Diễn biến này đặt ra câu hỏi liệu đà giảm giá thứ cấp có tiếp tục kéo dài trong những tháng cuối năm và khoảng cách giá giữa hai thị trường sẽ tác động ra sao đến quyết định mua nhà.
Trước những chuyển động trái chiều trên, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, về xu hướng giá chung cư Hà Nội từ nay đến cuối năm 2026.
Sau giai đoạn giá chung cư Hà Nội tăng mạnh kéo dài, hiện nay, thị trường đang diễn biến ra sao, thưa ông?
Ông Matthew Powell: Thị trường căn hộ thứ cấp tại Hà Nội tiếp tục ghi nhận sự phân hóa rõ nét, với diễn biến giá chào bán khác nhau tùy theo dự án, vị trí, hiện trạng căn hộ và tình trạng pháp lý. Dữ liệu Quý 2/2026 của Savills Hà Nội cho thấy giá căn hộ thứ cấp vẫn tăng so với cùng kỳ năm trước, trong bối cảnh người mua ngày càng cân nhắc kỹ lưỡng và nhạy cảm hơn về giá.
Trong bối cảnh điều kiện tài chính hiện nay, cùng với định hướng chính sách ngày càng chú trọng đến khả năng chi trả nhà ở và phát triển các loại hình nhà ở thay thế như nhà ở xã hội và nhà cho thuê, người mua có thêm nhiều yếu tố để cân nhắc trước khi đưa ra quyết định.
Về phía chủ nhà, mức độ ảnh hưởng sẽ khác nhau tùy theo tình hình tài chính, mức độ sử dụng đòn bẩy và chiến lược nắm giữ tài sản của từng người. Những chủ căn hộ có nhu cầu thanh khoản cao có thể cân nhắc điều chỉnh giá chào bán, trong khi những người có tiềm lực tài chính tốt hơn có thể linh hoạt hơn trong việc duy trì mức giá kỳ vọng.
Giá chào bán trên thị trường căn hộ thứ cấp tại Hà Nội sẽ diễn biến như thế nào từ nay đến cuối năm 2026?
Ông Matthew Powell: Nhìn chung, giá chào bán căn hộ thứ cấp tại Hà Nội được dự báo sẽ có xu hướng giảm từ nay đến cuối năm 2026. Tuy nhiên, tốc độ và mức độ điều chỉnh sẽ khác nhau tùy theo từng dự án, vị trí và đặc điểm cụ thể của mỗi bất động sản.
Khi có thêm lựa chọn trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, người mua sẽ có xu hướng cân nhắc kỹ hơn, đồng thời so sánh toàn diện các yếu tố như giá bán, vị trí, tình trạng pháp lý, chất lượng dự án, hệ thống tiện ích đã hoàn thiện và khả năng kết nối giao thông.
Nguồn cung sơ cấp mới cũng sẽ là một yếu tố đáng chú ý. Thời điểm mở bán, vị trí và mức giá của các dự án mới, cùng với chính sách thanh toán và hỗ trợ tài chính từ chủ đầu tư, có thể tác động đến cách các chủ sở hữu căn hộ thứ cấp điều chỉnh giá chào bán để duy trì sức cạnh tranh.
Bên cạnh đó, do mỗi chủ căn hộ có điều kiện tài chính và mức giá kỳ vọng khác nhau, mức độ sẵn sàng điều chỉnh giá chào bán cũng sẽ không đồng đều.
Nhìn chung, giá chào bán trên thị trường có thể điều chỉnh giảm dần. Mức giảm có thể rõ nét hơn ở những chủ sở hữu chịu áp lực thanh khoản hoặc tài chính, trong khi các bất động sản có vị trí tốt và lợi thế nổi bật nhiều khả năng sẽ duy trì mức giá ổn định hơn.
Trong khi thị trường thứ cấp trong xu hướng giảm giá, vậy còn thị trường sơ cấp sẽ diễn biến ra sao, thưa ông?
Ông Matthew Powell: Các chủ đầu tư nhiều khả năng sẽ tiếp tục điều chỉnh linh hoạt chiến lược bán hàng, thay vì giảm giá đồng loạt trên diện rộng.
Tùy theo từng dự án, chủ đầu tư có thể áp dụng linh hoạt nhiều chính sách bán hàng như ưu đãi, giãn tiến độ thanh toán, hỗ trợ lãi suất hoặc ân hạn nợ gốc. Những chính sách này vừa góp phần giảm áp lực tài chính cho người mua, vừa giúp chủ đầu tư duy trì mức giá niêm yết và định vị của dự án.
Chiến lược bán hàng sẽ được điều chỉnh tùy theo tiến độ xây dựng, kết quả bán hàng, lượng hàng tồn kho, nhóm khách hàng mục tiêu và năng lực tài chính của từng chủ đầu tư.
Vì vậy, người mua cần xem xét tổng chi phí thực tế của bất động sản, bao gồm phương án thanh toán và điều kiện vay vốn, thay vì chỉ tập trung vào mức giá niêm yết.
Nếu khoảng cách giá giữa căn hộ sơ cấp và thứ cấp tiếp tục nới rộng, điều này ảnh hưởng như thế nào đến sự lựa chọn của người mua nhà trên cả hai thị trường?
Ông Matthew Powell: Khoảng cách giá ngày càng lớn có thể khiến người mua cân nhắc và đối chiếu kỹ hơn giữa căn hộ sơ cấp và thứ cấp. Tuy nhiên, giá bán sẽ không phải là yếu tố duy nhất quyết định lựa chọn của họ.
Căn hộ thứ cấp có thể phù hợp với những người muốn nhận nhà và vào ở ngay, ưu tiên khu dân cư đã hình thành ổn định, đồng thời có thể trực tiếp kiểm tra hiện trạng căn hộ và chất lượng quản lý vận hành.
Trong khi đó, căn hộ sơ cấp thường có lợi thế về tiêu chuẩn xây dựng và tiện ích mới, cùng phương án thanh toán theo tiến độ và các chính sách hỗ trợ tài chính. Những yếu tố này có thể làm thay đổi số tiền thực tế người mua phải chi trả cũng như thời điểm xuống tiền.
Cuối cùng, lựa chọn của người mua vẫn phụ thuộc vào nhu cầu nhà ở và khả năng tài chính của từng người, bên cạnh các yếu tố như pháp lý, vị trí, chất lượng xây dựng, kết nối giao thông và chất lượng quản lý vận hành.
Do đó, dù khoảng cách giá lớn hơn có thể khiến người mua so sánh kỹ hơn giữa hai thị trường, xu hướng lựa chọn vẫn sẽ có sự khác biệt và khó nghiêng đồng loạt về căn hộ sơ cấp hoặc thứ cấp.
Những yếu tố nào sẽ quyết định mặt bằng giá căn hộ Hà Nội trong quý IV/2026?
Ông Matthew Powell: Giá căn hộ tại Hà Nội trong quý 4/2026 có thể chịu tác động của nhiều yếu tố, từ nguồn cung, điều kiện tài chính và sự phát triển hạ tầng đến những đặc điểm riêng của từng dự án.
Thời điểm mở bán, vị trí và cách định vị các dự án mới sẽ đóng vai trò quan trọng, nhất là khi người mua có thêm nhiều lựa chọn và ngày càng cân nhắc kỹ lưỡng hơn. Bên cạnh đó, điều kiện tài chính, cùng các chính sách thanh toán và ưu đãi từ chủ đầu tư, cũng sẽ tác động đến khả năng chi trả và quyết định mua nhà.
Khả năng kết nối hạ tầng và tiến độ triển khai các kế hoạch phát triển giao thông, đô thị sẽ tiếp tục là những yếu tố đáng chú ý. Tác động có thể rõ nét hơn tại những khu vực được cải thiện khả năng tiếp cận, qua đó ảnh hưởng đến kỳ vọng của người mua và nhu cầu trong tương lai.
Ở từng dự án, các yếu tố như tình trạng pháp lý, tiến độ xây dựng, uy tín chủ đầu tư và chất lượng tổng thể sẽ tiếp tục ảnh hưởng đến quyết định của người mua cũng như mặt bằng giá.
Diễn biến giá nhiều khả năng vẫn sẽ phân hóa theo từng dự án và khu vực, thay vì đi theo một xu hướng chung trên toàn thị trường. Về tổng thể, nền tảng của từng dự án và quá trình phát triển đô thị của Hà Nội có thể tạo ảnh hưởng rõ nét hơn so với các yếu tố ngắn hạn mang tính thời điểm vào cuối năm.
Trong năm 2027, các luật sửa đổi và quy định mới về định giá đất, quản lý dữ liệu vị trí và hoạt động môi giới bất động sản sẽ được triển khai đầy đủ hơn. Theo ông, những thay đổi này tác động như thế nào đến thị trường căn hộ Hà Nội?
Ông Matthew Powell: Những thay đổi này có thể góp phần nâng cao tính minh bạch, nhất quán và chuyên nghiệp của thị trường bất động sản.
Việc hoàn thiện công tác định giá đất và quản lý dữ liệu có thể cung cấp nguồn thông tin rõ ràng, đồng bộ hơn, hỗ trợ quá trình đánh giá dự án, thẩm định pháp lý và ra quyết định.
Các yêu cầu chuyên môn chặt chẽ hơn đối với môi giới bất động sản có thể góp phần nâng cao chất lượng và độ tin cậy của thông tin cung cấp cho khách hàng.
Những thay đổi trong cơ chế định giá đất có thể ảnh hưởng đến chi phí phát triển và tiến độ triển khai dự án. Tuy nhiên, mức độ tác động thực tế sẽ phụ thuộc vào các quy định chính thức cũng như tính nhất quán trong quá trình áp dụng.
Tác động đến giá căn hộ khó diễn ra ngay lập tức hoặc đồng đều trên toàn thị trường, mà sẽ phụ thuộc vào các quy định chính thức, hướng dẫn triển khai chi tiết và tính nhất quán trong quá trình thực hiện.
Với người mua ở thực, đâu là nguyên tắc quan trọng nhất khi lựa chọn căn hộ trong giai đoạn giá và nguồn cung đang phân hóa?
Ông Matthew Powell: Người mua nên ưu tiên nhu cầu nhà ở dài hạn và khả năng tài chính bền vững, thay vì cố gắng xác định thời điểm thị trường chạm đáy.
Những yếu tố quan trọng cần cân nhắc bao gồm tình trạng pháp lý, uy tín của chủ đầu tư, chất lượng xây dựng, vị trí, khả năng kết nối hạ tầng, tiêu chuẩn quản lý vận hành và tổng chi phí sở hữu.
Ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà NộiĐối với thị trường sơ cấp, người mua nên xem xét tiến độ xây dựng, lịch thanh toán và các điều kiện đi kèm với chính sách hỗ trợ tài chính.
Đối với thị trường thứ cấp, người mua nên kiểm tra giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu, hiện trạng thực tế của căn hộ, các nghĩa vụ tài chính chưa hoàn tất, cũng như chi phí bảo trì và quản lý vận hành định kỳ.
Người mua cũng nên tính toán khả năng trả nợ nếu lãi suất tăng sau khi thời gian ưu đãi ban đầu kết thúc.
Xin cảm ơn những chia sẻ của ông!