Chung cư cũ lấy lại sức hút trên thị trường Hà Nội

Chung cư đã qua sử dụng vẫn giữ sức hút nhờ lợi thế về vị trí, tiện ích hiện hữu và khả năng đáp ứng ngay nhu cầu ở thực. Ảnh minh họa

Giá điều chỉnh, căn hộ đã qua sử dụng vẫn hút khách

Sau thời gian dài liên tục tăng giá, thị trường chung cư Hà Nội đang chứng kiến sự phân hóa rõ nét giữa căn hộ mở bán mới và căn hộ đã qua sử dụng. Trong khi các chủ đầu tư tiếp tục đưa ra những sản phẩm với mức giá cao cùng nhiều chính sách ưu đãi, thị trường thứ cấp bắt đầu xuất hiện những cơ hội đáng chú ý khi giá rao bán điều chỉnh và người bán phải cân nhắc lại kỳ vọng.

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý III-2026 của Batdongsan.com.vn, tính từ đầu năm đến tháng 9-2026, chỉ số giá rao bán chung cư thứ cấp tại Hà Nội giảm 15%, mạnh hơn mức giảm 9% của phân khúc sơ cấp. Tuy nhiên, căn hộ thứ cấp vẫn chiếm 54% lượng giao dịch ước tính trong quý III, so với 46% của thị trường sơ cấp. Đáng chú ý, nhu cầu mua để ở chiếm tới 83% trên thị trường thứ cấp, trong khi nhu cầu đầu tư chỉ chiếm 17%.

Những số liệu này cho thấy dù giá đang điều chỉnh, căn hộ đã qua sử dụng vẫn giữ được vị trí đáng kể trong lựa chọn của người mua. Khác với giai đoạn thị trường tăng nóng, khi không ít khách hàng quan tâm chủ yếu đến triển vọng tăng giá, hiện nay khả năng sử dụng thực tế và mức độ phù hợp với tài chính gia đình ngày càng trở thành những yếu tố quan trọng.

Một trong những lợi thế của căn hộ thứ cấp là người mua có thể trực tiếp kiểm chứng chất lượng công trình, hệ thống tiện ích và môi trường sống. Thay vì chỉ tìm hiểu qua bản vẽ thiết kế, phối cảnh hoặc căn hộ mẫu, khách hàng có thể quan sát tình trạng tòa nhà, chất lượng thang máy, hệ thống phòng cháy, chữa cháy, khu vực sinh hoạt chung và công tác quản lý vận hành.

Đặc biệt, với những gia đình cần ổn định chỗ ở, căn hộ đã bàn giao có ưu thế về thời gian. Người mua có thể nhận nhà ngay sau khi hoàn tất thủ tục chuyển nhượng, không phải chờ đợi tiến độ xây dựng hoặc đối mặt với những phát sinh trong quá trình bàn giao. Các yếu tố như trường học, giao thông, dịch vụ thương mại và cộng đồng cư dân cũng đã hình thành, giúp việc đánh giá điều kiện sinh sống trở nên thực tế hơn.

Ở góc độ tài chính, thị trường thứ cấp còn mở ra khả năng thương lượng trực tiếp với chủ sở hữu. Khi nhu cầu bán phát sinh từ việc chuyển chỗ ở, thay đổi kế hoạch đầu tư hoặc cần thu hồi dòng tiền, mức giá giao dịch có thể linh hoạt hơn so với giá niêm yết tại các dự án mới. Tuy nhiên, khả năng thương lượng phụ thuộc vào từng căn hộ, vị trí, pháp lý và tình hình tài chính của người bán.

Cuộc cạnh tranh bằng giá trị sử dụng thực tế

Căn hộ đã qua sử dụng cũng có những hạn chế cần cân nhắc. Công trình càng có tuổi đời cao, nguy cơ xuống cấp của hệ thống kỹ thuật và phát sinh chi phí sửa chữa càng lớn. Một số dự án có thể gặp vấn đề về quỹ bảo trì, chỗ đỗ xe hoặc chất lượng quản lý vận hành. Do đó, giá bán thấp hơn chưa chắc đồng nghĩa với tổng chi phí sở hữu thấp hơn.

Người mua cần tính đến khoản tiền cải tạo nội thất, sửa chữa thiết bị, phí dịch vụ và những chi phí phát sinh sau khi nhận nhà. Với căn hộ đã sử dụng nhiều năm, việc kiểm tra tình trạng thấm dột, hệ thống điện, nước và kết cấu các hạng mục bên trong có ý nghĩa quan trọng. Bên cạnh đó, tình trạng pháp lý, giấy chứng nhận quyền sở hữu, nghĩa vụ tài chính và khả năng chuyển nhượng cũng phải được xác minh trước khi đặt cọc.

Trong khi đó, thị trường sơ cấp đang cạnh tranh bằng các chính sách hỗ trợ tài chính. Theo Batdongsan.com.vn, chiết khấu giá bán, hỗ trợ lãi suất và ân hạn gốc, lãi vay là những yếu tố được môi giới đánh giá có tác động đáng kể đến quyết định mua căn hộ. Các chương trình này giúp khách hàng giảm áp lực thanh toán ban đầu, nhất là với người chưa tích lũy đủ nguồn tiền.

Tuy nhiên, lợi thế tài chính cần được xem xét trong toàn bộ thời gian sở hữu. Khoản vay được hỗ trợ lãi suất trong những năm đầu có thể trở thành gánh nặng khi chuyển sang lãi suất thả nổi. Ngược lại, mua căn hộ thứ cấp thường đòi hỏi người mua chuẩn bị nguồn tài chính lớn hơn trong thời gian ngắn, nhưng có thể chủ động kế hoạch sử dụng nhà và hạn chế rủi ro chậm bàn giao.

Áp lực tài chính càng đáng chú ý khi giá căn hộ mới tại Hà Nội vẫn ở mức cao. Báo cáo quý III của Avison Young cho thấy giá bán sơ cấp bình quân khoảng 108 triệu đồng/m², trong khi hơn 80% nguồn cung mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Khoảng cách giữa giá bán và khả năng chi trả khiến một bộ phận khách hàng phải tìm kiếm những phương án phù hợp hơn trên thị trường thứ cấp.

Dù vậy, không nên đồng nhất chung cư thứ cấp với nhà giá rẻ. Nhiều căn hộ đã bàn giao tại những khu vực có hạ tầng hoàn thiện, vị trí thuận lợi vẫn được chào bán ở mức cao. Khả năng giữ giá phụ thuộc vào chất lượng công trình, tiện ích, môi trường sống và mức độ khan hiếm của sản phẩm tại từng khu vực.

Theo ông Phạm Đức Toản, Tổng Giám đốc EZ Property, áp lực cạnh tranh từ nguồn cung mới cùng những thay đổi về chi phí vốn đang tác động đến giá bán và thanh khoản căn hộ Hà Nội. Điều này cho thấy người bán trên thị trường thứ cấp cũng phải điều chỉnh kỳ vọng để thích ứng với sức mua thực tế.

Từ góc độ thị trường, việc căn hộ đã qua sử dụng duy trì tỷ trọng giao dịch lớn phản ánh nhu cầu đối với những sản phẩm có thể đáp ứng ngay điều kiện sinh sống. Tuy nhiên, đây chưa phải cơ sở để khẳng định chung cư cũ đang bước vào chu kỳ tăng trưởng mới, bởi giao dịch toàn thị trường vẫn chịu áp lực và giá rao bán tiếp tục điều chỉnh.

Trong cuộc cạnh tranh với nguồn cung mới, lợi thế lâu dài của căn hộ thứ cấp sẽ không chỉ đến từ mức giá thấp hơn hay khả năng nhận nhà ngay, mà còn phụ thuộc vào chất lượng sử dụng được duy trì theo thời gian. Khi người mua ngày càng chú trọng hiệu quả tài chính và điều kiện sống thực tế, những căn hộ có pháp lý minh bạch, vận hành tốt và giá bán hợp lý sẽ có nhiều cơ hội thu hút khách hàng.