Xây nhà trên đất nông nghiệp, làm thế nào chuyển mục đích sang đất ở?

Dù đất đã có nhà ở, việc chuyển sang đất ở vẫn phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép. (Ảnh minh hoạ)

Nhiều hộ gia đình hiện đang vướng mắc liên quan đến việc sử dụng đất nông nghiệp đã xây dựng nhà ở từ nhiều năm trước và nay có nhu cầu chuyển sang đất ở. Người sử dụng đất băn khoăn liệu việc đã xây nhà có ảnh hưởng đến khả năng được chuyển mục đích sử dụng đất hay không.

Về nội dung này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, việc xây dựng nhà ở trên đất nông nghiệp là hành vi không đúng mục đích sử dụng đất theo quy định. Tuy nhiên, điều này không đồng nghĩa với việc không được xem xét chuyển mục đích sử dụng đất.

Theo quy định tại khoản 5 Điều 116 Luật Đất đai 2024, căn cứ để cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất ở là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch đô thị đã được phê duyệt.

"5. Căn cứ cho phép chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp trong khu dân cư, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở sang đất ở hoặc chuyển mục đích sử dụng các loại đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân là quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung hoặc quy hoạch phân khu theo quy định của pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt".

Phải phù hợp quy hoạch mới được chuyển

Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết, dù đất đã có nhà ở, việc chuyển sang đất ở vẫn phải được cơ quan có thẩm quyền cho phép và căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất tại địa phương.

Nếu thửa đất không phù hợp quy hoạch hoặc chưa được đưa vào kế hoạch sử dụng đất, cơ quan chức năng có thể chưa xem xét cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Phải thực hiện nghĩa vụ tài chính

Bên cạnh điều kiện về quy hoạch, người sử dụng đất khi chuyển mục đích còn phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.

Ngày 11/12/2025, tại kỳ họp thứ 10 khoá XV, Quốc hội đã ban hành Nghị quyết số 254/2025/QH15 quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, trong đó:

Tại khoản 2 Điều 10 Nghị quyết số 254/2025/QH15 quy định:

"2. Khi chuyển mục đích sử dụng đất quy định tại các điểm b, c, d, đ, e và g khoản 1 Điều 121 của Luật Đất đai thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất theo quy định sau đây:

a) Nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê dựa trên mức chênh lệch giữa tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất và tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của loại đất trước khi chuyển mục đích sử dụng đất cho thời gian sử dụng đất còn lại;

b) Nộp tiền thuê đất hằng năm theo loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng đất;

c) Trường hợp đất vườn, ao, đất nông nghiệp trong cùng thửa đất có đất ở được xác định khi công nhận quyền sử dụng đất mà chuyển mục đích sử dụng đất sang đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất hoặc do đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng sang đất ở thì tính tiền sử dụng đất theo mức thu bằng: 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất (sau đây gọi tắt là chênh lệch) đối với diện tích đất chuyển mục đích sử dụng trong hạn mức giao đất ở tại địa phương; 50% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương; 100% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức mà vượt quá 01 lần hạn mức giao đất ở tại địa phương. Mức thu tiền sử dụng đất nêu trên chỉ được tính một lần cho một hộ gia đình, cá nhân (tính trên 01 thửa đất)".

Giá vàng hôm nay (20/7): Đầu tuần, vàng miếng SJC tiếp tục giảm về sát 147 triệu/lượngĐỌC NGAY

Có thể chuyển một phần diện tích

Tại khoản 3 Điều 11 Nghị quyết số 254/2025/QH15 quy định:

"3. Việc tách thửa đất, hợp thửa đất quy định tại điểm d khoản 1 Điều 220 của Luật Đất đai phải bảo đảm có lối đi kết nối với đường giao thông công cộng hoặc được người sử dụng đất liền kề đồng ý cho đi qua để kết nối với đường giao thông công cộng. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không bắt buộc thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.

Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì không bắt buộc thực hiện tách thửa. Việc hợp các thửa đất không bắt buộc cùng mục đích sử dụng đất, cùng hình thức trả tiền thuê đất, cùng thời hạn sử dụng đất".

Quỳnh Chi (theo Chinhphu.vn, Lao Động)