Gỡ nút thắt về vốn để duy trì đà phục hồi bất động sản

Dòng vốn vẫn là “điểm nghẽn”

Giai đoạn 2019-2021 chứng kiến sự phát triển mạnh mẽ của thị trường trái phiếu doanh nghiệp, trở thành một trong những kênh huy động vốn quan trọng của các doanh nghiệp bất động sản. Tuy nhiên, những biến động của thị trường trong các năm tiếp theo đã khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó khăn về dòng tiền, buộc phải đàm phán tái cơ cấu, gia hạn kỳ hạn hoặc điều chỉnh phương án thanh toán đối với các lô trái phiếu đến hạn.

Theo số liệu từ Hiệp hội Thị trường trái phiếu Việt Nam (VBMA), trong nửa cuối năm 2026 sẽ có khoảng 111.673 tỷ đồng trái phiếu doanh nghiệp đáo hạn, trong đó nhóm bất động sản chiếm khoảng 54,7%, tương đương hơn 61.000 tỷ đồng. Đây là áp lực không nhỏ đối với nhiều doanh nghiệp địa ốc, nhất là trong bối cảnh quá trình phục hồi của thị trường vẫn diễn ra không đồng đều.

Thị trường bất động sản vẫn gặp nhiều khó khăn về dòng vốn. Ảnh: Doãn Thành

Nhiều doanh nghiệp vẫn đang đối mặt với tình trạng chi phí tài chính gia tăng trong khi tốc độ bán hàng chưa đạt kỳ vọng. Nếu dòng tiền không được cải thiện, không ít dự án có thể tiếp tục phải giãn tiến độ hoặc tạm dừng triển khai, kéo theo nguy cơ thiếu hụt nguồn cung trong những năm tới.

Không chỉ doanh nghiệp, khả năng tiếp cận vốn cũng ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định mua nhà của người dân. Trong khi mặt bằng giá nhà vẫn duy trì ở mức cao tại nhiều đô thị lớn, nguồn vốn vay ngân hàng tiếp tục là công cụ tài chính quan trọng giúp người dân hiện thực hóa nhu cầu sở hữu nhà ở. Vì vậy, mức độ hấp thụ của thị trường luôn gắn chặt với chính sách tín dụng và khả năng tiếp cận vốn của người mua.

Tính đến cuối tháng 5-2026, tín dụng bất động sản chiếm khoảng 25,73% tổng dư nợ của nền kinh tế. Tuy nhiên, dòng vốn đang có xu hướng phân hóa ngày càng rõ nét, những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính tốt, dự án đầy đủ pháp lý và tài sản bảo đảm rõ ràng vẫn có khả năng tiếp cận vốn thuận lợi. Trong khi đó, các doanh nghiệp quy mô nhỏ hoặc những dự án còn vướng mắc về pháp lý tiếp tục gặp khó khăn trong việc huy động nguồn lực tài chính.

Kênh trái phiếu doanh nghiệp đã có dấu hiệu phục hồi nhưng chủ yếu tập trung ở nhóm doanh nghiệp lớn, có thương hiệu và năng lực tài chính mạnh, cho thấy khả năng tiếp cận vốn trên thị trường vẫn chưa thực sự đồng đều. Trong khi đó, các nguồn vốn dài hạn như quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ hưu trí hay nguồn vốn từ các nhà đầu tư tổ chức vẫn chưa phát triển tương xứng với tiềm năng. Đây là một trong những nguyên nhân khiến thị trường vẫn phụ thuộc khá lớn vào tín dụng ngân hàng và nguồn tiền ứng trước từ khách hàng.

Cần tiếp tục tháo gỡ khó khăn

Theo TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, vấn đề cốt lõi hiện nay không phải là ban hành các chính sách mang tính “giải cứu” thị trường hay duy trì mặt bằng giá bằng mọi giá, mà là tập trung tháo gỡ những điểm nghẽn đang làm gia tăng chi phí đầu tư, kéo dài thời gian thực hiện dự án và hạn chế khả năng tiếp cận nhà ở của người dân.

Thực tế cho thấy, nhiều dự án vẫn mất nhiều năm để hoàn tất các thủ tục liên quan đến đầu tư, đất đai, quy hoạch và xây dựng. Thời gian kéo dài không chỉ làm tăng chi phí vốn của doanh nghiệp mà còn khiến nguồn cung bị chậm đưa ra thị trường, từ đó góp phần đẩy giá nhà tăng cao.

Cần tiếp tục tháo gỡ khó khăn về pháp lý để khơi thông dòng vốn cho thị trường bất động sản. Ảnh: Doãn Thành

TS Trần Xuân Lượng cho rằng, cần tiếp tục rút ngắn thời gian xử lý thủ tục hành chính, đồng thời xác định rõ trách nhiệm và thời hạn giải quyết của từng cơ quan liên quan. Bên cạnh đó, cơ chế xác định tiền sử dụng đất và tiền thuê đất cần được hoàn thiện theo hướng minh bạch, ổn định và có khả năng dự báo cao hơn.

Đối với phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, nhà ở cho thuê và nhà ở thương mại giá phù hợp, cần có các chính sách hỗ trợ đồng bộ về đất đai, thuế và tín dụng để khuyến khích doanh nghiệp tham gia phát triển nguồn cung.

Một trong những yêu cầu quan trọng hiện nay là hoàn thiện khung pháp lý cho các kênh huy động vốn trung và dài hạn, qua đó giảm dần sự phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Việc kiểm soát dòng vốn cần chuyển từ cách tiếp cận theo lĩnh vực sang đánh giá cụ thể chất lượng dự án, mục đích sử dụng vốn, năng lực của chủ đầu tư và khả năng hoàn thành dự án.

“Những dự án có pháp lý đầy đủ, tiến độ khả thi, đáp ứng nhu cầu ở thực và có mức giá phù hợp cần được tạo điều kiện tiếp cận nguồn vốn trung, dài hạn. Ngược lại, các dòng vốn phục vụ đầu cơ, tích trữ đất hoặc những dự án thiếu tính khả thi cần được kiểm soát chặt chẽ nhằm hạn chế rủi ro cho hệ thống tài chính”, TS Trần Xuân Lượng nêu quan điểm.

Song song với đó, TS Trần Xuân Lượng cũng cho rằng, việc phát triển các quỹ đầu tư bất động sản, quỹ tiết kiệm nhà ở, quỹ hưu trí và các định chế tài chính dài hạn sẽ góp phần tạo thêm nguồn lực cho thị trường. Khi các kênh huy động vốn được đa dạng hóa, doanh nghiệp sẽ có thêm lựa chọn tài chính phù hợp với chu kỳ đầu tư dài của ngành bất động sản.

Khi dòng vốn được lưu chuyển thông suốt sẽ giúp các dự án khả thi được triển khai liên tục, giảm chi phí do đình trệ, bổ sung nguồn cung phù hợp với nhu cầu thực tế của thị trường. Quan trọng hơn, khi nguồn cung được cải thiện và chi phí phát triển dự án giảm xuống, giá nhà ở sẽ có điều kiện tiến gần hơn tới khả năng chi trả của đại bộ phận người dân.

“Trong bối cảnh nền kinh tế đang hướng tới mục tiêu tăng trưởng cao và bền vững, việc khơi thông dòng vốn, tháo gỡ các nút thắt về pháp lý và hoàn thiện cơ chế huy động nguồn lực cho thị trường bất động sản không chỉ là yêu cầu của riêng ngành địa ốc mà còn là một trong những giải pháp quan trọng để thúc đẩy tăng trưởng kinh tế, bảo đảm an sinh xã hội và nâng cao chất lượng phát triển trong giai đoạn tới”, TS Trần Xuân Lượng cho hay.