết người tài xế này đã có 7 năm gắn bó với nghề môi giới bất động sản, từng kinh qua đủ mọi thăng trầm của thị trường.
Phía sau lưng ghế lái, anh Tình cẩn thận kẹp một tờ quảng cáo bán đất nền. Anh cho biết, giữa bối cảnh thị trường ảm đạm, giá đất nền ven các khu công nghiệp dù đã giảm khoảng 25-30% so với cuối năm ngoái nhưng vẫn rất kén khách mua.
“Thị trường khó khăn quá, chiếc xe này trước kia tôi mua để chở khách đi xem đất. Nhưng giờ không bán được hàng, tôi đành lấy chính nó để chạy taxi kiếm thêm thu nhập. Tờ quảng cáo vẫn được kẹp sẵn sau ghế, nếu hành khách có nhu cầu, tôi sẽ tranh thủ tư vấn và xin số điện thoại ngay trên đường đi”, anh Tình bộc bạch.
Anh Tình chia sẻ, chạy nốt cuốc xe này, anh sẽ về tụ họp cùng những đồng nghiệp cũ. Giờ đây, mỗi người đã một ngả: Người bỏ phố về quê, người rẽ ngang sang bán bảo hiểm, và cũng có những người cầm vô lăng chạy dịch vụ giống như anh.
“Mới chỉ năm ngoái thôi, anh em chúng tôi còn đóng nguyên bộ vest lịch lãm, lái ô tô đón khách đi xem đất khắp các nơi, trông rất oách. Vậy mà giờ đây, nhóm Zalo công việc cứ lặng lẽ hiện lên thông báo từng người, từng người một rời nhóm”, anh trầm ngâm.
Sự rời đi ấy cũng là điều dễ hiểu bởi nghề môi giới bất động sản vốn dĩ rất khắc nghiệt. Khi không có giao dịch, khoản lương cứng ít ỏi hơn 3 triệu đồng/tháng cũng bị cắt giảm, đẩy thu nhập của người làm nghề trượt thẳng về con số 0.
“Chưa bao giờ tôi thấy môi giới bất động sản chật vật như lúc này. Thời điểm hiện tại, ai cố bỏ tiền chạy quảng cáo hay đi phát tờ rơi cũng chỉ tốn kém thêm mà chưa chắc đã chốt được khách”, anh ngậm ngùi nói thêm.
Cơn bão thanh khoản không chỉ quét qua các môi giới cá nhân mà còn giáng đòn nặng nề lên những chủ sàn dày dặn kinh nghiệm. Anh Thanh Tùng, chủ một sàn giao dịch bất động sản tại Hà Nội cho hay, suốt nhiều tháng qua, cả văn phòng của anh chỉ lác đác vài giao dịch. Đội ngũ nhân sự cũng đã rơi rụng gần hết, người nhảy việc sang công ty khác, người quyết định bỏ nghề để tìm hướng đi mới.
“Thị trường đã khó, nhiều giao dịch đất nền và dự án tỉnh do sàn tôi phân phối trước đó hiện vẫn bị chủ đầu tư nợ tiền hoa hồng. Trước kia văn phòng nhộn nhịp bao nhiêu thì nay lại vắng lặng bấy nhiêu, chỉ còn lèo tèo vài người trụ lại”, anh Tùng thở dài.
Doanh nghiệp môi giới cũng "vật vã" tồn tại
Cùng chung cảnh ngộ, tại một con phố sầm uất của Hà Nội, tòa văn phòng 5 tầng của anh Tuấn Đức – chủ sàn môi giới bất động sản XLand – nay cũng mang một diện mạo đầy lạ lẫm. Khu vực tầng 1, nơi từng là "bộ mặt" của cả công ty với những bộ sofa sang trọng chuyên đón khách đến chốt các giao dịch tiền tỷ, giờ đã được nhượng lại cho đơn vị khác thuê mặt bằng.
Chưa bao giờ thị trường bất động sản khó khăn và trượt dốc nhanh như hiện tại. Thị trường cũng từng trầm lắng vào năm 2022, nhưng ít ra lúc đó vẫn lác đác giao dịch, môi giới vẫn gắng bám trụ được.
Anh Tuấn Đức - chủ sàn môi giới bất động sản XLand.
“Nhiều tháng ròng không có thêm hợp đồng mua bán mới, nhân viên cứ thế lần lượt rời đi, cả bộ phận hành chính giờ chỉ còn đúng 2 người. Tòa văn phòng 5 tầng trước kia vốn đông nghịt nhân sự, nay chúng tôi thu gọn lại chỉ dùng vỏn vẹn 1 tầng. Bốn tầng còn lại, tôi buộc phải cho thuê để lấy chi phí duy trì qua ngày”, anh Đức nói.
Thực tế, trong quý vừa qua, một số doanh nghiệp niêm yết có ngành nghề môi giới bất động sản cũng có phần ảnh hưởng. Cụ thể, doanh thu của CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (mã chứng khoán: DXS) giảm mạnh từ 1.597 tỷ đồng ở quý IV/2025 xuống 633 tỷ đồng vào quý III/2026, giảm hơn 60%. Theo đó, quý vừa qua doanh nghiệp lỗ sau thuế 27,6 tỷ đồng.
DXS lý giải, nguyên nhân chủ yếu là do doanh thu thuần giảm, trong đó doanh thu dịch vụ môi giới bất động sản giảm 30,5% so với cùng kỳ trong bối cảnh thị trường nhà ở chịu nhiều áp lực và thách thức từ mặt bằng lãi suất cao khiến người mua thận trọng hơn trong quyết định giao dịch, qua đó ảnh hưởng đến hoạt động môi giới bất động sản của công ty trên toàn hệ thống.
Hay như CTCP Bất động sản Thế Kỷ (mã chứng khoán: CRE), quý vừa qua doanh thu đạt 201 tỷ đồng, giảm hơn 61% so với cuối năm ngoái. Tuy nhiên, lợi nhuận sau thuế vẫn đạt hơn 181,5 tỷ đồng
Doanh nghiệp cho biết, trong quý III/2026, do tác động từ xu hướng tăng lãi suất ngân hàng, khiến tâm lý nhà đầu tư và khách hàng trở nên thận trọng hơn, điều này dẫn đến giao dịch bất động sản trong kỳ giảm sút.
Bên cạnh đó, nhằm gia tăng lợi thế cạnh tranh, công ty đã đẩy mạnh các hoạt động tìm kiếm khách hàng, xúc tiến bán hàng, quảng bá sản phẩm, đồng thời áp dụng nhiều chính sách hỗ trợ kinh doanh linh hoạt. Việc đẩy mạnh các hoạt động này đã làm chi phí giá vốn và chi phí quản lý doanh nghiệp tăng lên, qua đó ảnh hưởng trực tiếp và làm doanh thu và lợi nhuận thuần trong quý đều giảm so với cùng kỳ năm trước.
Trái lại CTCP Tập đoàn Khải Hoàn Land (mã chứng khoán: KHG) trong quý vừa qua ghi nhận 353 tỷ đồng doanh thu, tăng gần 49% so với quý cuối năm ngoái và lợi nhuận sau thuế 38,5 tỷ đồng. Tuy nhiên, doanh thu từ hoạt động môi giới của doanh nghiệp này chỉ đạt 138 tỷ đồng, giảm hơn 22% so với quý cuối năm ngoái. Ngoài ra, doanh nghiệp còn có doanh thu từ hợp đồng mua bán bất động sản 214 tỷ đồng.
Khải Hoàn Land lý giải, lợi nhuận sau thuế trên báo cáo tài chính hợp nhất quý III tăng so với kỳ trước chủ yếu là do tăng doanh thu, giảm chi phí. Công ty đã chủ động trong việc giảm chi phí từ đó cải thiện tỷ suất lợi nhuận.
Doanh nghiệp bất động sản phải bóc "lương khô" để duy trì
TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, nhiều đơn vị môi giới bất động sản đang gặp khó khăn trong hoạt động kinh doanh, đặc biệt là tình trạng chậm thanh toán phí môi giới và áp lực duy trì nguồn vốn hoạt động.
Đáng chú ý, theo thống kê từ các hội viên VARS trong giai đoạn 2025–2026, có 65% doanh nghiệp môi giới ghi nhận thời gian nhận phí bị kéo dài từ 6 đến 12 tháng. Khoảng 25% các khoản phí hoa hồng bị treo trên một năm hoặc rơi vào tình trạng tranh chấp pháp lý.
Trong khi đó, các chủ đầu tư lớn, có uy tín trong nước như Vingroup, Sun Group và các chủ đầu tư nước ngoài như CapitaLand, Gamuda Land vẫn là lựa chọn được doanh nghiệp môi giới tin tưởng nhờ khả năng chi trả đúng tiến độ.
Ông cũng chỉ ra rằng, khả năng tiếp cận nguồn vốn của các doanh nghiệp môi giới quy mô vừa và nhỏ gặp khó khăn nghiêm trọng do khó chứng minh năng lực tài chính. Nhiều doanh nghiệp phải tiếp tục gồng gánh chi phí hoạt động trong tình trạng nguồn thu giảm và chậm.
Hầu hết, doanh nghiệp đều ở trạng thái “sống mòn”, phải bóc “lương khô” để duy trì vì huy động vốn từ khách hàng khá khó khăn.
Ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển bất động sản EZ Việt Nam.
Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển bất động sản EZ Việt Nam chia sẻ, thị trường bất động sản đang chứng kiến sự suy giảm mạnh về giao dịch. Thực tế, tình trạng này không chỉ diễn ra ở Hà Nội và TPHCM, mà còn cả các tỉnh, thành xung quanh.
Chẳng hạn, một dự án thuộc trung tâm TP. Hải Phòng có giá đất khoảng 20 triệu/m2, nhưng từ đầu năm đến nay gần như không bán được sản phẩm nào. Để tồn tại, doanh nghiệp phải áp dụng chiết khấu, giảm giá, hoặc ân hạn lãi suất từ 6 - 12 tháng. Song những biện pháp này chỉ tạo ra được một lượng giao dịch nhỏ.
“Khách hàng hiện tại không dũng cảm đi mua nhà trừ khi giá rẻ đến mức “giật mình”. Các dự án thi công chậm là phải dừng do chi phí vốn quá lớn mà hàng không bán được. Room tín dụng ngân hàng dành cho bất động sản gần như cạn kiệt, các ngân hàng lớn chỉ dành vốn cho những tập đoàn lớn", ông Toản nói.