Đề xuất “mở cửa” nhà ở thương mại giá phù hợp cho người thu nhập trung bình

Nguồn cung nhà ở giá phù hợp ngày càng teo tóp

Chiều 6/9, Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) có kiến nghị “Đề xuất bổ sung chính sách phát triển “nhà ở thương mại giá phù hợp với khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp” vào dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi).

Theo HoREA, thị trường bất động sản đang thiếu nghiêm trọng nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả, trong khi một bộ phận người thu nhập trung bình, thu nhập thấp lại không thuộc diện được mua nhà ở xã hội.

HoREA cho rằng cần sớm bổ sung chính sách phát triển “nhà ở thương mại giá phù hợp” vào Luật Nhà ở, qua đó tạo thêm nguồn cung và mở rộng cơ hội sở hữu nhà cho người có nhu cầu thực.

Trong văn bản kiến nghị, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA nhận định, thị trường bất động sản từ năm 2020 đến nay tồn tại nghịch lý khi vừa thiếu nguồn cung nhà ở, vừa có sự lệch pha rõ rệt về phân khúc. 

Trong khi nguồn cung nhà ở cao cấp chiếm tỷ trọng ngày càng lớn thì nhà ở thương mại giá phù hợp và nhà ở xã hội lại rất thiếu.

HoREA dẫn cho thấy nguồn cung nhà ở thương mại hình thành trong tương lai đủ điều kiện huy động vốn đã giảm mạnh. Nếu năm 2017 có 92 dự án với 42.991 căn nhà, đến năm 2024 chỉ còn 6 dự án với 3.845 căn.

Đáng chú ý hơn, sự suy giảm diễn ra mạnh ở phân khúc nhà ở thương mại giá phù hợp. Năm 2020 chỉ có 163 căn được đưa ra thị trường, chiếm khoảng 1% tổng nguồn cung nhà ở thương mại. Từ năm 2021 đến năm 2024, theo thống kê của HoREA, không còn căn hộ nhà ở thương mại giá phù hợp nào được đưa ra thị trường Tp.HCM (cũ).

Khu vực căn hộ nằm liền kề đường Phạm Văn Đồng, Quốc lộ 1, hiện nay có giá từ 3,3 - 4 tỷ đồng/căn (diện tích khoảng 70m2).

Ở chiều ngược lại, phân khúc cao cấp ngày càng chiếm ưu thế. Từ năm 2019 đến năm 2023, nhà ở cao cấp chiếm trên dưới 70% tổng số nhà ở thương mại đưa ra thị trường và đến năm 2024 chiếm 100% nguồn cung theo bảng thống kê được HoREA dẫn.

Theo ghi nhận của Người Đưa Tin, hiện nay ở khu Nam Tp.HCM, giá căn hộ khu vực quận 7, quận 8… cũ đã dao động ở mức trên 3,5 tỷ đồng/căn tùy diện tích. 

Khu vực phía Đông là nơi tập trung hàng nghìn căn hộ của thành phố trong 5 năm qua giá nhà tăng phi mã, giá trung bình mức căn hộ gần 4 tỷ đồng (diện tích từ 50 - 65m2), thậm chí khu vực trục đường Mai Chí Thọ, Xa Lộ Hà Nội giá căn hộ có nơi lên tới 100 triệu đồng/m2.

Hay tại khu vực Dĩ An; Thuận An; Lái Thiêu, Tp.HCM, đối với các dự án bàn giao hơn 2 năm mức giá từ 3 - 3,7 tỷ đồng/căn; dự án có vị trí xa trung tâm hơn cũng nằm mức 3 tỷ đồng (chưa thuế).

Khu vực căn hộ tại đường Thống Nhất, phường Đông Hoà, Tp.HCM (Bình Dương cũ) hiện nay giá cũng nằm mức 3 tỷ đồng. Khu vực trên hiện chưa có phân khúc nào dưới 2,5 tỷ đồng xuất hiện dù xa trung tâm Tp.HCM.

Thực trạng này cho thấy khoảng cách giữa khả năng chi trả của người dân và mặt bằng giá nhà ngày càng trở thành vấn đề lớn. Việc phát triển thêm một phân khúc nhà ở thương mại có mức giá phù hợp, theo HoREA, có thể góp phần bổ sung nguồn cung, đồng thời giảm sự lệch pha của thị trường.

HoREA cho rằng việc phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp cần được đặt song song với chương trình phát triển nhà ở xã hội. Hai chính sách này có thể bổ trợ cho nhau, bởi nhà ở xã hội tập trung vào nhóm đối tượng được hưởng chính sách, trong khi nhà ở thương mại giá phù hợp có thể mở rộng sang những người có nhu cầu thực nhưng không đủ điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội.

Không phải ai cần nhà giá rẻ cũng mua được nhà ở xã hội

Theo HoREA, nhu cầu đối với nhà ở thương mại giá phù hợp không chỉ đến từ người thu nhập thấp mà còn có một nhóm lớn người thu nhập trung bình và những người thu nhập thấp nhưng không thuộc diện hưởng chính sách nhà ở xã hội.

Hiệp hội xác định ba nhóm có nhu cầu đáng chú ý. Thứ nhất là người có thu nhập trung bình, không thuộc đối tượng được mua nhà ở xã hội nhưng vẫn có nhu cầu bức thiết về chỗ ở và khả năng tài chính nhất định để mua nhà nếu có sản phẩm phù hợp.

Thứ hai là người có thu nhập thấp nhưng không thuộc đối tượng hưởng chính sách nhà ở xã hội. HoREA dẫn các ngưỡng thu nhập theo quy định hiện hành để cho thấy có những người dù thu nhập chưa cao nhưng vẫn bị nằm ngoài nhóm được hưởng chính sách nhà ở xã hội.

Thứ ba là một bộ phận người thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội nhưng có nhu cầu lựa chọn nhà ở thương mại giá phù hợp. 

Những người này có thể có sự hỗ trợ tài chính từ người thân, bạn bè hoặc có nguồn thu nhập ngoài tiền lương, qua đó có khả năng lựa chọn một căn nhà thương mại có giá vừa sức thay vì tiếp tục chờ nguồn cung nhà ở xã hội.

HoREA đề xuất không biến nhà ở thương mại giá phù hợp thành một dạng nhà ở xã hội. Tuy nhiên phải có cơ chế để người dân có thu nhập trung bình tiếp cận được.

Từ đó, HoREA cho rằng “nhà ở thương mại giá phù hợp” có thể tạo ra một khoảng giữa cần thiết trên thị trường: không phải nhà ở xã hội được Nhà nước hỗ trợ theo cơ chế đặc thù, nhưng cũng không phải nhà ở thương mại với mức giá vượt quá khả năng của phần đông người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp.

Điểm quan trọng trong đề xuất của HoREA là không biến nhà ở thương mại giá phù hợp thành một dạng nhà ở xã hội. Về bản chất, đây vẫn là nhà ở thương mại, được phát triển theo cơ chế thị trường nhưng có sự định hướng, quản lý của Nhà nước nhằm bảo đảm mức giá tiếp cận được với nhóm khách hàng mục tiêu.

Theo HoREA, chính sách mới cũng không nên tạo ra cơ chế bắt buộc doanh nghiệp phải tham gia. Thay vào đó, cần thiết kế các ưu đãi đủ hấp dẫn để doanh nghiệp thấy đây là một phân khúc có nhu cầu thực lớn, thanh khoản tốt và có thể tạo dòng tiền ổn định.

Một trong những đề xuất đáng chú ý nhất là không nên khống chế lợi nhuận tối đa của doanh nghiệp. Ông Lê Hoàng Châu, cho rằng doanh nghiệp có năng lực quản trị tốt, ứng dụng công nghệ, có nguồn vốn tự có hoặc có lợi thế về vật tư, thiết bị có thể giảm giá thành và vẫn đạt mức lợi nhuận phù hợp. 

Ngược lại, có doanh nghiệp cần dòng tiền nhanh, chắc chắn để bảo đảm thanh khoản thì có thể chấp nhận mức lợi nhuận thấp hơn.

Thay vì Nhà nước quy định cứng lợi nhuận, Hiệp hội bất động sản Tp.HCM đề xuất Nhà nước nên xác lập giá bán, giá bán trả góp và giá cho thuê tối đa, còn doanh nghiệp tự quyết định giá thực tế trong giới hạn đó.

Cách tiếp cận này, theo HoREA, từng có tiền lệ từ gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng. Khi đó, Nghị quyết số 02/NQ-CP quy định căn hộ có giá bán không quá 1,05 tỷ đồng được hưởng chính sách ưu đãi, không phân biệt hoàn toàn theo cách tiếp cận nhà ở xã hội hay nhà ở thương mại. 

HoREA trình bày rằng cơ chế này từng thu hút hàng trăm doanh nghiệp tham gia, góp phần giúp thị trường bất động sản vượt qua giai đoạn đóng băng và phục hồi từ năm 2014. Do vậy, Hiệp hội kiến nghị Luật Nhà ở quy định nguyên tắc về giá trần đối với nhà ở thương mại giá phù hợp và giao UBND hoặc HĐND cấp tỉnh quyết định mức giá tối đa tùy điều kiện từng địa phương.

Trong giới hạn giá này, chủ đầu tư có thể tự tính toán giá thành, giá bán, giá cho thuê và lợi nhuận của dự án. Doanh nghiệp nào thấy phù hợp với chiến lược kinh doanh và năng lực tài chính thì tự nguyện tham gia.

HoREA đề xuất các dự án nhà ở thương mại giá phù hợp được thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng theo cơ chế ưu tiên “luồng xanh”.

Bên cạnh cơ chế giá, HoREA còn đề xuất các dự án nhà ở thương mại giá phù hợp được thực hiện thủ tục đầu tư xây dựng theo cơ chế ưu tiên “luồng xanh”, tương tự dự án nhà ở xã hội, nhằm rút ngắn thời gian chuẩn bị và triển khai dự án.

Hiệp hội cũng đề nghị địa phương được linh hoạt hơn trong một số chỉ tiêu quy hoạch để tăng số lượng căn hộ. Lý do là nhà ở thương mại giá phù hợp thường hướng đến các căn hộ diện tích vừa và nhỏ, chủ yếu một hoặc hai phòng ở, nên nếu áp dụng cứng các quy chuẩn thông thường có thể hạn chế số lượng sản phẩm được phát triển.

Một điểm khác được HoREA nhấn mạnh là dự án nhà ở thương mại giá phù hợp vẫn phải thực hiện nghĩa vụ về nhà ở xã hội trong phạm vi dự án. Bởi theo Hiệp hội, dù có mức giá phù hợp thì về bản chất đây vẫn là dự án nhà ở thương mại, do đó không nên làm suy giảm quỹ đất dành cho nhà ở xã hội.

Từ các đề xuất trên, HoREA cho rằng việc bổ sung chính sách “nhà ở thương mại giá phù hợp” vào Luật Nhà ở sẽ giúp hình thành thêm một nguồn cung đáp ứng nhu cầu thực của thị trường. 

Đây cũng là giải pháp hướng tới nhóm người đang đứng giữa hai “cánh cửa”: không đủ điều kiện hoặc không muốn lựa chọn nhà ở xã hội, nhưng cũng khó tiếp cận nhà ở thương mại theo mặt bằng giá hiện nay.

Phùng Sơn