Thị trường bất động sản ảm đạm do áp lực lãi suất cao

Trong báo cáo ngành bất động sản quý II-2026 vừa công bố, bộ phận phân tích của Công ty Cổ phần Chứng khoán MB (MBS Research) đã đưa ra nhận định như vậy.

Theo MBS Research, mặt bằng lãi suất tiếp tục tăng mạnh trong quý II-2026 khi lãi suất huy động tại các ngân hàng ghi nhận tăng 1-1,5 điểm % so với quý trước. Do đó, lãi suất cho vay trong lĩnh vực bất động sản hiện tại đã tăng lên mức 13-14% (tăng khoảng 2 điểm % so với cùng kỳ).

Một số dự án mới mở bán như Masterise Lumiere Hanoi, Vinhomes Hạ Long xanh, Vin Cần Giờ, đưa ra các chính sách nhằm hỗ trợ nhà đầu tư khi cố định lãi suất 7-8% trong 2 năm đầu nhằm hạ nhiệt tác động lãi vay. Tuy nhiên, MBS Research nhận thấy thanh khoản không thực sự khả quan trong bối cảnh nhà đầu tư lo ngại mặt bằng lãi suất có thể neo cao trong thời gian dài. Ở khía cạnh chủ đầu tư, các doanh nghiệp niêm yết hiện nay cũng chỉ tăng cường triển khai các dự án hiện hữu thay vì mở rộng quỹ đất.

Bên cạnh đó, nhà đầu tư đang chờ đợi trong bối cảnh công bố Quy hoạch tổng thể 100 năm của Thủ đô Hà Nội và xác định khu vực được hưởng lợi từ quy hoạch. Do đó, thanh khoản giao dịch chậm lại đáng kể và giá bán điều chỉnh giảm trong quý II-2026.

Thị trường bất động sản ảm đạm trong bối cảnh lãi suất cao và điều chỉnh quy hoạch. Ảnh: VH

"Chúng tôi ước tính giá giao dịch tại một số dự án chung cư giảm khoảng 5% so với quý trước đó. Chúng tôi cho rằng, mặt bằng lãi suất cao có thể duy trì cho tới hết nửa cuối năm 2026, tuy nhiên hạ tầng được triển khai đồng bộ có thể trở thành động lực tăng trưởng
trong dài hạn", bộ phận phân tích của MBS Research nhận định.

Cũng theo MBS Research, trong quý II-2026, hoạt động bán hàng của các doanh nghiệp niêm yết diễn ra ảm đạm. Chủ yếu lượng mở bán mới đến từ các dự án đại đô thị của Vinhomes như Hạ Long Xanh, Cần Giờ và Hải Vân Bay.

Nhóm phân tích MBS Research cho rằng, trong bối cảnh thị trường tiêu thụ khó khăn các hoạt động mở bán có thể đạt tỷ lệ hấp thụ thấp hơn so với giai đoạn 2024-2025. Đối với các doanh nghiệp khác như Nam Long, Khang Điền và Đất Xanh hoạt động mở bán diễn ra chậm trong bối cảnh nhu cầu yếu do áp lực lãi vay. Kết quả kinh doanh ghi nhận trong quý II-2026 chủ yếu đến từ số ít các dự án đã triển khai trước đó như Waterpoint (Nam Long), Gem Sky World (Đất Xanh) hay Gladia (Khang Điền), do đó các doanh nghiệp ghi nhận lợi nhuận ròng suy giảm so với cùng kỳ. Đối với Vinhomes, lợi nhuận tăng 11% so với cùng kỳ nhờ bàn giao dự án Green Paradise, Wonder City và Green City.

"Chúng tôi nhận thấy các doanh nghiệp thận trọng trong việc mở bán mới, các doanh nghiệp quy mô trung bình đang mở bán các dự án hướng tới phân khúc ở thực như căn hộ thay vì triển khai các khu đô thị lớn. Trong nửa cuối năm 2026, dự kiến các dự án mở bán mới như Mizuki Park (Nam Long), The Prive (Đất Xanh) hay Gladia (Khang Điền)", nhóm phân tích MBS Research cho biết.

Các doanh nghiệp tập trung bàn giao các dự án đã bán hàng, hoạt động mở bán diễn ra kém tích cực. Ảnh: VH

Ở góc độ vĩ mô, TS Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), cho biết, nhìn lại chu kỳ từ năm 2018 đến nay, thị trường bất động sản đã trải qua giai đoạn trầm lắng kéo dài trong các năm 2021-2023 khi nguồn cung giảm xuống dưới 55.000 sản phẩm mỗi năm. Năm 2025, thị trường ghi nhận sự phục hồi mạnh mẽ với hơn 150.000 sản phẩm mới được tung ra và lượng giao dịch vượt mốc 100.000 căn.

Tuy nhiên, đà tăng trưởng đã chậm lại trong nửa đầu năm 2026, mặc dù nhiều vướng mắc pháp lý được tháo gỡ giúp thị trường bất động sản ghi nhận hơn 60.000 sản phẩm mới chào bán, số giao dịch thành công chỉ đạt hơn 35.000 sản phẩm, tương ứng tỷ lệ hấp thụ khoảng 58%.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, thanh khoản thị trường đang có xu hướng chậm lại khi người mua và nhà đầu tư trở nên thận trọng hơn sau những biến động của giai đoạn trước. Dòng tiền hiện tập trung chủ yếu vào các dự án có pháp lý minh bạch, mức giá hợp lý, đáp ứng nhu cầu ở thực và có khả năng khai thác kinh doanh hoặc cho thuê.

Bên cạnh đó, sự thay đổi trong hành vi của người mua cũng phản ánh quá trình sàng lọc ngày càng rõ nét của thị trường. Nếu trước đây yếu tố tăng giá ngắn hạn thường được đặt lên hàng đầu thì hiện nay khả năng tạo dòng tiền, giá trị sử dụng thực và tính an toàn của tài sản đang trở thành những tiêu chí quan trọng hơn trong quyết định đầu tư.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn phân hóa mạnh. Những doanh nghiệp có tiềm lực tài chính, pháp lý hoàn chỉnh và năng lực triển khai dự án sẽ tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt, trong khi các chủ đầu tư yếu hơn buộc phải tái cơ cấu để thích ứng. Đồng thời, tâm lý đầu cơ và lướt sóng ngắn hạn đang dần nhường chỗ cho xu hướng đầu tư an toàn, chú trọng giá trị sử dụng thực và khả năng tạo dòng tiền bền vững.

Nhận định trong nửa cuối năm 2026, TS Nguyễn Văn Đính cho rằng, thị trường bất động sản sẽ được hỗ trợ bởi nhiều động lực từ kinh tế vĩ mô. Chính phủ tiếp tục thúc đẩy các trụ cột tăng trưởng như đầu tư công, phát triển hạ tầng, đô thị hóa, công nghiệp, dịch vụ và xuất nhập khẩu, đồng thời tập trung phát triển các vùng động lực như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Quảng Ninh, Đà Nẵng, Khánh Hòa. Những yếu tố này được kỳ vọng sẽ tạo hiệu ứng lan tỏa tới đầu tư, việc làm, nhu cầu nhà ở và sự phát triển của thị trường bất động sản.

Cùng với đó, chính sách điều hành của Nhà nước sẽ tiếp tục theo hướng mở rộng khả năng tiếp cận vốn nhưng vẫn đảm bảo kiểm soát rủi ro, duy trì mặt bằng lãi suất ổn định và phát triển các kênh huy động vốn phi ngân hàng như trái phiếu doanh nghiệp, thị trường cổ phiếu và các quỹ đầu tư. Điều này sẽ góp phần đa dạng hóa nguồn vốn cho doanh nghiệp bất động sản, giảm phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng, cải thiện thanh khoản và đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án.

Ngoài ra, việc tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản được kỳ vọng sẽ tháo gỡ các điểm nghẽn pháp lý, khơi thông nguồn lực và thúc đẩy nguồn cung; thị trường sẽ phát triển theo hướng minh bạch, chuyên nghiệp hơn, đồng thời hạn chế đầu cơ và hướng tới cơ cấu nguồn cung phù hợp hơn với nhu cầu thực.