Ngân hàng đồng loạt hạ lãi suất: Cơ hội mua bất động sản 'hàng ngon, giá tốt'

Người mua nhà được cho là đang có lợi thế lớn trong bối cảnh các chủ đầu tư liên tục tung ra nhiều chính sách bán hàng cạnh tranh. Thêm vào đó, việc ngân hàng đồng loạt triển khai giảm lãi suất cho vay càng mở ra cơ hội cho cả nhu cầu mua ở thực lẫn đầu tư vào dịp cuối năm.

Giai đoạn vàng để “săn mua”

Theo các chuyên gia, khi chi phí vốn được hạ nhiệt, những nhà đầu tư có sẵn nguồn lực tài chính có thể tranh thủ giai đoạn thị trường chưa phục hồi đồng đều để tìm kiếm tài sản giá trị thực với mức giá hợp lý.

Giới đầu tư luôn có quan điểm “đỉnh lãi suất chính là đáy của tài sản”, khi lãi suất quay đầu cũng là lúc giá trị và thanh khoản bất động sản bật tăng trở lại. Bởi vậy, thị trường thường phản ứng với kỳ vọng trước khi thanh khoản và mặt bằng giá thể hiện rõ sự thay đổi. Khi tâm lý cải thiện, những tài sản có vị trí tốt, pháp lý hoàn chỉnh và mức giá hợp lý có thể được quan tâm sớm hơn.

Giai đoạn chuyển tiếp hiện nay được coi là thời điểm để nhà đầu tư rà soát nguồn vốn, xác định khu vực mục tiêu và chuẩn bị tiêu chí lựa chọn tài sản. Từ đó mạnh tay đón đầu cơ hội, sẵn sàng hành động khi xuất hiện sản phẩm tốt với mức giá phù hợp.

lãi suất giảm là tín hiệu tích cực để người mua bất động sản có nhiều cơ hội mua được các sản phẩm tốt. (Ảnh minh họa)

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc PropertyGuru Việt Nam khu vực miền Nam - cho rằng, đây được xem là giai đoạn dễ mua nhà. Người mua hiện đang có một lợi thế khá rõ: quyền lựa chọn và khả năng đàm phán tốt hơn trước, thậm chí có thể có những phương án riêng phù hợp cho từng người mua. Các chính sách của chủ đầu tư như: giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, kéo dài thời gian thanh toán hay chiết khấu cho khách hàng thanh toán sớm đang giúp giảm áp lực dòng tiền ban đầu cho người mua. Đây là những ưu đãi mà trong điều kiện bình thường khách hàng rất hiếm khi có được.

Ông Tuấn cũng chỉ ra nghịch lý từ dữ liệu nhiều năm: Giá bất động sản thường không giảm nhiều khi thị trường xấu, nhưng lại tăng rất nhanh khi thị trường tốt trở lại. Vì thế, rủi ro của việc trì hoãn là bỏ lỡ cơ hội về giá, bỏ lỡ những lợi ích kép là giá đã điều chỉnh, lãi suất đang giảm, còn chủ đầu tư tung nhiều chính sách hỗ trợ thực chất. Ngược lại, nếu tận dụng cơ hội này thì người mua nhà để ở sẽ bớt chi phí thuê, còn nhà đầu tư có thể cho thuê ngay để tạo dòng tiền.

Tuy nhiên, ông Tuấn cũng khuyến cáo người mua nên tuân thủ nguyên tắc “vàng” là tuyệt đối không vay quá 30-40% giá trị tài sản. Đồng thời, cần ưu tiên lựa chọn các gói vay có cam kết cố định lãi suất trong 2 -3 năm đầu từ các ngân hàng uy tín để chủ động quản trị dòng tiền cá nhân.

Ông Nguyễn Quang Huy, chuyên gia tài chính, ngân hàng cũng cho rằng, việc nhiều ngân hàng giảm lãi suất cho người mua nhà đang tạo thêm dư địa tích cực cho thị trường bất động sản. Ngoài ra, điều đáng chú ý không chỉ nằm ở mức lãi suất giảm mà còn ở xu hướng các ngân hàng thiết kế sản phẩm tín dụng theo hướng dài hạn, linh hoạt và gắn với chất lượng tài sản.

“ Theo tôi, đây trước hết là tín hiệu tích cực đối với khả năng tiếp cận nhà ở và thanh khoản thị trường. Khi chi phí vốn giảm, người có nhu cầu ở thực sẽ có thêm lựa chọn trong việc cân đối giữa vốn tự có và vốn vay. Tâm lý thận trọng của người mua cũng có thể được cải thiện, qua đó hỗ trợ giao dịch ”, ông Huy nhấn mạnh.

Tuy nhiên, theo ông Huy, tác động sẽ không đồng đều. Dòng vốn hướng tới những dự án có pháp lý hoàn chỉnh, tài sản rõ ràng và khách hàng có năng lực tài chính. Điều này có thể thúc đẩy quá trình phân hóa tích cực của thị trường. Những dự án có pháp lý minh bạch, vị trí phù hợp, mức giá hợp lý và đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ có nhiều lợi thế hơn. Ngược lại, các tài sản phụ thuộc quá lớn vào kỳ vọng tăng giá hoặc sử dụng đòn bẩy cao cần được cân nhắc thận trọng.

“ Khi lãi suất giảm, cơ hội hướng đến những tài sản có nền tảng giá trị thực, có khả năng tạo dòng tiền và hút cư dân về ở thực. Khi dòng tiền trở nên chọn lọc hơn, những bất động sản tốt có thể là nhóm được săn tìm trước tiên ”, ông Huy khẳng định.

Ông Huy cũng tư vấn người mua nên chủ động dự phòng các khoản chi tiêu phát sinh, tính toán khả năng trả nợ trong kịch bản lãi suất tăng trở lại và tránh để nghĩa vụ vay vốn ảnh hưởng quá lớn đến chất lượng cuộc sống. Với nhà đầu tư, bên cạnh triển vọng tăng giá, cần đánh giá giá trị thực, khả năng khai thác cho thuê, tính thanh khoản và hiệu quả sử dụng vốn.

Phân khúc nào hút khách?

Theo PGS.TS Ngô Trí Long - nguyên Viện trưởng Viện nghiên cứu thị trường giá cả (Bộ Tài chính) - thị trường đã có sự thay đổi đáng kể, vì vậy, để đầu tư hiệu quả, nhà đầu tư không thể chạy theo số đông mà cần lựa chọn những bất động sản có chất lượng vượt trội. Đó là những khu vực sở hữu vị trí đắc địa, pháp lý minh bạch, hạ tầng đồng bộ từ y tế, giáo dục đến an ninh, đồng thời có khả năng khai thác dòng tiền ổn định.

Các bất động sản đáp ứng đầy đủ những tiêu chí này thường có tính thanh khoản cao và khả năng tích lũy giá trị bền vững, trái ngược với những sản phẩm pháp lý mập mờ, rủi ro cao, vốn chỉ có biên độ tăng trưởng thấp và tiềm ẩn nhiều hệ lụy cho nhà đầu tư.

Mỗi phân khúc bất động sản có một ưu thế riêng. (Ảnh minh hoạ: Minh Đức).

Trong khi đó, TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - nhận định, trong giai đoạn tới rất khó để xác định một phân khúc duy nhất đóng vai trò dẫn dắt thị trường bất động sản. Khác với những giai đoạn trước, hiện nay hầu hết các phân khúc đều đang được thúc đẩy khá quyết liệt và có những động lực tăng trưởng riêng, tạo nên xu hướng phát triển tương đối đồng đều.

Trước hết là bất động sản công nghiệp. Đây đã là điểm sáng của thị trường trong nhiều năm qua và hiện vẫn giữ vai trò quan trọng. Dòng vốn FDI vào Việt Nam vẫn tập trung mạnh vào lĩnh vực sản xuất và công nghiệp. Bên cạnh đó, hoạt động xuất nhập khẩu của Việt Nam tiếp tục ghi nhận nhiều kết quả tích cực, tạo nền tảng cho nhu cầu mở rộng các khu công nghiệp, trung tâm logistics và hệ thống hạ tầng phục vụ sản xuất.

Khi bất động sản công nghiệp tăng trưởng, các loại hình bất động sản đi kèm như nhà ở công nhân, khu lưu trú, dịch vụ thương mại và các tiện ích phục vụ người lao động cũng được hưởng lợi. Đây là chuỗi giá trị có khả năng phát triển đồng bộ cùng quá trình công nghiệp hóa.

Đối với bất động sản nhà ở, dư địa phát triển vẫn còn rất lớn. Quá trình sắp xếp, sáp nhập đơn vị hành chính có thể tạo ra những tác động nhất định tại một số khu vực trong ngắn hạn. Nhưng về dài hạn, các quy hoạch mới lại đang hình thành những cực tăng trưởng mới.

Tại Hà Nội, TP.HCM và nhiều địa phương khác, chủ trương giãn dân khỏi khu vực lõi đô thị đang được triển khai ngày càng rõ nét. Khi dân cư được dịch chuyển ra các khu vực vệ tinh, nhu cầu phát triển các khu đô thị mới, khu nhà ở mới và hệ thống hạ tầng đồng bộ sẽ gia tăng mạnh. Đây sẽ là động lực quan trọng thúc đẩy phân khúc nhà ở trong những năm tới.

Khi các trung tâm tăng trưởng mới được hình thành, bất động sản văn phòng, thương mại và dịch vụ cũng sẽ phát triển theo. Bởi lẽ, bất cứ nơi nào có dân cư, có hoạt động kinh tế và sản xuất kinh doanh mở rộng thì nhu cầu về văn phòng, trung tâm thương mại, dịch vụ và các loại hình bất động sản khai thác thương mại đều sẽ tăng lên tương ứng. Vì vậy, đây cũng là phân khúc có nhiều triển vọng và không hề kém cạnh so với các loại hình khác.

Đặc biệt, ông Đính đánh giá cao bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng. Đây là phân khúc sở hữu tiềm năng khổng lồ nhưng vài năm qua bị kìm hãm do điểm nghẽn pháp lý. Việc nhà đầu tư chưa được công nhận quyền sở hữu bằng các giấy tờ có giá đã gây tâm lý hoang mang, làm suy giảm niềm tin thị trường. Tuy nhiên, Nghị quyết 29 được ban hành mới đây sẽ là “chìa khóa” tháo gỡ triệt để nút thắt này, tạo cú hích cho bất động sản nghỉ dưỡng tăng tốc trở lại.

“Tóm lại, từ công nghiệp, nhà ở, thương mại cho đến du lịch nghỉ dưỡng đều đang đồng loạt đón nhận những xung lực phát triển mới. Chúng ta đang chứng kiến một chu kỳ phục hồi đồng đều ‘cùng tiến, cùng phát triển’ của thị trường bất động sản Việt Nam ”, ông Đính lạc quan nêu quan điểm.