Giá bán căn hộ tăng, lợi suất cho thuê nhà còn bao nhiêu?

Ông Tô Anh Hùng, CEO REFI, Chuyên gia của Cộng đồng Cố vấn tài chính Việt Nam (VWA)

Giá nhà cao, lợi suất thấp

Báo cáo Thị trường Bất động sản Tháng 7/2026 của REFI cho thấy giá bán căn hộ tăng nhanh trong giai đoạn 2024-2025, trong khi giá thuê khó tăng tương ứng do giới hạn thu nhập, khiến lợi suất cho thuê thu hẹp.

Quý II/2026, lợi suất căn hộ bình quân cả nước giảm còn 3,05%; Hà Nội thấp nhất ở mức 2,32%, TP.HCM 3,30%, trong khi Đà Nẵng là điểm sáng duy nhất khi tăng lên 4,34%.

Nhà phố cũng chịu áp lực tương tự, với lợi suất cho thuê bình quân cả nước chỉ 2,29%. Hà Nội thấp nhất ở mức 2,04%, TP.HCM đạt 2,31% và Đà Nẵng 2,64%.

Tại Talkshow “Hết thời tiền rẻ, lãi suất 14%: Bất động sản cắt lỗ 30%, vàng hụt hơi – Dòng tiền đầu tư đi về đâu?”, trên VTC News mới đây đặt ra vấn đề: Khi lợi suất cho thuê giảm mạnh, bất động sản còn hấp dẫn?

Trả lời cho vấn đề trên, ông Tô Anh Hùng, CEO REFI, Chuyên gia của Cộng đồng Cố vấn tài chính Việt Nam (VWA), phân tích theo số liệu của REFI, năm 2023, lợi suất cho thuê chung cư tại Hà Nội khoảng 4,2%. Tuy nhiên, trong giai đoạn 2024-2025, giá nhiều chung cư tăng gấp đôi, trong khi thu nhập của người dân không tăng tương ứng.

Theo ông Hùng, công thức tính lợi suất cho thuê là tiền thuê chia cho giá bán căn hộ. Do đó, khi tiền thuê không tăng tương ứng nhưng giá bán tăng mạnh, lợi suất sẽ giảm. Hiện lợi suất cho thuê tại Hà Nội chỉ còn khoảng 2,32%, khiến bất động sản không còn là một kênh đầu tư hấp dẫn như trước.

“Mức độ chênh lệch giữa thu nhập của người dân và giá nhà tại Hà Nội cũng đã ở mức rất cao. Trong khi đó, giá chung cư vẫn tiếp tục tăng dù nguồn cung tăng và lãi suất ở mức cao. Đây là một nghịch lý cho thấy thị trường đang có sự mất cân đối”, ông Hùng nhận định.

Lợi suất cho thuê chung cư và nhà phố Quý 2/2026. Nguồn: REFI.VN.

Theo nền tảng cơ sở dữ liệu trực tuyến Numbeo, tỷ số giá nhà trên thu nhập của Việt Nam tại thời điểm đầu năm 2026 ở mức 30,2, tức người dân cần hơn 30 năm thu nhập để mua nhà.

Ông Hùng cho rằng trong giai đoạn 2024-2025, các chủ đầu tư có chiến thuật “hớt váng”. Khi thị trường đang tốt, họ liên tục đưa sản phẩm ra bán, nếu bán hết thì tiếp tục nâng giá bán. Việc tìm kiếm lợi nhuận là quy luật bình thường của thị trường. Nhưng đối với thị trường bất động sản, giá cả lại ảnh hưởng trực tiếp đến các vấn đề an sinh.

Theo chuyên gia, với lợi suất cho thuê hiện chỉ khoảng 2,3%, việc điều chỉnh giá là cần thiết. Đặc biệt, với những sản phẩm có giá trị thực, giá cần giảm để người dân có thể tiếp cận dễ dàng hơn, đồng thời đưa lợi suất cho thuê trở lại mức hấp dẫn. Thực tế, thị trường đang có dấu hiệu tự điều chỉnh. Nếu những năm trước giá bất động sản tăng gấp hai, gấp ba lần, ông Hùng cho rằng hiện nay giá có thể giảm 20-30% là hợp lý.

“Nếu lợi suất cho thuê quay lại mức của năm 2023, khoảng 4%, thì không phải là điều quá bất ngờ. Thậm chí, ở mức 3,5%, bất động sản cũng có thể trở nên hấp dẫn hơn về tỷ suất sinh lời. Còn với mức 2,3% hiện nay, rất khó để một nhà đầu tư chấp nhận trả phần chênh lệch chi phí vốn. Đây là lúc thị trường vận hành theo cơ chế của nó: các dòng tiền sẽ tự đưa ra quyết định hợp lý nhất nhằm tạo lợi ích và lợi nhuận cho nhà đầu tư”, ông Hùng nhấn mạnh.

Chung cư đã xuất hiện xu hướng giảm giá, cắt lỗ?

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, trong quý II/2026, giá bán căn hộ chung cư mới vẫn tăng do nguồn cung chủ yếu tập trung vào phân khúc cao cấp. Ngược lại, thị trường thứ cấp trên toàn quốc có xu hướng giảm so với quý I/2026.

Thị trường Hà Nội ghi nhận giá bán căn hộ chung cư bình quân khoảng 123 triệu đồng/m²; tại TPHCM khoảng 108 triệu đồng/m² và tại Hưng Yên khoảng 69 triệu đồng/m².

Báo cáo từ DKRA Consulting cho thấy, giá căn hộ thứ cấp tại TP HCM trong quý II giảm bình quân 3-6% so với quý trước.

Theo CEO REFI, xu hướng giảm giá và cắt lỗ ở phân khúc chung cư đã diễn ra, nhưng mới xuất hiện tại một số địa phương. Đặc biệt, tại Hà Nội hiện nay, mức giảm giá chung đã khá rõ.

Tuy nhiên chưa thể nói là sẽ cắt lỗ sâu vào giá hợp đồng mua bán. Bởi theo ông Hùng, Hà Nội là thị trường tăng mạnh nhất trong chu kỳ vừa qua. Bản chất là quy luật cung - cầu và đặc biệt là nguồn cung tại mỗi địa phương khác nhau. Khi nguồn cung khác nhau, chu kỳ bất động sản cũng khác nhau.

Trong thời gian qua, thị trường bất động sản Hà Nội tăng rất nhanh và rất mạnh. Khi đã tăng mạnh, đến lúc thị trường có những vấn đề về lãi suất và các yếu tố khác, việc xuất hiện một nhịp giảm sâu là hoàn toàn bình thường.

“Trong chứng khoán, chúng ta có khái niệm hệ số beta. Một tài sản có beta cao thường tăng mạnh thì khi giảm cũng giảm sâu hơn. Những nhóm có beta thấp tăng ít nhưng cũng giảm ít. Thị trường bất động sản cũng có thể nhìn theo nguyên lý tương tự. Hà Nội có thể đang có mức “beta” cao hơn so với TP.HCM, vì vậy mức điều chỉnh cũng có thể mạnh hơn”, ông nhấn mạnh.