Tất cả người dân sở hữu bất động sản chú ý quy định xử phạt mới nhất từ 31/8

Chính phủ đã chính thức ban hành Nghị định số 281/2026/NĐ-CP (ngày 13/7/2026) sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 123/2024/NĐ-CP liên quan đến xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.

Văn bản pháp luật này sẽ bắt đầu có hiệu lực thi hành từ ngày 31/8/2026 với hàng loạt điều chỉnh mang tính bước ngoặt về thẩm quyền xử lý, nguyên tắc áp dụng cũng như các biện pháp khắc phục hậu quả.

Nâng trần phạt tiền cấp xã lên 250 triệu đồng, bỏ thẩm quyền xử phạt cấp huyện

Điểm thay đổi đáng chú ý nhất tại Nghị định 281/2026/NĐ-CP nằm ở việc tổ chức lại thẩm quyền xử phạt của chính quyền địa phương các cấp:

Chủ tịch UBND cấp xã: Căn cứ Điều 30 Nghị định 123/2024/NĐ-CP (sửa đổi bởi Điều 6 Nghị định 281/2026/NĐ-CP), mức tiền phạt tối đa mà Chủ tịch UBND cấp xã được phép quyết định đối với một hành vi vi phạm của cá nhân được nâng từ 5 triệu đồng lên 250 triệu đồng — tức tăng gấp 50 lần so với quy định trước đây. Bên cạnh đó, cấp xã còn có quyền phạt cảnh cáo, đình chỉ hoạt động dịch vụ tư vấn đến 03 tháng và áp dụng các biện pháp khắc phục hậu quả.

Bãi bỏ thẩm quyền cấp huyện: Điều 6 Nghị định 281/2026/NĐ-CP đã chính thức bãi bỏ khoản 2 Điều 30 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, đồng nghĩa với việc bãi bỏ hoàn toàn thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai của Chủ tịch UBND cấp huyện.

Lưu ý về định mức phạt đối với tổ chức: Theo khoản 4 Điều 5 Nghị định 123/2024/NĐ-CP, hạn mức phạt tiền theo thẩm quyền nêu trên áp dụng cho hành vi vi phạm của cá nhân. Trường hợp tổ chức vi phạm, mức phạt theo thẩm quyền sẽ gấp 02 lần so với cá nhân (tối đa lên đến 500 triệu đồng đối với thẩm quyền cấp xã).

Nguyên tắc xử phạt đối với tài sản chung vợ chồng và đơn vị đặc khu

Nghị định 281/2026/NĐ-CP đã bổ sung Điều 3a vào Nghị định 123/2024/NĐ-CP để làm rõ hai nguyên tắc xử lý hành chính quan trọng:

Đất thuộc quyền sử dụng chung của vợ và chồng: Việc áp dụng xử phạt vi phạm hành chính về đất đai sẽ được tính toán và thực hiện như đối với một cá nhân, không tách riêng hai chủ thể.

Đơn vị hành chính đặc khu: Việc xử phạt đất đai tại các đặc khu được công nhận loại đô thị sẽ căn cứ theo chức năng tương đương: nếu thực hiện nhiệm vụ của chính quyền cấp phường thì áp dụng khung phạt như phường; nếu tương ứng cấp xã thì áp dụng mức phạt của xã.

Ngoại lệ không bị phạt tiền khi không đăng ký biến động đất đai

Tại khoản 2 Điều 16 Nghị định 123/2024/NĐ-CP (sửa đổi bởi Điều 4 Nghị định 281/2026/NĐ-CP), quy định xử phạt từ 2.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng đối với hành vi không thực hiện đăng ký biến động đất đai đã bổ sung một trường hợp loại trừ.

Cụ thể, kể từ ngày 31/8/2026, các trường hợp nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thông qua hình thức thỏa thuận theo quy định tại Điều 127 Luật Đất đai 2024 sẽ không bị xử phạt tiền về lỗi chậm đăng ký biến động này.

Cập nhật 4 biện pháp khắc phục hậu quả mới

Bên cạnh việc thay đổi các mức phạt, khoản 2 Điều 2 Nghị định 281/2026/NĐ-CP cũng tiến hành tái cấu trúc danh mục các biện pháp khắc phục hậu quả tại khoản 3 Điều 4 Nghị định 123/2024/NĐ-CP.

Bổ sung 04 biện pháp bắt buộc mới bao gồm:

Buộc khôi phục lại hiện trạng ban đầu của đất trước thời điểm xảy ra vi phạm.

Buộc khôi phục lại trạng thái ban đầu của mốc địa giới đơn vị hành chính.

Buộc phải thực hiện lại các thủ tục hành chính về đất đai theo đúng quy định.

Buộc nộp lại toàn bộ giấy tờ giả đã sử dụng, hoặc các hồ sơ, giấy tờ đã bị tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch nội dung.

Đồng thời, Nghị định mới cũng chính thức bãi bỏ biện pháp "buộc thực hiện thủ tục để được phê duyệt dự án chăn nuôi tập trung có quy mô lớn" từng áp dụng trước đây.