Gỡ bài toán vốn bất động sản: Từ "khơi thông" đến nắn dòng tiền vào giá trị thực

Trong bối cảnh thị trường bất động sản đang từng bước phục hồi sau giai đoạn điều chỉnh, sáng 22/7, Báo Thanh tra đã tổ chức Hội thảo "Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản bền vững". 

Tại hội thảo, đại diện cơ quan quản lý, hệ thống ngân hàng và Bộ Xây dựng đã trao đổi về những điểm nghẽn của thị trường cũng như các giải pháp đa dạng hóa nguồn vốn, phát triển nguồn cung nhà ở phù hợp với nhu cầu thực.

Cần phân bổ dòng vốn vào các dự án tạo giá trị thực

Phát biểu tại hội thảo, ông Đào Văn Hà - Phó Vụ trưởng Vụ Dự báo, Thống kê (Ngân hàng Nhà nước) cho biết thị trường bất động sản đang bước vào chu kỳ phát triển mới khi hệ thống pháp luật liên quan từng bước được hoàn thiện, trong khi quá trình đô thị hóa tiếp tục tạo ra nhu cầu lớn về nhà ở.

Tuy nhiên, theo ông, thị trường vẫn tồn tại nhiều khó khăn. Cơ cấu sản phẩm còn mất cân đối khi thiếu hụt nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của người dân; nhiều dự án còn vướng mắc pháp lý, kéo dài thời gian phê duyệt, ảnh hưởng đến quá trình thẩm định và giải ngân của các ngân hàng.

Bên cạnh đó, hệ thống thông tin chưa được kết nối đồng bộ, năng lực tài chính của một số chủ đầu tư còn hạn chế. Trong khi đó, các kênh huy động vốn dài hạn như thị trường chứng khoán và trái phiếu doanh nghiệp chưa phát triển tương xứng, khiến dòng vốn vào bất động sản vẫn phụ thuộc lớn vào tín dụng ngân hàng.

"Vấn đề hiện nay không chỉ đơn thuần là khơi thông dòng vốn cho lĩnh vực bất động sản mà quan trọng hơn là phải phân bổ nguồn vốn đúng nơi tạo ra giá trị thực, tạo điều kiện để doanh nghiệp phát triển bền vững và ngày càng nhiều người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở với chi phí hợp lý, hạn chế đầu cơ", ông Đào Văn Hà nhấn mạnh.

Theo đại diện Ngân hàng Nhà nước, cơ quan này đang điều hành chính sách tiền tệ theo hướng chủ động, linh hoạt, phối hợp với chính sách tài khóa và các chính sách vĩ mô khác nhằm ổn định thị trường tiền tệ, ngoại hối, góp phần duy trì mặt bằng lãi suất cho vay.

Ngân hàng Nhà nước tiếp tục giữ nguyên các mức lãi suất điều hành, đồng thời yêu cầu các tổ chức tín dụng công khai thông tin lãi suất cho vay trên website để người dân, doanh nghiệp thuận lợi hơn trong việc tiếp cận vốn.

Đối với phân khúc nhà ở xã hội, hệ số rủi ro đối với các khoản vay được quy định ở mức thấp hơn so với bất động sản thương mại, qua đó khuyến khích các ngân hàng mở rộng tín dụng cho lĩnh vực này.

Năm 2026, định hướng tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống được đặt ở mức khoảng 15%. Đồng thời, từ ngày 29/5/2026, phần dư nợ tăng thêm đối với nhà ở xã hội và khu công nghiệp, khu chế xuất không tính vào chỉ tiêu kiểm soát tăng trưởng tín dụng. 

Từ ngày 1/7/2026, tỉ lệ tối đa sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn cũng được nâng từ 30% lên 40%, nhằm tạo điều kiện đáp ứng nhu cầu vốn của các dự án quy mô lớn.

Toàn cảnh Hội thảo "Khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản bền vững".

Về công tác quản lý, ông Hà cho biết hoạt động thanh tra sẽ tiếp tục được đổi mới theo hướng chuyên đề, tập trung vào các khoản cấp tín dụng tiềm ẩn rủi ro cao như các dự án chưa hoàn thiện pháp lý hoặc nhóm khách hàng lớn.

Theo ông Đào Văn Hà, với đặc thù cần nguồn vốn trung và dài hạn, việc phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng có thể tạo áp lực lên hệ thống tài chính và ảnh hưởng tới hiệu quả phân bổ nguồn lực của nền kinh tế.

"Phát triển thị trường trên cơ sở cân bằng và hài hòa giữa tín dụng ngân hàng với các kênh huy động vốn khác", ông Hà lưu ý.

Theo đó, nhu cầu vốn của doanh nghiệp phát triển dự án cần được đáp ứng nhiều hơn thông qua thị trường trái phiếu doanh nghiệp minh bạch, quỹ đầu tư bất động sản (REITs), thị trường chứng khoán và nguồn vốn đầu tư nước ngoài thông qua hoạt động M&A.

Đại diện Ngân hàng Nhà nước cũng kiến nghị Bộ Xây dựng nghiên cứu ban hành Nghị định về Quỹ phát triển nhà ở, xây dựng mô hình Trung tâm giao dịch bất động sản và quyền sử dụng đất do Nhà nước quản lý, đồng thời hoàn thiện cơ sở dữ liệu về nhà ở, đất đai và thị trường bất động sản để nâng cao chất lượng định giá tài sản, hạn chế đầu cơ.

Bên cạnh đó, Bộ Tài chính được kiến nghị tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý đối với thị trường chứng khoán và trái phiếu doanh nghiệp; các địa phương cần đẩy nhanh thủ tục hành chính, công bố danh mục dự án đủ điều kiện để các tổ chức tín dụng xem xét cấp vốn.

"Trong giai đoạn phát triển mới, mục tiêu không chỉ là khơi thông nguồn vốn cho thị trường bất động sản mà còn phải bảo đảm dòng vốn được phân bổ hiệu quả, hướng tới các nhu cầu thực và các dự án tạo ra giá trị gia tăng cho nền kinh tế", ông Hà nói.

Nhà ở xã hội đạt nhiều kết quả nhưng vẫn còn mất cân đối cung - cầu

Tại hội thảo, ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết cùng với phát triển nhà ở thương mại, thời gian qua Nhà nước đã đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội và nhà ở công nhân thông qua nhiều cơ chế ưu đãi về đất đai, thuế, tín dụng và đầu tư hạ tầng.

"Chúng ta đã tạo hành lang thể chế, pháp lý tương đối đầy đủ, đồng bộ, thông thoáng, bảo đảm hỗ trợ và khuyến khích các doanh nghiệp tham gia", ông Hưng nói.

Theo Bộ Xây dựng, đến nay cả nước có 875 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với quy mô gần 772.000 căn, tương đương khoảng 77% mục tiêu của Đề án xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030.

Ông Hà Quang Hưng - Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng).

Dù vậy, ông Hưng cho rằng thị trường vẫn còn nhiều bất cập như lệch pha cung - cầu khi dư nguồn cung phân khúc cao cấp nhưng thiếu nhà ở có giá phù hợp; nguồn cung nhà ở cho thuê còn hạn chế trong khi giá nhà vẫn ở mức cao so với thu nhập của người dân.

Theo đại diện Bộ Xây dựng, thời gian tới, định hướng phát triển nhà ở sẽ chuyển từ tập trung chủ yếu vào nhà ở thương mại sang phát triển đồng thời nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê. Trong đó, nhà ở cho thuê được xác định là phân khúc ưu tiên nhằm đáp ứng nhu cầu của người lao động và các nhóm thu nhập trung bình, thấp.

Hiện Bộ Xây dựng đang sửa đổi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các quy định liên quan theo hướng bổ sung các chính sách ưu đãi về đất đai, tài chính, thuế và tín dụng nhằm thu hút doanh nghiệp và các quỹ đầu tư dài hạn tham gia phát triển nhà ở cho thuê.

Bộ Xây dựng cũng đề nghị các địa phương rà soát nhu cầu nhà ở, chuẩn bị quỹ đất và chủ động phát triển quỹ nhà ở cho thuê, qua đó góp phần cân bằng nguồn cung và đáp ứng tốt hơn nhu cầu thực của thị trường.