Khi nào người dân không cần, cũng không còn muốn nhất định phải sở hữu 1 căn nhà?

Luật sư, TS. Phạm Hoài Huấn đưa ra cách tiếp cận mới về giấc mơ nhà ở giá phù hợp.

Từ bài toán cung - cầu nhà ở, Luật sư, TS. Phạm Hoài Huấn, Công ty Luật TNHH LSG đưa ra đánh giá về thị trường bất động sản và con đường biến "giấc mơ nhà ở giá phù hợp" thành hiện thực.

An cư thế nào để lạc nghiệp?

PV: Thưa ông, chúng ta luôn nói tới câu chuyện "an cư lạc nghiệp". Chữ "lạc nghiệp" trong trường hợp này nên được hiểu như thế nào?

TS . Phạm Hoài Huấn: Ở Việt Nam từ trước tới nay, khi một gia đình muốn gắn bó lâu dài với đô thị hay địa phương nào đó, họ sẽ muốn mua nhà ở đây. Cái nhà gắn với nơi làm việc, trường học, bệnh viện... tức là những thiết chế xã hội đảm bảo cho cuộc sống của họ.

Bên cạnh đó, cái nhà còn là biểu tượng của sự ổn định, của sự an toàn. Bởi nếu gặp hoàn cảnh khó khăn, họ có thể cho thuê, cầm cố hoặc bán nhà để giải quyết vấn đề trước mắt.

Vậy nên, "an cư lạc nghiệp" trong quan niệm của người Việt không đơn thuần là một nơi chốn để ở, mà đang gánh cùng lúc hai vai trò.

Thứ nhất, ngôi nhà đảm bảo một chỗ ở tươm tất cho người lao động và gia đình họ.

Thứ hai, nhà là một loại tài sản tích lũy để ứng phó rủi ro trong công việc, cuộc sống, đồng thời là "bảo hiểm" cho tuổi già.

PV: Hai vai trò ấy tác động ngược lại nhu cầu sở hữu nhà như thế nào, thưa ông?

TS . Phạm Hoài Huấn: Với vai trò thứ nhất - chỗ ở - có thể thấy nhu cầu đang phân theo hai nhóm khách hàng rất khác nhau.

Nhóm thứ nhất là các bạn trẻ có quan điểm sống hiện đại, từng học tập và làm việc ở nhiều môi trường đa quốc gia. Nhóm này quan tâm tới công năng sử dụng hơn là quyền sở hữu, nên họ có xu hướng thuê ổn định thay vì mua nhà. Vấn đề là nhóm này thường làm việc ở các đô thị đang khan hiếm quỹ đất. Vì vậy, để thuận tiện cho họ, các dự án nhà cho thuê phải nằm trên các tuyến giao thông chính, kết nối nhanh tới khu nội đô, đồng thời hạ tầng sinh hoạt, giải trí phải được triển khai đồng bộ.

Nhóm thứ hai là công nhân các khu công nghiệp. Nhu cầu của họ là nơi ở gần nơi làm việc — có thể ngay sát khu công nghiệp, gần trường học, nhà trẻ. Thu nhập của nhóm này không cao nhưng vẫn có nhu cầu sở hữu nhà lâu dài. Khi đã có chỗ thuê ổn định, họ có thêm điều kiện tích lũy trong thời gian dài để cuối cùng sở hữu được nhà — dù đến lúc đó, họ có thể không còn muốn mua nhà gần nơi làm việc như trước, mà chọn về quê hoặc nơi phù hợp với nhu cầu của cả gia đình sau khi nghỉ hưu.

PV: Nhà ở trước hết là một loại hàng hóa trên thị trường. Khi cầu quá lớn mà cung không đủ sẽ dẫn đến giá cả tăng. Liệu có cách nào điều chỉnh từ phía cầu — tức là giảm bớt tâm lý phải sở hữu nhà bằng mọi giá — hay không?

TS . Phạm Hoài Huấn: Muốn vậy, phải tác động vào vai trò thứ hai của nhà ở: vai trò một tài sản an toàn, một loại bảo hiểm cho cuộc sống hiện tại và tương lai.

Khi lưới an sinh xã hội của Việt Nam vẫn chưa đủ bù đắp chi tiêu thực tế lúc về già, người dân càng có xu hướng giữ một căn nhà để phòng thân. Vậy câu hỏi mấu chốt là: nếu không mua nhà, người dân sẽ để tiền nhàn rỗi vào đâu để vừa chống được lạm phát, vừa có một phương án tự lo cho tuổi già?

Hiện cổ phiếu, trái phiếu đều là các kênh có rủi ro biến động. Vàng cũng không còn là một kênh "chắc ăn" như tâm lý truyền thống vẫn nghĩ — thị trường vàng hai năm gần đây cho thấy biên độ tăng giảm rất lớn, có những giai đoạn nhà đầu tư mất 20-30% giá trị chỉ trong vài tháng. Nói cách khác, không có kênh nào đủ ổn định để thay thế hoàn toàn vai trò "của để dành" mà nhà ở đang đảm nhiệm trong tâm lý người Việt.

Nhà ở còn được quan niệm như một loại tài sản "an sinh". Ảnh minh hoạ VTV

Vì vậy, từ phía thiết kế chính sách, phải tạo ra được các sản phẩm tài chính cá nhân đủ tin cậy, đặt bất động sản trong tương quan với các thị trường khác như vàng, chứng khoán, trái phiếu. Đó có thể là các loại trái phiếu doanh nghiệp phù hợp với năng lực tích lũy của người thu nhập trung bình thấp, hoặc các mô hình quỹ tiết kiệm nhà ở giúp người dân tự tích lũy và hỗ trợ nhau có căn nhà đầu tiên — mô hình này nhiều nước đã áp dụng và có thể nghiên cứu áp dụng phù hợp với điều kiện Việt Nam.

Đây mới là gốc của vấn đề. Giải quyết được gốc rễ này, tâm lý phải sở hữu bất động sản bằng mọi giá mới có thể giảm đi một cách bền vững, thay vì chỉ dùng các biện pháp hành chính để kìm giá.

Nhìn khác về bài toán cung - cầu

PV: Như vậy, phát triển nhà ở cho thuê chỉ đáp ứng được phần "chỗ ở", chứ chưa tác động đến nhu cầu sở hữu nhà như một loại tài sản, thưa ông?

TS . Phạm Hoài Huấn: Đúng vậy, nhưng tôi vẫn ủng hộ phát triển nhà cho thuê, vì hai lý do.

Thứ nhất, chính sách này giúp người lao động tiếp cận được chỗ ở giá phù hợp, đồng bộ với hạ tầng thiết yếu.

Thứ hai, khi nguồn cung cho thuê tăng lên, nhu cầu mua nhà để ở hoặc để kinh doanh cho thuê cũng sẽ giảm bớt phần nào, tác động ngược lại thị trường mua bán — dù mức độ chưa thể rõ rệt ngay.

Nhưng với vai trò thứ hai — nhà ở như một tài sản tích lũy — rõ ràng nhà cho thuê chưa thể thay thế được.

PV: Vậy nếu muốn hạ nhiệt giá nhà từ phía cung, chúng ta cần tác động như thế nào?

TS . Phạm Hoài Huấn: Các phân khúc dành cho người thu nhập trung bình thấp — nhà ở xã hội, nhà cho thuê, nhà ở thương mại giá phù hợp — đều đang chịu tác động trực tiếp từ chi phí đầu vào. Bài toán cốt lõi là giảm được chi phí này.

Điểm đột phá nằm ở việc rút ngắn thời gian triển khai dự án, thông qua đẩy nhanh thủ tục hành chính và có cơ chế giám sát để chủ đầu tư tập trung nguồn lực hoàn thành dự án đúng tiến độ, thay vì dàn trải nhiều dự án cùng lúc khiến vốn bị phân tán.

Song song đó là các biện pháp điều tiết thị trường, tập trung vào những phân khúc đang dư cung — chủ yếu ở phân khúc cao cấp, hướng tới người thu nhập cao — để dòng vốn và quỹ đất dịch chuyển dần về phân khúc bình dân.

PV: Cuối cùng, ông có thể dự báo khi nào giấc mơ nhà ở giá phù hợp không còn quá xa tầm với của người lao động thu nhập trung bình thấp?

TS . Phạm Hoài Huấn: Trong ngắn hạn, khó có chuyện giá bất động sản giảm nhiều. Chủ đầu tư đã bỏ chi phí vốn cao cho đất đai, lãi vay, xây dựng, nên rất khó có động cơ giảm giá.

Trong dài hạn, khi nhà ở xã hội và nhà cho thuê xuất hiện với số lượng đáng kể, áp lực nguồn cung sẽ được giải phóng bớt, và giá nhà sẽ giảm theo quy luật cung tăng. Nhưng các dự án này cũng cần thời gian để triển khai, hoàn thiện. Các chính sách tác động vào phía cầu — nếu được thiết kế và triển khai ngay từ bây giờ — cũng cần thời gian mới phát huy hiệu quả trên thực tế.

Vì vậy, theo tôi, giá nhà có thể giảm, nhưng chưa phải trong một vài năm tới.