Tất cả người dân đang sở hữu chung cư chú ý quy định phạt đến 200 triệu đồng

Chính phủ đã ban hành Nghị định số 339/2026/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng, quản lý công trình hạ tầng kỹ thuật, phát triển nhà ở và thị trường bất động sản, có hiệu lực từ ngày 26/8 vừa qua.

Văn bản mới thiết lập khung chế tài tài chính nghiêm khắc nhằm chấn chỉnh tình trạng mập mờ trong khai thác tiện ích sở hữu chung - riêng và quản lý quỹ bảo trì tại các dự án nhà cao tầng hiện nay.

Chế tài xử lý vi phạm khai thác bãi đỗ xe ô tô

Ảnh được AI hỗ trợ thiết kế

Tranh chấp về quyền sở hữu và định giá bãi đỗ xe ô tô vốn là điểm nóng kéo dài giữa chủ đầu tư và cư dân tại nhiều khu đô thị. Căn cứ Điểm d Khoản 2 Điều 59 Nghị định số 339/2026/NĐ-CP, hành vi chủ đầu tư bán hoặc cho thuê chỗ để xe ô tô trong nhà chung cư không đúng quy chuẩn pháp luật sẽ bị xử phạt hành chính từ 160.000.000 đến 200.000.000 đồng.

Đi kèm với mức tiền phạt, Điểm k Khoản 5 Điều 59 cũng quy định biện pháp khắc phục hậu quả mang tính ràng buộc bắt buộc: buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh lại toàn bộ hoạt động bán, cho thuê chỗ đỗ xe ô tô nhằm bảo đảm quyền tiếp cận, sử dụng hợp pháp của các chủ sở hữu căn hộ theo đúng quy chuẩn xây dựng và pháp luật nhà ở.

Khung phạt tới 200 triệu đồng đối với vi phạm quỹ bảo trì nhà chung cư

Bên cạnh lĩnh vực bãi đỗ xe, Điều 59 Nghị định 339/2026/NĐ-CP còn áp dụng mức phạt tiền tương tự từ 160.000.000 đến 200.000.000 đồng đối với hàng loạt sai phạm liên quan đến quỹ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung:

Ảnh được AI hỗ trợ thiết kế

Tính toán sai lệch phần kinh phí bảo trì: Tự ý xác định hoặc trích nộp sai mức kinh phí bảo trì 2% phần diện tích sở hữu chung của tòa nhà.

Mập mờ thông tin tài khoản thu hộ: Không ghi nhận hoặc ghi nhận không trung thực, không đầy đủ thông tin tài khoản ngân hàng chuyên dùng để quản lý quỹ bảo trì vào hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc phần diện tích thương mại khác.

Trì hoãn bàn giao kinh phí cho cư dân: Không gửi văn bản yêu cầu tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng thương mại chuyển giao toàn bộ số dư quỹ bảo trì kèm tiền lãi phát sinh sang tài khoản đại diện do Ban Quản trị nhà chung cư thành lập hợp pháp.

Song song với chế tài phạt tiền, tùy theo mức độ và tính chất vi phạm, doanh nghiệp buộc phải thực hiện các biện pháp sửa sai theo luật định: tính toán lại chính xác phần kinh phí bảo trì phải nộp, bổ sung minh bạch số tài khoản vào phụ lục hợp đồng với cư dân, hoặc khẩn trương hoàn thiện thủ tục bàn giao toàn bộ nguồn tài chính về cho Ban Quản trị. Việc siết chặt các điều khoản chế tài này góp phần quan trọng bảo vệ quyền sở hữu chính đáng của người mua nhà, hạn chế nguy cơ chiếm dụng dòng tiền và lập lại kỷ cương trong công tác vận hành bất động sản đô thị.

Khuyến nghị pháp lý cho người dân khi giao dịch chỗ đỗ xe ô tô chung cư

Trong bối cảnh mức giá mỗi "slot" đỗ xe ô tô tại chung cư của các đô thị lớn có thể dao động từ vài trăm triệu đến hàng tỷ đồng, người mua nhà cần trang bị các bước thẩm định pháp lý thận trọng trước khi xuống tiền:

Kiểm tra ranh giới sở hữu chung - riêng trong hồ sơ dự án: Người mua cần yêu cầu chủ đầu tư cung cấp bản vẽ mặt bằng tầng hầm đã được phê duyệt, trong đó phân định rõ ranh giới diện tích để xe thuộc sở hữu chung của tòa nhà (xe máy, xe đạp) và khu vực bãi đỗ xe ô tô. Tuyệt đối không ký thỏa thuận mua những vị trí nằm trong diện tích sở hữu chung của cộng đồng cư dân.

Xác thực quyền ưu tiên phân bổ chỗ đỗ: Theo quy định của Luật Nhà ở, chỗ đỗ xe ô tô trước hết phải ưu tiên phân bổ cho các chủ sở hữu căn hộ trong tòa nhà trước khi tính đến việc bán hoặc cho bên thứ ba ngoài chung cư thuê. Người mua nên đối chiếu số lượng căn hộ với số lượng chỗ đỗ thực tế được phê duyệt để tránh trường hợp tranh chấp quyền sử dụng sau khi nhận bàn giao.

Làm rõ hình thức hợp đồng và khả năng cấp quyền sở hữu: Hợp đồng mua bán chỗ để xe ô tô phải được lập thành văn bản riêng hoặc là điều khoản độc lập, minh bạch trong hợp đồng mua bán nhà ở. Cần làm rõ giao dịch là chuyển nhượng quyền sử dụng lâu dài theo niên hạn dự án hay hợp đồng thuê dài hạn, cũng như tính khả thi của việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu riêng (nếu có cam kết) để tránh rủi ro pháp lý khi chuyển nhượng căn hộ về sau.

Minh bạch cơ chế phí dịch vụ vận hành đi kèm: Việc sở hữu slot đỗ xe không đồng nghĩa với việc miễn toàn bộ chi phí định kỳ. Cư dân cần tìm hiểu trước mức phí dịch vụ quản lý, phí trông giữ hoặc bảo dưỡng bãi đỗ hàng tháng do đơn vị quản lý vận hành thu, bảo đảm mức phí tuân thủ đúng khung trần quy định của UBND cấp tỉnh/thành phố sở tại.