Theo báo cáo Chỉ số Minh bạch Bất động sản Toàn cầu (Global Real Estate Transparency Index – GRETI) 2026 vừa được JLL công bố, Việt Nam hiện xếp hạng 50 trên tổng số 88 quốc gia và vùng lãnh thổ được khảo sát, với điểm số minh bạch đạt 3,15, tiếp tục nằm trong nhóm "Bán minh bạch" (Semi-Transparent).
Đáng chú ý, Việt Nam là một trong 10 thị trường có mức cải thiện điểm số mạnh nhất toàn cầu trong kỳ khảo sát 2024-2026, cùng với Ba Lan, Thái Lan, Australia, Qatar, Hàn Quốc, Ấn Độ, Ả-rập Xê-út, Dubai và Abu Dhabi.
Chỉ số đánh giá 88 thị trường trên toàn cầu dựa trên 256 tiêu chí, trải rộng ở sáu hạng mục: Đo lường hiệu suất thị trường (25%), Pháp lý và quy định (23,5%), Nền tảng thị trường (16,5%), Quy trình giao dịch (15%), Quản trị doanh nghiệp niêm yết (10%) và Phát triển bền vững (10%). Đây được xem là kim chỉ nam cho các nhà đầu tư, tổ chức cho vay và doanh nghiệp thuê bất động sản trên toàn thế giới, bởi mức độ minh bạch của một thị trường có tác động trực tiếp đến rủi ro và cơ hội đầu tư.
Theo JLL, khu vực châu Á - Thái Bình Dương ghi nhận mức cải thiện mạnh nhất trong kỳ khảo sát năm nay, chiếm một nửa trong Top 10 thị trường cải thiện tốt nhất toàn cầu, dẫn đầu bởi Ấn Độ, Việt Nam, Hàn Quốc, Australia và Thái Lan. Nhờ những cải thiện này, dòng vốn đầu tư xuyên biên giới vào khu vực đã phục hồi mạnh mẽ trong 12 tháng qua, với khối lượng giao dịch trực tiếp tại một số thị trường, trong đó có Việt Nam, đạt mức cao kỷ lục.
Trên bình diện toàn cầu, hai phần ba trong số 88 thị trường được khảo sát ghi nhận mức tăng điểm minh bạch trong hai năm qua. Tuy nhiên, khoảng cách giữa nhóm dẫn đầu và nhóm còn lại tiếp tục nới rộng: nhóm "Minh bạch cao" và "Minh bạch" hiện thu hút hơn 98% tổng vốn đầu tư bất động sản thương mại toàn cầu, trong đó nhóm "Minh bạch cao" chiếm khoảng 81%. Ngược lại, nhóm "Bán minh bạch" – nơi Việt Nam đang thuộc về – chỉ chiếm khoảng 1,3% dòng vốn toàn cầu, cho thấy dư địa thu hút đầu tư còn rất lớn khi thị trường tiếp tục nâng cao tính minh bạch.
Hành trình minh bạch hóa của Việt Nam
Theo dữ liệu của JLL và LaSalle, trước năm 2020, Việt Nam thuộc nhóm "Minh bạch thấp", với những hạn chế điển hình như dữ liệu thị trường khan hiếm và khung pháp lý phức tạp, thiếu rõ ràng, đặc biệt gây khó khăn cho nhà đầu tư nước ngoài trong các vấn đề sở hữu bất động sản. Năm 2016, việc Việt Nam gia nhập Hiệp định Đối tác xuyên Thái Bình Dương (TPP) và đề xuất xây dựng cơ sở dữ liệu bất động sản quốc gia đã đánh dấu bước ngoặt đầu tiên, thể hiện cam kết hướng tới các chuẩn mực và cải cách quốc tế.
Từ năm 2020 đến nay, Việt Nam đã chuyển sang nhóm "Bán minh bạch", với năm 2024 được xem là "giai đoạn nền tảng" tập trung hoàn thiện khung pháp lý: Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi cùng có hiệu lực; Luật Giá mới yêu cầu thẩm định viên phải có chứng chỉ hành nghề và lưu vết kiểm toán định giá có thể xác minh; đồng thời quy định giao dịch bất động sản phải thực hiện qua hệ thống ngân hàng. Bước sang năm 2026, Nghị định số 357 quy định về xây dựng, quản lý và vận hành hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản đã chính thức có hiệu lực, với mục tiêu hoàn thành cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia vào cuối năm 2026. Việt Nam cũng ghi nhận mức độ tiếp nhận ngày càng cao đối với các thông lệ phát triển bền vững trong ngành bất động sản.
" Việc Việt Nam lọt vào Top 10 thị trường cải thiện độ minh bạch tốt nhất toàn cầu tại kỳ GRETI 2026 chính là quả ngọt sau một hành trình dài bền bỉ. Từ năm 2012 đến nay, chúng ta đã chứng kiến thị trường bước qua giai đoạn non trẻ để định hình một nền tảng vững chắc hơn rất nhiều, nhờ những nỗ lực cải cách pháp lý kiên trì. Đặc biệt, làn sóng đổi mới đồng bộ từ năm 2025 — từ việc hoàn thiện khung pháp lý, khơi thông thủ tục hành chính cho đến các định hướng kinh tế — đã mang lại những kết quả tích đầu tiên, được minh chứng qua số liệu tổng vốn FDI đăng ký liên tục tăng . Đặc biệt, 2026 ghi nhận số liệu 7 tháng đầu năm đạt 38,1 tỷ USD, gần bằng tổng vốn FDI đăng ký của cả năm trước và cao kỷ lục trong 10 năm qua. Đây là minh chứng rõ nhất cho thấy Việt Nam vẫn giữ vững vị thế là một trong những điểm đến hấp dẫn nhất khu vực châu Á - Thái Bình Dương ,” bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc, JLL Việt Nam, nhận định.
Minh bạch tác động trực tiếp đến định giá và ra quyết định đầu tư
Báo cáo của JLL cũng chỉ ra mối liên hệ rõ rệt giữa mức độ minh bạch và độ chính xác trong công tác định giá bất động sản. Tại các thị trường "Minh bạch cao", với dữ liệu giao dịch công khai và toàn diện, độ chính xác định giá đạt 85%-95%, thời gian định giá trung bình chỉ 5-10 ngày, trong đó ước tính 70% thông tin đầu vào đến từ dữ liệu công khai, 20% từ khảo sát thị trường và chỉ 10% dựa vào kinh nghiệm chuyên gia.
Trong khi đó, tại thị trường "Bán minh bạch" như Việt Nam hiện nay, dữ liệu vẫn còn phân mảnh và hạn chế, khiến độ chính xác định giá chỉ đạt 60%-75%, thời gian định giá kéo dài 10-20 ngày. Cơ cấu nguồn thông tin cũng đảo ngược: kinh nghiệm chuyên gia chiếm tới 40%, khảo sát thị trường 40%, trong khi dữ liệu công khai chỉ chiếm khoảng 20%. Điều này đồng nghĩa với chi phí thu thập thông tin cao hơn, khả năng kiểm chứng khó khăn hơn và rủi ro pháp lý cao hơn so với các thị trường minh bạch cao.
"Khi thị trường còn phụ thuộc nhiều vào kinh nghiệm và khảo sát thay vì dữ liệu công khai, chi phí thu thập thông tin, thời gian định giá và rủi ro pháp lý đều bị đẩy lên cao hơn đáng kể so với các thị trường minh bạch cao. Việc Việt Nam từng bước số hóa hồ sơ đất đai, xây dựng hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất trên toàn quốc và tiến tới áp dụng các tiêu chuẩn định giá quốc tế như IPMS sẽ là những yếu tố then chốt giúp rút ngắn khoảng cách này, nâng cao độ tin cậy của kết quả định giá và củng cố niềm tin của nhà đầu tư quốc tế vào thị trường" – ông Võ Văn Hữu Phước, Giám đốc Cấp cao, Tư vấn Định giá và Quản trị Rủi ro, JLL Việt Nam, nhận định.