Lạm phát quay trở lại sau nhiều năm duy trì ở mức thấp, lãi suất được thiết lập ở mặt bằng mới, căng thẳng địa chính trị kéo dài và xu hướng phân mảnh trong thương mại toàn cầu đang tạo nên một môi trường đầu tư hoàn toàn khác so với giai đoạn trước. Savills gọi đây là "kỷ nguyên của những biến động lớn” (Era of Great Volatility), nơi các mối tương quan truyền thống giữa các loại tài sản không còn vận hành như trước.
Trong bối cảnh đó, một trong những câu hỏi được nhiều nhà đầu tư tổ chức quan tâm nhất hiện nay là: đâu là tài sản có thể mang lại khả năng chống chịu tốt hơn trước những bất định ngày càng gia tăng?
Khi công thức đầu tư truyền thống không còn hiệu quả như trước
Trong nhiều năm, trái phiếu được xem là công cụ phòng vệ tự nhiên cho danh mục đầu tư cổ phiếu. Khi thị trường chứng khoán biến động, dòng vốn thường tìm đến trái phiếu để giảm thiểu rủi ro.
Tuy nhiên, môi trường lạm phát cao và lãi suất duy trì ở mức cao trong thời gian dài đã khiến mối quan hệ này thay đổi. Tại nhiều thị trường lớn, cổ phiếu và trái phiếu ngày càng có xu hướng biến động cùng chiều, làm suy giảm hiệu quả đa dạng hóa của các danh mục đầu tư truyền thống.
Sự thay đổi này đang buộc các nhà đầu tư tổ chức phải xem xét lại chiến lược phân bổ vốn, đồng thời tìm kiếm những tài sản có khả năng tạo ra nguồn thu nhập ổn định, ít tương quan với các thị trường tài chính và có khả năng duy trì giá trị trong dài hạn.
Đó cũng là lý do bất động sản đang một lần nữa được đặt vào vị trí trung tâm trong các cuộc thảo luận về chiến lược đầu tư toàn cầu.
Bất động sản trở lại với vai trò đa dạng hóa danh mục
Theo Savills World Research, dù môi trường đầu tư toàn cầu vẫn nhiều thách thức, tỷ trọng phân bổ mục tiêu của các tổ chức đầu tư quốc tế dành cho bất động sản vẫn duy trì ở mức xấp xỉ 10.8% trong những năm gần đây.
Điều này phản ánh niềm tin rằng bất động sản vẫn sở hữu những đặc điểm mà nhiều loại tài sản khác khó có thể thay thế.
Khác với các tài sản tài chính thuần túy, bất động sản là tài sản hữu hình, có chức năng sử dụng thực tế và tạo ra dòng tiền thông qua hoạt động khai thác. Trong khi giá trị vốn có thể biến động theo chu kỳ kinh tế, nguồn thu từ hoạt động cho thuê thường có tính ổn định cao hơn, giúp giảm thiểu biến động tổng thể của danh mục đầu tư.
Ông Neil Brookes, Giám đốc Điều hành kiêm Trưởng bộ phận Thị trường Vốn Châu Á - Thái Bình Dương của Savills nhận định: "Điều chúng tôi đang quan sát không đơn thuần là sự phục hồi của thị trường bất động sản. Đây là sự thay đổi trong cách các nhà đầu tư nhìn nhận vai trò của bất động sản trong danh mục đầu tư. Khi cổ phiếu và trái phiếu ngày càng chịu tác động bởi cùng một nhóm yếu tố vĩ mô, khả năng đa dạng hóa, giá trị hữu hình và nguồn thu nhập ổn định từ bất động sản đang trở nên quan trọng hơn."
Ông Neil Brookes, Giám đốc Điều hành kiêm Trưởng bộ phận Thị trường Vốn Châu Á - Thái Bình Dương của Savills
Việt Nam hưởng lợi từ xu hướng tái phân bổ vốn toàn cầu
Sự thay đổi trong cách nhìn nhận vai trò của bất động sản không chỉ dừng lại ở lý thuyết phân bổ tài sản mà đã bắt đầu phản ánh rõ trong hoạt động đầu tư thực tế.
Theo báo cáo về đầu tư của Savills khu vực châu Á – Thái Bình Dương Q1/2026, tổng khối lượng đầu tư bất động sản tại khu vực tăng 19,2% so với cùng kỳ năm trước, bất chấp những bất ổn liên quan đến địa chính trị, thương mại và lãi suất. Đáng chú ý, dòng vốn không tập trung vào một phân khúc duy nhất mà trải rộng trên nhiều loại hình tài sản, từ văn phòng, công nghiệp - logistics đến khách sạn và các sản phẩm tạo thu nhập ổn định.
Xu hướng này cho thấy nhà đầu tư đang ngày càng ưu tiên chất lượng tài sản, khả năng tạo dòng tiền và hiệu quả vận hành dài hạn thay vì chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá vốn. Nói cách khác, trong bối cảnh thị trường trở nên khó đoán định hơn, yếu tố ổn định đang trở thành một phần quan trọng trong chiến lược đầu tư.
Tại Việt Nam, xu hướng này cũng đang dần thể hiện rõ nét. Một trong những tín hiệu đáng chú ý là cơ cấu vốn FDI đăng ký mới trong Q1/2026 cho thấy niềm tin mạnh mẽ từ các nhà đầu tư châu Á. Singapore dẫn đầu với 52% tổng vốn đăng ký mới, tiếp theo là Hàn Quốc với 36%, trong khi Nhật Bản, Trung Quốc, Hồng Kông và Mỹ tiếp tục duy trì hiện diện đáng kể.
Bên cạnh dòng vốn FDI tiếp tục duy trì tích cực, thị trường ghi nhận sự quan tâm từ các nhà đầu tư quốc tế đối với nhiều loại hình tài sản khác nhau, từ khu đô thị, nhà ở đến khách sạn và bất động sản thương mại. Điều này cho thấy nhà đầu tư không chỉ tìm kiếm cơ hội tăng trưởng mà còn đang đánh giá cao những tài sản có khả năng tạo giá trị dài hạn và dòng tiền bền vững.
Các giao dịch trọng điểm ở thị trường Việt Nam Q1/2026 (Nguồn: MSCI Real Capital Analytics, dữ liệu công khai, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills).
Ông Neil MacGregor, Tổng Giám đốc Savills Việt Nam, nhận định: "Việt Nam đang hưởng lợi từ các yếu tố nền tảng như tăng trưởng kinh tế, đô thị hóa và xu hướng tái cấu trúc dòng vốn trong khu vực. Tuy nhiên, điều quan trọng hơn là chất lượng của dòng vốn đầu tư. Chúng tôi nhận thấy các nhà đầu tư ngày càng tập trung vào những tài sản có nền tảng vận hành tốt, vị trí chiến lược và khả năng tạo dòng tiền ổn định trong dài hạn."
Theo ông, đây là tín hiệu tích cực cho sự phát triển bền vững của thị trường khi các quyết định đầu tư ngày nay không chỉ dựa trên kỳ vọng tăng trưởng mà ngày càng chú trọng đến hiệu quả khai thác thực tế của tài sản.
Trong nhiều năm, bất động sản thường được nhìn nhận chủ yếu như một công cụ để nắm bắt cơ hội tăng trưởng kinh tế. Tuy nhiên, trong môi trường đầu tư hiện nay, vai trò của loại tài sản này đang được mở rộng. Bên cạnh tiềm năng tăng giá vốn, nhà đầu tư ngày càng quan tâm nhiều hơn đến khả năng tạo thu nhập ổn định, bảo toàn giá trị tài sản và giảm biến động tổng thể của danh mục đầu tư.