KTS nói về trào lưu nhà chọc trời ở Việt Nam: Thế giới không còn lao vào cuộc đua "độ cao thuần túy"

Toà tháp đôi Petronas tại Malaysia mở cửa từ những năm cuối thế kỷ 20. Ảnh RICS

Từng đi lại và quan sát Manila, Philippines trong nhiều năm, KTS Trần Huy Ánh, Ủy viên Thường vụ Hội Kiến trúc sư Hà Nội chứng kiến sự say mê với những tòa nhà chọc trời. Ông cũng tận mắt thấy những khung nhà trơ xương không thể hoàn thiện, xấu xí và vô cảm án ngữ không gian đô thị.

Vì vậy, khi nhiều dự án nhà chọc trời được đề xuất ở các đô thị lớn Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, vị KTS đã bày tỏ nhiều nỗi băn khoăn.

Thế giới không còn lao vào cuộc đua “độ cao thuần túy”

Vào năm 1885, một dấu mốc quan trọng trong ngành xây dựng thế giới xuất hiện. Đó là tòa nhà cao 10 tầng Home Insurance Building, tọa lạc tại Chicago, Mỹ. Đây được coi là tòa nhà chọc trời đầu tiên trên thế giới.

Vào thế kỷ 20, các tòa nhà chọc trời tiếp tục được dựng lên trên các thành phố của Mỹ và độ cao cùng ngày càng tăng lên. Năm 1973, Willis Tower (tên cũ là Sears Tower) khánh thành tại Chicago, Mỹ, với chiều cao 442 mét. Tòa nhà giữ kỷ lục cao nhất thế giới trong gần 25 năm, trước khi bị soán ngôi bởi Tòa tháp đôi biểu tượng Petronas (cao 452m, hoàn thành năm 1996 và chính thức mở cửa năm 1999) ở Kuala Lumpur, Malaysia.

Sang thế kỷ 21, cuộc đua nhà chọc trời chuyển hẳn sang châu Á, chủ yếu là Trung Quốc và Trung Đông. 22 trong số 25 tòa nhà cao nhất thế giới tính tới thời điểm hiện tại được xây dựng trong giai đoạn 2000-2020, với kỷ lục thuộc về tòa Burj Khalifa cao 828m, hoàn thành năm 2010 tại Dubai, Các Tiểu Vương quốc Arap Thống nhất.

“Nhưng bây giờ đã khác. Thế giới không còn lao vào cuộc đua "độ cao thuần túy" như hơn giai đoạn trước. Xu hướng đô thị toàn cầu đang chuyển dịch sang hiệu quả kinh tế, tính bền vững và sự thực dụng”, KTS Trần Huy Ánh nhận định.

KTS Trần Huy Ánh, Ủy viên Thường vụ Hội Kiến trúc sư Hà Nội. Ảnh VOV

Vị chuyên gia chỉ rõ, tín hiệu “hạ nhiệt" đã rõ ràng ở một số thị trường trọng điểm. Với nhiều thành phố châu Á và ASEAN, nếu như thập niên 1990 – 2010 là kỷ nguyên của "chủ nghĩa phô trương độ cao" (với Petronas Towers ở Kuala Lumpur, Malaysia, Taipei 101 ở Đài Loan, Trung Quốc, hay loạt tháp siêu cao ở Trung Quốc) thì từ thập niên 2020, nhà chọc trời không còn được coi là “biểu tượng đô thị".

Thứ nhất, các tòa nhà siêu cao (trên 300m–400m) có chi phí xây dựng và bảo trì tăng theo cấp số nhân so với các tòa nhà có độ cao vừa phải (150m–250m). Chi phí đầu tư gia tăng theo cấp số nhân khi vượt qua ngưỡng 400m–500m. Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy phân khúc văn phòng hạng A cao cấp tại nhiều đô thị Đông Nam Á gặp thách thức. Các dự án "chỉ để lấy danh tiếng" trở nên quá rủi ro.

Thứ hai, với các đô thị ven biển và đồng bằng như Jakarta (Indonesia), Bangkok (Thái Lan), Manila (Philippines) hay TP.HCM, thách thức lớn nhất không phải là "vươn lên không trung" mà là sụt lún đất, ngập lụt và thoát nước. Một hệ thống đê biển, mảng xanh đô thị hay mạng lưới metro hiện đại mang lại giá trị chiến lược và uy tín lớn hơn nhiều so với một ngọn tháp chọc trời.

Thứ ba là sự can thiệp của chính sách. Trung Quốc đã ra lệnh cấm xây tháp trên 500m từ năm 2021. Nhiều đô thị ASEAN cũng siết chặt quy hoạch giới hạn chiều cao ở khu vực trung tâm để tránh gây quá tải hạ tầng giao thông và hạ tầng kỹ thuật.

“Thực tế “chiều cao phù phiếm" (Vanity Height) được Hội đồng về Tòa nhà cao tầng và Môi trường sống Đô thị (CTBUH) chỉ rõ. Theo đó, nhiều tòa nhà siêu cao có đến 20%–30% độ cao phía trên chỉ để trang trí hoặc làm ngọn tháp đỉnh chứ không sử dụng được”, vị chuyên gia bổ sung.

Những ngoại lệ và biểu tượng mới

Dù xu hướng chung là hạ nhiệt, theo KTS Trần Huy Ánh, vẫn có một số trường hợp ngoại lệ.

Tại Arap Saudi, dự án Tháp Jeddah với mục tiêu vượt mốc 1.000m (vượt qua Burj Khalifa 828m) đã tái khởi động thi công. Trong trường hợp này, nhà chọc trời không đơn thuần là không gian sử dụng mà còn là công cụ nâng tầm vị thế, trước tiên ở chính khu vực Trung Đông.

Malaysia vừa hoàn thành Merdeka 118 (678.9m - tòa nhà cao thứ hai thế giới) như một nốt trầm chốt lại kỷ nguyên đua độ cao của nước này. Dự án này đã được khởi động từ hàng chục năm trước và “không thể dừng lại".

Thế giới không còn lao vào cuộc đua "độ cao thuần tuý". Ảnh minh hoạ AI

Ngoài ra, trong các siêu dự án tổng hợp, những tòa nhà cao tầng vẫn được xây dựng, nhưng chúng xuất hiện dưới dạng một hợp phần nhỏ nằm trong cả một hệ sinh thái đô thị phức hợp (đầy đủ nhà ở, văn phòng, công viên, ga metro) chứ không đứng đơn độc làm "ngọn ngọn cờ độ cao" như trước.

Chuyên gia Trần Huy Ánh nói rõ, thay vì câu hỏi “Tòa nhà nào cao nhất?”, ngành kiến trúc và bất động sản hiện đại đang tập trung vào các tiêu chí gồm:

(1) Công nghệ xanh & Bền vững: Xây dựng tòa nhà phát thải ròng bằng 0 (Net-Zero), tối ưu hóa năng lượng gió và ánh sáng tự nhiên.

(2) Vật liệu mới: Xu hướng phát triển nhà chọc trời bằng gỗ kết hợp (Mass Timber/Plyscraper) nhằm giảm lượng phát thải carbon trong sản xuất bê tông và thép.

(3) Đô thị nén đa năng: Tối ưu hóa không gian sống, làm việc, giải trí trong cùng một công trình để giảm áp lực giao thông mặt đất.

Đối với các đô thị, theo vị chuyên gia, biểu tượng được xác lập thông qua 3 trụ cột mới.

Một là hạ tầng kết nối (Metro & Đường sắt tốc độ cao). Mạng lưới metro phủ khắp (như Bangkok (Thái Lan), Jakarta (Indonesia), Singapore (Singapore) hay Hà Nội, TP.HCM) hoặc đường sắt kết nối liên vùng mới là thước đo cho một đô thị văn minh, hiện đại.

Hai là kiến trúc xanh và không gian sống (Sponge City/Green City). Singapore là ví dụ điển hình khi không đua độ cao mà chuyển sang biểu tượng "Thành phố trong Tự nhiên" (City in Nature) với công trình Marina Bay Sands hay Gardens by the Bay.

Ba là Khu đổi mới sáng tạo và Đô thị thông minh/ Các trung tâm tài chính - công nghệ tích hợp, vận hành bằng AI và năng lượng tái tạo mới là thứ thu hút dòng vốn đầu tư quốc tế (FDI) chất lượng cao.

Suy ngẫm câu chuyện tại Việt Nam

Kể cả trước thông tin về tỷ lệ lấp kín sàn nhà cho thuê của các tòa nhà chọc trời đã hoạt động, KTS Trần Huy Ánh vẫn cho rằng, các dự án này đối diện với nhiều rủi ro về hiệu quả đầu tư.

Thứ nhất, mảng bán lẻ đang đối diện nhiều áp lực. Khối đế thương mại của một số tòa tháp gặp khó khăn khi mô hình mua sắm truyền thống bị cạnh tranh gay gắt bởi thương mại điện tử và các đại siêu thị/chuỗi Trung tâm thương mại thế hệ mới như Aeon Mall.

Đối với Khách sạn và Căn hộ siêu sang, phân khúc căn hộ/khách sạn trên các tầng cao của tháp chọc trời có mức giá thuê hoặc giá bán cực kỳ đắt đỏ. Vì vậy, tốc độ hấp thụ khá chậm, chỉ phục vụ cho nhóm khách hàng rất hẹp. Chi phí vận hành và giá thuê quá cao

Cuối cùng, giá thuê văn phòng tại các tòa tháp Hạng A trung tâm TP.HCM và Hà Nội thuộc nhóm đắt đỏ trong khu vực. Hiện tại, nhiều doanh nghiệp vừa và nhỏ đã phải thắt chặt ngân sách, chuyển sang các tòa nhà Hạng B/C hoặc dịch chuyển ra vùng ven để tiết kiệm chi phí.

“Hình ảnh những siêu dự án chọc trời dở dang, đắp chiếu hàng thập kỷ tạo ra ấn tượng thị trường bị đóng băng. Chúng ta đã từng có dự án Saigon One Tower (chân cầu Khánh Hội, TP.HCM) nằm bất động suốt hơn 10 năm.

Dù đã được tái khởi động dưới tên IFC One Saigon và ốp kính mặt ngoài, dự án vẫn chưa thể hoàn thiện đưa vào vận hành do các vướng mắc pháp lý và tài chính tồn đọng. Không nên để những kịch bản cũ lặp lại", ông Trần Huy Ánh tâm tư.