Sau 5 năm, Novaland lại muốn gọi vốn từ cổ đông
Mới đây, Novaland công bố phương án chào bán 801 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu theo tỷ lệ thực hiện quyền 3:1. Với giá chào bán 10.000 đồng/cp, thấp hơn 18% so với thị giá hiện tại, doanh nghiệp dự kiến thu về 8.000 tỷ đồng.
Số tiền này được sử dụng để thanh toán các khoản nợ, nghĩa vụ tài chính và các khoản phải trả quá hạn của công ty và các công ty con thông qua hình thức góp vốn vào công ty con. Thông tin về đợt chào bán đã được Novaland công bố trong tháng 9/2026.
Đây là lần đầu tiên Novaland huy động vốn trực tiếp từ cổ đông hiện hữu sau đợt phát hành thành công năm 2021. Trong năm 2023 và 2024, Novaland cũng triển khai phương án chào bán cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu nhưng đều bị hủy.
Các phương án huy động vốn được Novaland triển khai trong bối cảnh doanh nghiệp gặp áp lực về thanh khoản. Những khó khăn tài chính được thể hiện rõ ràng hơn từ đầu năm 2023, khi Novaland đề xuất giãn thời hạn thanh toán tiền gốc đối với lô trái phiếu trị giá 1.000 tỷ đồng, phát hành tháng 8/2021 và đáo hạn vào tháng 2/2023.
Trong giai đoạn 2023-2024, Novaland liên tục làm việc với các trái chủ để đề xuất gia hạn thời gian thanh toán gốc, lãi của nhiều lô trái phiếu, đồng thời đưa ra phương án hoán đổi nghĩa vụ nợ bằng sản phẩm bất động sản hoặc cổ phiếu.
Đáng chú ý, lô trái phiếu chuyển đổi quốc tế trị giá hơn 300 triệu USD, phát hành năm 2021 và niêm yết tại Singapore, cũng nhiều lần được điều chỉnh các điều khoản. Năm 2024, giá chuyển đổi của lô trái phiếu này được điều chỉnh nhiều lần, giảm từ mức ban đầu 135.800 đồng/cp xuống còn 36.000 đồng/cp.
Sau khi các trái chủ chấp thuận gia hạn kỳ hạn trái phiếu và điều chỉnh một số điều khoản, đến năm 2026 Novaland tiếp tục có đề xuất mới, cho thấy dòng tiền với doanh nghiệp vẫn còn khó khăn.
Cổ phiếu NVL lao dốc từ năm 2023 khi công ty bắt đầu gặp khó trong việc thu xếp tiền trả nợ (Ảnh: Tradingview).
Lần này các trái chủ đại diện cho 262,2 triệu USD, tương đương hơn 85% tổng giá trị trái phiếu quốc tế đang lưu hành, đã chấp thuận đề xuất sửa đổi một số điều khoản trong hợp đồng lô trái phiếu và các miễn trừ liên quan đến một số nghĩa vụ thanh toán. Kỳ hạn trái phiếu cũng kéo dài thêm 1 năm - tức tới năm 2028.
Tại ĐHĐCĐ thường niên 2026, cổ đông Novaland đã thông qua nhiều phương án tăng vốn, gồm chào bán hơn 800 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu, phát hành 112 triệu cổ phiếu ESOP và phát hành tối đa gần 168 triệu cổ phiếu thưởng.
Dòng tiền kinh doanh vẫn thâm hụt
Từ mức lỗ 4.394 tỷ đồng năm 2024, Novaland chuyển sang lãi 1.861 tỷ đồng năm 2025 và tiếp tục ghi nhận 1.772 tỷ đồng lợi nhuận sau thuế trong 6 tháng đầu năm 2026.
Trong nửa đầu năm nay, doanh thu từ chuyển nhượng bất động sản tăng gần 40%, lên 4.793 tỷ đồng.
Những con số này cho thấy hoạt động kinh doanh của Novaland đang có dấu hiệu khởi sắc. Tuy nhiên, dòng tiền vẫn chưa song hành với lợi nhuận. Dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh nửa đầu năm nay tiếp tục thâm hụt hơn 3.600 tỷ đồng.
Cơ cấu lợi nhuận 6 tháng đầu năm 2026 của Novaland cho thấy sự đóng góp đáng kể từ hoạt động tài chính, với doanh thu 2.557 tỷ đồng.
Trong đó, tiền lãi từ các khoản cho vay và hợp đồng hợp tác đầu tư đạt gần 1.400 tỷ đồng; hơn 1.000 tỷ đồng còn lại đến từ lợi nhuận chuyển nhượng công ty con và thu hồi các khoản đầu tư. Thương vụ bơm vốn vào Công ty TNHH Ngôi nhà Mega rồi chuyển nhượng cũng đóng góp một khoản thu nhập đáng kể cho Novaland.
Trong khi đó, dư nợ vay của Novaland vẫn ở mức cao. Tại ngày 30/6/2026, tổng dư nợ vay đạt 72.900 tỷ đồng, tương đương 28% tổng nguồn vốn.
Khoảng 30.500 tỷ đồng trong số đó sẽ đáo hạn trong vòng 12 tháng (trong đó có khoảng 13.200 tỷ đồng trái phiếu).
Tại ngày 30/6, Novaland còn ghi nhận hơn 16.700 tỷ đồng nợ gốc quá hạn. Một phần nghĩa vụ đã được các bên thống nhất gia hạn. Từ ngày 1/7 đến thời điểm báo cáo được phê duyệt, doanh nghiệp tiếp tục thanh toán hơn 2.400 tỷ đồng nợ gốc.
Nguồn: Báo cáo soát xét bán niên 2026.
Trong 6 tháng đầu năm, Novaland hoàn tất chuyển nhượng 4 tài sản với tổng giá trị khoảng 11.266 tỷ đồng để phục vụ tái cơ cấu và trả nợ.
Với cách thức bán tài sản này, doanh nghiệp sẽ nhanh chóng có dòng tiền về, giảm áp lực thanh khoản. Nhưng bài toán cốt lõi và dài hạn, vẫn cần phải là thu tiền từ bán hàng và bàn giao dự án.
Kiểm toán tiếp tục nhấn mạnh vấn đề hoạt động liên tục của Novaland tại báo cáo soát xét bán niên 2026 vừa rồi, trong bối cảnh dòng tiền kinh doanh thâm hụt và doanh nghiệp còn các nghĩa vụ tài chính đến hạn, thậm chí quá hạn. Đây là dấu hiệu cho thấy quá trình tái cấu trúc vẫn đang diễn ra và chưa thể xem là đã hoàn tất.
Nhiều dự án vẫn chờ hoàn thiện pháp lý, chưa thể triển khai
Trong cuộc phỏng vấn với VnExpress tháng 7/2026, Tổng Giám đốc Novaland cho biết trong hai năm qua, phần lớn nguồn lực của doanh nghiệp được dành cho xử lý nợ, pháp lý và duy trì hoạt động. Từ năm 2026, doanh nghiệp bắt đầu tập trung nhiều hơn vào giai đoạn hậu tái cấu trúc, gồm triển khai xây dựng quy mô lớn, nâng cao năng lực phát triển dự án, ứng dụng công nghệ và chuẩn bị cho chu kỳ tăng trưởng mới.
Tuy nhiên, thực tế một số dự án của Novaland vẫn đang chờ hoàn tất các thủ tục pháp lý.
Tại dự án The Botanica, giá trị hàng tồn kho được ghi nhận 621 tỷ đồng tại ngày 30/6/2026. Báo cáo soát xét bán niên chỉ ra, việc nhận chuyển nhượng dự án vẫn chưa được UBND TP.HCM và các cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Novaland cho hay đang thỏa thuận với đối tác để hoàn tất việc chuyển nhượng.
Thực tế dự án The Botanica đã đi vào hoạt động từ năm 2018 và cư dân nơi đây cho biết đã thanh toán 95 – 99% giá trị căn hộ nhưng gần 8 năm sinh sống vẫn chưa được nhận sổ hồng.
Block A thuộc dự án Sunrise Riverside (xã Nhà Bè, TP HCM) phát triển theo loại hình officetel - nơi người mua chỉ có thể kinh doanh hoặc làm văn phòng với thời hạn tối đa 50 năm - là hạn chế khá lớn khi người dân mua để sinh sống hay cho thuê do vấn đề pháp lý về thủ tục đăng ký tạm trú tạm vắng, quyền lợi cư dân…
Một trường hợp khác là dự án Grand Sentosa tại Nhà Bè, TP HCM- nằm ngay cạnh dự án Sunrise Riverside. Dự án có tổng diện tích 10,8 ha, dự kiến cung cấp khoảng 1.700 đến 3.000 căn hộ chung cư.
Dự án này được Novaland nhận chuyển nhượng từ Công ty TNHH Xây dựng Sản xuất Thương mại Tài Nguyên vào tháng 2/2022. Từng được dự kiến bàn giao năm 2024, song đến nay công trường vẫn vắng bóng người, dự án gần như đứng yên.
Tại cuối tháng 6/2026, giá trị hàng tồn kho của Novaland hơn 158.000 tỷ đồng, chiếm hơn 60% tổng tài sản. Trong đó bất động sản để bán đang xây dựng có số dư 148.000 tỷ.
Theo lộ trình được Novaland công bố, trong năm 2026 doanh nghiệp đặt mục tiêu được cấp khoảng 4.347 sổ hồng cho các dự án đã hoàn tất pháp lý và xây dựng tại TP HCM. Danh sách gồm các tòa còn lại của Sunrise Riverside, Lexington, Lucky Palace, Tropic Garden 1, Tresor, Rivergate, Golden Mansion, Lakeview City.