Quy hoạch tạo ra giá trị, làm sao biến giá trị đó thành nguồn lực?

Tuyến metro số 1 - Ảnh: QUANG ĐỊNH

Khi metro đi vào hoạt động, cầu hoàn thành, đường mở rộng hay một khu vực được quy hoạch lại, diện mạo đô thị thay đổi, khả năng tiếp cận được cải thiện, cơ hội kinh doanh mở ra, đầu tư gia tăng và giá trị đất đai thay đổi. Đó là giá trị mới của phát triển đô thị. Tuy nhiên, quy hoạch lâu nay chủ yếu tập trung xác định đất sử dụng vào đâu, công trình gì, mật độ ra sao, mà chưa đặt đúng câu hỏi: giá trị mới tạo ra sẽ được chuyển hóa thế nào thành nguồn lực cho bước phát triển tiếp theo?

Từ quy hoạch phân bổ không gian đến quy hoạch tạo giá trị

Để làm được điều này, cần chuyển từ quy hoạch chủ yếu phân bổ không gian sang quy hoạch tổ chức tạo giá trị. Quy hoạch không chỉ trả lời đất dùng làm gì, mà phải nhìn thấy quá trình tạo giá trị phía sau mỗi quyết định. Ngay từ khi lập quy hoạch, cần hỏi: Tuyến giao thông mới tạo ra giá trị nào? Nhà ga metro thay đổi khu vực xung quanh ra sao? Giá trị gia tăng hình thành ở đâu, ai được hưởng lợi và làm sao chuyển một phần giá trị đó thành nguồn lực tái đầu tư cho cộng đồng? Khi những câu hỏi này được đặt ra từ đầu, quy hoạch không còn chỉ là bản đồ phân chia không gian, mà trở thành công cụ tổ chức phát triển và tạo nguồn lực.

Với mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD), điều này càng rõ. Nhà ga metro không chỉ là nơi lên xuống tàu. Nếu được tổ chức tốt, khu vực xung quanh có thể trở thành một trung tâm mới với nhà ở, việc làm, thương mại, dịch vụ và không gian công cộng, tạo ra luồng giá trị mới cho cả khu vực.

Nếu một phần giá trị đó được huy động và tái đầu tư vào giao thông, hạ tầng kỹ thuật, không gian công cộng, chỉnh trang đô thị và nhà ở xã hội, đô thị có thể hình thành một vòng tuần hoàn phát triển tích cực: Đầu tư hạ tầng → nâng cao khả năng tiếp cận → tạo giá trị mới → huy động một phần giá trị → tái đầu tư → tiếp tục tạo giá trị. Đó là cách biến đầu tư hạ tầng thành yếu tố khởi tạo nguồn lực, thay vì chỉ xem là khoản chi ngân sách.

Việc huy động và tái đầu tư giá trị không có nghĩa là lấy lại giá trị đất của người dân. Giá trị gia tăng của một thửa đất đến từ nhiều nguồn: một phần do chủ sở hữu đầu tư, kinh doanh và quản lý; phần khác đến từ hạ tầng công cộng, điều chỉnh quy hoạch và sự phát triển chung của khu vực.

Chính sách cần phân định các nguồn giá trị: tôn trọng giá trị do nỗ lực cá nhân tạo ra, đồng thời xác định phần giá trị gia tăng từ đầu tư và phát triển chung để có cơ chế huy động hợp lý. Cơ chế phải minh bạch, có giới hạn và gắn với lợi ích người dân. Nguồn lực huy động cần quay trở lại nơi tạo ra giá trị: nâng cấp đường phố, công viên, xe buýt, đường sắt, trường học, bệnh viện, nhà ở xã hội. Khi người dân thấy lợi ích thiết thực, chính sách mới tạo được đồng thuận.

Có quy hoạch tốt, hạ tầng hiện đại và cơ chế huy động giá trị vẫn chưa đủ. Điểm nghẽn tiếp theo là chủ thể tổ chức thực hiện. Một khu vực cải tạo, tái thiết có thể liên quan đến hàng nghìn thửa đất, nhiều chủ sở hữu, nhà đầu tư và công trình hạ tầng. Nếu chỉ dựa vào từng dự án riêng lẻ, quá trình dễ bị chia tách, thiếu đồng bộ và kéo dài. Do đó cần nghiên cứu một tổ chức đủ năng lực đứng giữa Nhà nước, thị trường và người dân để điều phối toàn bộ quá trình phát triển. Một mô hình đáng nghiên cứu là tập đoàn.

Đây không nên chỉ là doanh nghiệp bất động sản quy mô lớn, mà là chủ thể thực thi các chương trình cải tạo, tái thiết và phát triển theo quy hoạch. Tổ chức này có thể chuẩn bị quỹ đất, phối hợp giải phóng mặt bằng và tái định cư, đầu tư hạ tầng, huy động vốn, lựa chọn nhà đầu tư, phát triển dự án và tái đầu tư một phần giá trị gia tăng trở lại cho khu vực. Nếu quy hoạch là bản thiết kế thì cần có một chủ thể đủ năng lực biến bản thiết kế ấy thành hiện thực. Đây là bước chuyển từ tư duy lập quy hoạch sang tổ chức thực hiện.

Xây dựng "hồ sơ thực thi" cho từng khu vực

Quy hoạch thực sự có giá trị không chỉ nằm ở các chỉ tiêu sử dụng đất, mà ở tính khả thi. Đối với mỗi khu vực phát triển quan trọng, cần xây dựng một "hồ sơ thực thi", xác định mục tiêu dài hạn, dự án ưu tiên, nhu cầu hạ tầng, nguồn lực, cơ chế tạo và chia sẻ giá trị, trách nhiệm các bên, lộ trình thực hiện và cơ chế bảo đảm người dân được hưởng lợi.

Một thửa đất ở nơi giao thông khó khăn, thiếu dịch vụ sẽ có giá trị khác khi có metro, cầu mới, đường mở rộng - Ảnh: QUANG ĐỊNH

Khi đó, quy hoạch trở thành hệ thống hành động cụ thể, thay vì định hướng trên giấy. Tập đoàn cải tạo và phát triển đô thị có thể là một hạt nhân thực hiện vai trò này. Điều cốt lõi là: tạo ra giá trị không chỉ nhằm tối đa hóa lợi nhuận bất động sản, mà phải chuyển hóa một phần giá trị đó thành hạ tầng tốt hơn, không gian sống tốt hơn và lợi ích lâu dài cho cộng đồng.

Cuối cùng, sự phát triển của đô thị không thể chỉ đo bằng mức tăng giá đất. Giá đất tăng có thể phản ánh sức hấp dẫn của một khu vực, nhưng giá trị thực sự nằm ở những gì người dân được hưởng: giao thông thuận tiện, môi trường tốt, việc làm, nhà ở phù hợp, không gian công cộng và chất lượng sống.

Vì vậy, điều quan trọng không phải là giá đất tăng bao nhiêu sau quy hoạch và hạ tầng, mà là khả năng chuyển hóa một phần giá trị gia tăng đó thành nguồn lực để tiếp tục đầu tư, tái thiết và nâng cấp đô thị trong nhiều thập kỷ tới.

Khi quy hoạch tạo ra giá trị, giá trị được chuyển hóa thành nguồn lực, nguồn lực được tổ chức để thực thi và thành quả phát triển tiếp tục tạo ra giá trị mới. Đó là cách để quy hoạch đi cùng nguồn lực, nguồn lực đi cùng thực thi, và phát triển hôm nay tạo nền tảng cho đô thị tốt đẹp hơn ngày mai.