Thị trường bất động sản cần thêm những “chân kiềng” vốn

Việc khơi thông các kênh vốn trung, dài hạn, đặc biệt là thị trường trái phiếu doanh nghiệp, đang được xem là yêu cầu quan trọng nhằm tạo nền tảng tài chính ổn định cho thị trường phát triển bền vững.

Nhu cầu vốn dài hạn ngày càng cấp thiết

Khác với nhiều lĩnh vực sản xuất, kinh doanh thông thường, bất động sản đòi hỏi lượng vốn rất lớn ngay từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư, một dự án có thể mất nhiều năm để hoàn thiện các thủ tục pháp lý, giải phóng mặt bằng, xây dựng và đưa sản phẩm ra thị trường. Do đó, dòng vốn dành cho lĩnh vực này không chỉ cần đủ về quy mô mà còn phải có kỳ hạn phù hợp với chu kỳ đầu tư.

Tuy nhiên, trong nhiều năm qua, cơ cấu nguồn vốn của doanh nghiệp bất động sản Việt Nam vẫn dựa chủ yếu vào vốn chủ sở hữu, tín dụng ngân hàng và tiền ứng trước của khách hàng. Cơ cấu này giúp doanh nghiệp có nguồn lực triển khai dự án, song cũng bộc lộ những hạn chế nhất định, nhất là khi thị trường tín dụng được kiểm soát chặt chẽ hoặc lãi suất biến động.

Nhu cầu vốn dài hạn của thị trường bất động sản ngày càng cấp thiết. Ảnh PV

Giai đoạn 2019-2021, trong bối cảnh thị trường bất động sản phát triển sôi động, trái phiếu doanh nghiệp từng nổi lên như một kênh huy động vốn trung và dài hạn quan trọng, nguồn vốn này góp phần đa dạng hóa khả năng huy động của doanh nghiệp, đồng thời giảm bớt áp lực phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng.

Tuy nhiên, sau những biến động mạnh trong giai đoạn 2022-2023, thị trường trái phiếu doanh nghiệp bước vào quá trình điều chỉnh và tái cấu trúc, những yêu cầu cao hơn về minh bạch thông tin, năng lực tài chính, phương án sử dụng vốn và khả năng trả nợ khiến hoạt động phát hành không còn dễ dàng như trước. Đến nay, thị trường đang từng bước phục hồi nhưng quy mô phát hành chưa trở lại mức cao của giai đoạn trước. Đáng chú ý, dòng vốn có xu hướng chọn lọc hơn, tập trung vào những doanh nghiệp có năng lực tài chính, uy tín và chất lượng tài sản tốt.

Theo Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong 6 tháng đầu năm 2026, giá trị phát hành trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản đạt gần 92.000 tỷ đồng, gấp hơn 2,2 lần so với cùng kỳ năm trước. Đây là tín hiệu cho thấy kênh trái phiếu đang từng bước lấy lại vai trò trong cơ cấu huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản.

Tuy vậy, nếu nhìn tổng thể, dư địa phát triển của thị trường trái phiếu doanh nghiệp vẫn còn rất lớn. Tổng dư nợ trái phiếu doanh nghiệp hiện mới tương đương khoảng 10% GDP, thấp hơn đáng kể so với mục tiêu khoảng 60% GDP vào năm 2045 và chỉ bằng khoảng 7-8% quy mô tín dụng ngân hàng.

Những con số trên cho thấy thị trường vốn Việt Nam vẫn phụ thuộc lớn vào hệ thống ngân hàng. Đối với bất động sản, sự phụ thuộc này càng rõ nét bởi đây là lĩnh vực có nhu cầu vốn lớn và thời gian quay vòng vốn dài.

Giảm áp lực tín dụng ngân hàng

Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) Phạm Thị Miền cho rằng, trong bối cảnh hiện nay, vấn đề của thị trường bất động sản không chỉ là cần thêm vốn, mà quan trọng hơn là phải hình thành được những dòng vốn dài hạn, ổn định và phù hợp với đặc thù đầu tư của ngành.

Bất động sản có chu kỳ đầu tư dài, nhu cầu vốn lớn và thời gian thu hồi vốn kéo dài. Vì vậy, nếu doanh nghiệp sử dụng quá nhiều nguồn vốn ngắn hạn để tài trợ cho các dự án dài hạn, rủi ro mất cân đối kỳ hạn sẽ gia tăng, ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng triển khai dự án cũng như sức khỏe tài chính của doanh nghiệp.

Cần hình thành hệ thống tài chính đa tầng để giúp giảm áp lực lên hệ thống ngân hàng. Ảnh: Doãn Thành

Do đó, phát triển thị trường trái phiếu doanh nghiệp theo hướng an toàn, minh bạch và bền vững có vai trò quan trọng. Một thị trường trái phiếu vận hành hiệu quả sẽ giúp doanh nghiệp có thêm lựa chọn về nguồn vốn, đồng thời tạo thêm sản phẩm đầu tư có kỳ hạn phù hợp cho nhà đầu tư.

Tuy nhiên, điều kiện tiên quyết vẫn là chất lượng của tổ chức phát hành. Muốn tiếp cận dòng vốn dài hạn, doanh nghiệp phải chứng minh được năng lực tài chính, tính khả thi của dự án, khả năng tạo dòng tiền và phương án trả nợ. Cùng với đó, công khai, minh bạch thông tin phải được coi là yêu cầu bắt buộc nhằm củng cố niềm tin của nhà đầu tư.

Theo bà Miền, về dài hạn cần phát triển thêm các định chế và sản phẩm đầu tư dài hạn như quỹ đầu tư, quỹ hưu trí, doanh nghiệp bảo hiểm và các nhà đầu tư tổ chức. Đây có thể trở thành nguồn cung vốn ổn định cho nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng, đồng thời góp phần giảm sự phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, trong giai đoạn thị trường đang thanh lọc, lợi thế sẽ thuộc về những doanh nghiệp có nền tảng tài chính lành mạnh, dự án pháp lý rõ ràng, sản phẩm phù hợp nhu cầu và kiểm soát dòng tiền tốt. Vì vậy, doanh nghiệp không nên chạy theo tăng trưởng tín dụng hoặc mở rộng phát hành bằng mọi giá, mà cần xây dựng cơ cấu vốn cân đối giữa vốn chủ sở hữu, tín dụng ngân hàng, trái phiếu và các nguồn vốn hợp pháp khác.

Bên cạnh đó, một thị trường bất động sản phát triển bền vững không thể dựa vào duy nhất một kênh vốn, cần hình thành hệ thống tài chính đa tầng, trong đó tín dụng ngân hàng vẫn giữ vai trò quan trọng nhưng được bổ trợ bởi trái phiếu doanh nghiệp, các quỹ đầu tư và những dòng vốn dài hạn khác, sẽ giúp giảm áp lực lên hệ thống ngân hàng, đồng thời nâng cao khả năng chống chịu của thị trường.

"Khi các dòng vốn dài hạn được khơi thông đúng hướng, doanh nghiệp sẽ có thêm dư địa triển khai những dự án chất lượng, còn thị trường bất động sản có điều kiện phát triển ổn định, lành mạnh và bền vững hơn”, Phó Viện trưởng VARS IRE Phạm Thị Miền cho hay.