Văn phòng hạng A trung tâm Hà Nội ngày càng khan hiếm

Nhu cầu văn phòng trung tâm vẫn duy trì

Theo Savills Việt Nam, quý I/2026, tổng nguồn cung văn phòng Hà Nội đạt khoảng 2,3 triệu m² sàn. Từ nay đến năm 2028, thị trường dự kiến có thêm khoảng 403.000 m² diện tích văn phòng, phần lớn tập trung tại các khu vực đang phát triển như Tây Hồ Tây, phía Tây và phía Đông Nam thành phố – nơi sở hữu quỹ đất lớn và được quy hoạch đồng bộ.

Sự gia tăng nguồn cung tại các khu vực mới đang thúc đẩy quá trình hình thành thị trường văn phòng theo hướng đa cực. Các khu vực này có lợi thế về quỹ đất, khả năng phát triển các dự án quy mô lớn và hạ tầng ngày càng hoàn thiện, qua đó đáp ứng nhu cầu thuê diện tích lớn của nhiều doanh nghiệp.

Nguồn cung văn phòng hạng A tại khu vực trung tâm ngày càng hạn chế. Trong ảnh là toà văn phòng hạng A tại phố Nguyễn Thái Học (phường Ô Chợ Dừa) được đưa vào hoạt động mới đây.

Tuy nhiên, xu hướng mở rộng nguồn cung không diễn ra tương tự tại khu vực trung tâm. Hoàn Kiếm, Ba Đình - nơi tập trung các hoạt động hành chính, tài chính và thương mại truyền thống của Hà Nội - đang ghi nhận khá ít dự án văn phòng hạng A mới.

Theo Savills Việt Nam, công suất thuê văn phòng hạng A tại khu vực trung tâm (CBD) đạt 95% trong quý II/2026, cao hơn đáng kể so với mức 81% tại khu vực ngoài CBD.

Đáng chú ý, dù giá thuê tại khu vực trung tâm cao hơn, công suất thuê văn phòng hạng A tại đây vẫn duy trì ổn định so với cùng kỳ. Điều này cho thấy nhu cầu đối với các mặt bằng chất lượng cao tại khu vực trung tâm vẫn ở mức tốt, bất chấp doanh nghiệp ngày càng có thêm lựa chọn tại các khu vực mới.

Ông William Gramond, Giám đốc Bộ phận Cho thuê Thương mại, Savills Hà Nội, cho rằng các khu vực văn phòng mới nổi đang mở rộng quy mô thị trường chứ không cạnh tranh trực tiếp với khu trung tâm.

Theo ông, những doanh nghiệp có nhu cầu thuê diện tích lớn có xu hướng tìm đến các khu vực mới, trong khi khu trung tâm vẫn phù hợp với nhóm doanh nghiệp coi trọng uy tín, khả năng kết nối và định vị thương hiệu. Trong bối cảnh nguồn cung mới tại CBD trong tương lai được dự báo hạn chế, các văn phòng hạng A chất lượng cao tại trung tâm dự kiến vẫn là sản phẩm được săn đón mạnh mẽ.

Thực tế, đối với các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực tài chính, tư vấn, dịch vụ chuyên nghiệp hay các tập đoàn đa quốc gia, vị trí tại khu vực trung tâm vẫn mang lại những lợi thế nhất định. Đây là nơi có hệ thống khách sạn, thương mại, dịch vụ và hạ tầng giao thông được hình thành tương đối đồng bộ, đồng thời thuận tiện kết nối với khách hàng, đối tác và các cơ quan quản lý.

Vì vậy, quyết định lựa chọn văn phòng không chỉ phụ thuộc vào giá thuê hay diện tích. Với một bộ phận doanh nghiệp, vị trí còn liên quan đến hình ảnh thương hiệu, khả năng tiếp cận nhân sự chất lượng cao và kết nối với hệ sinh thái kinh doanh.

Thị trường hình thành theo hướng đa cực

Việc nguồn cung mới tập trung tại Tây Hồ Tây, phía Tây và phía Đông Nam Hà Nội đang tạo thêm lựa chọn cho khách thuê. Với quỹ đất lớn và khả năng phát triển các dự án quy mô, những khu vực này có điều kiện đáp ứng nhu cầu mở rộng của doanh nghiệp, đặc biệt với các đơn vị cần diện tích văn phòng lớn và ưu tiên tối ưu chi phí.

Trong khi đó, nguồn cung hạn chế tại khu vực trung tâm khiến thị trường ngày càng có sự phân hóa rõ hơn. Văn phòng tại CBD không còn là lựa chọn duy nhất của doanh nghiệp, nhưng vẫn giữ vai trò riêng đối với nhóm khách thuê đề cao vị trí, chất lượng mặt bằng và khả năng nhận diện thương hiệu.

Sự khan hiếm nguồn cung hạng A mới cũng khiến những dự án đáp ứng tiêu chuẩn cao tại khu vực trung tâm được chú ý hơn. Mới đây, một tòa văn phòng hạng A tại 175 Nguyễn Thái Học, phường Ô Chợ Dừa, được đưa vào hoạt động, bổ sung thêm nguồn cung chất lượng cao cho khu vực trung tâm.

Nhìn tổng thể, thị trường văn phòng Hà Nội đang chuyển dần từ mô hình tập trung vào khu vực CBD sang cấu trúc đa cực. Nguồn cung tại các khu vực mới sẽ tiếp tục tăng, giúp doanh nghiệp có thêm lựa chọn về vị trí, diện tích và chi phí.

Tuy nhiên, quá trình này không đồng nghĩa vai trò của khu vực trung tâm bị suy giảm. Khi nguồn cung mới tại Hoàn Kiếm, Ba Đình ngày càng hạn chế trong khi nhu cầu của nhóm khách thuê đặc thù vẫn ổn định, văn phòng hạng A tại CBD nhiều khả năng tiếp tục là phân khúc có mức độ cạnh tranh cao.

Trong dài hạn, thị trường có thể hình thành sự phân hóa rõ hơn: các khu vực ngoài trung tâm đảm nhiệm vai trò mở rộng nguồn cung và đáp ứng nhu cầu về diện tích, trong khi CBD tiếp tục giữ lợi thế về vị trí, hệ sinh thái kinh doanh và giá trị thương hiệu.