Ảnh minh họa.
Tọa đàm chuyên đề “Định giá đất – Chìa khóa phát triển bền vững thị trường bất động sản” do Tạp chí điện tử Nhịp sống Thị trường (MarketTimes) tổ chức dưới sự chỉ đạo của Hội Thẩm định giá Việt Nam diễn ra ngày 12/6 vừa qua đã đặt ra vấn đề hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) "quay trở lại" (từ ngày 1/1/2026) sau khi Luật Đất đai 2024 đã loại bỏ phương pháp này. Việc quay trở lịa của hệ số K đã "làm nóng" lên câu chuyện về phương pháp định giá đất trong tình hình thị trường hiện nay.
Hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) "quay trở lại" (từ ngày 1/1/2026) đã "làm nóng" Tọa đàm “Định giá đất – Chìa khóa phát triển bền vững thị trường bất động sản” do Tạp chí điện tử Nhịp sống Thị trường (MarketTimes) tổ chức ngày 12/6/2026.
Bất cập hệ số K mở rộng
ThS. Nguyễn Thế Phượng, Phó Chủ tịch kiêm Trưởng Ban Nghiên cứu và Chuyển giao khoa học thẩm định giá - Hội Thẩm định giá Việt Nam cho biết, theo Luật Đất đai 2024, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để xác định giá đất cụ thể phục vụ tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi nhiều thửa đất liền kề có cùng mục đích sử dụng và đã được quy định trong bảng giá đất.
"Quy định này trước đây tương đối phù hợp với việc xác định giá bồi thường. Tuy nhiên, việc mở rộng áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất theo Nghị quyết 254/2025 của Quốc hội đã mở rộng phạm vi áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất đối với hầu hết các trường hợp xác định giá đất cụ thể, ngoại trừ một số dự án đặc thù và Nghị định 49/2026 của Chính phủ hướng dẫn thực hiện nghị quyết này đã chia hệ số điều chỉnh thành 3 nhóm (gồm: hệ số biến động giá thị trường; hệ số điều chỉnh theo quy hoạch; hệ số các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất). Điều này có nguy cơ làm gia tăng khối lượng công việc và gây khó khăn cho công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng tại các địa phương", ông Nguyễn Thế Phượng nhấn mạnh.
ThS. Nguyễn Thế Phượng, Phó Chủ tịch kiêm Trưởng Ban Nghiên cứu và Chuyển giao khoa học thẩm định giá - Hội Thẩm định giá Việt Nam.
Qua khảo sát tại 12 địa phương, ông Nguyễn Thế Phượng nhận thấy cách thức áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất hiện nay rất khác nhau: "Một số địa phương xây dựng hệ số biến động giá thị trường chi tiết theo từng loại đất, từng vị trí, trong khi Hà Nội lại quy định hệ số bằng 1 và áp dụng chung cho nhiều mục đích sử dụng đất".
Theo ông Phượng, mặc dù mục tiêu ban đầu của phương pháp hệ số điều chỉnh là đơn giản hóa quy trình xác định giá đất, song thực tế lại phát sinh thêm nhiều thủ tục. Nếu trước đây chỉ sử dụng một hệ số thì nay phải tính đồng thời 3 hệ số riêng biệt. Với những dự án có hàng nghìn hộ dân bị ảnh hưởng, khối lượng công việc tăng lên đáng kể, gây áp lực lớn cho cơ quan quản lý địa phương.
Hiện các địa phương áp dụng hệ số điều chỉnh khác nhau, từ mức 1 đến 4 hay 7 lần nhưng không có một chuẩn mực thống nhất đang tiềm ẩn nguy cơ gây rối loạn thị trường và làm giảm tính minh bạch trong công tác định giá đất.
Từ thực tế đó, ThS. Nguyễn Thế Phượng kiến nghị Quốc hội khi sửa đổi toàn diện Luật Đất đai cần xem xét lại quy định mở rộng áp dụng phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Theo ông, không nên áp dụng đại trà cho tất cả các loại đất mà cần phân loại thành từng nhóm. Những trường hợp đơn giản có thể áp dụng hệ số điều chỉnh, trong khi các trường hợp phức tạp vẫn cần xác định giá đất cụ thể theo phương pháp phù hợp.
Nên tách riêng việc xác định hệ số phục vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng khỏi cơ chế hệ số điều chỉnh chung. Thay vì ban hành cố định từ đầu năm, UBND cấp tỉnh nên được trao quyền quyết định hệ số bồi thường phù hợp với từng dự án cụ thể, bởi giá đất trên thực tế có thể biến động rất lớn giữa các khu vực và từng thời điểm.
ThS. Nguyễn Thế Phượng, Phó Chủ tịch kiêm Trưởng Ban Nghiên cứu và Chuyển giao khoa học thẩm định giá - Hội Thẩm định giá Việt Nam.
K iên định nguyên tắc định giá đất theo cơ chế thị trường
Bà Dương Thị Mỹ Lạng, Chủ tịch HĐQT kiêm Giám đốc Công ty CP Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính Đà Nẵng, Phó Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam, cho rằng việc triển khai Nghị quyết 254/2025 cùng các nghị định hướng dẫn đang đặt ra nhiều thách thức đối với cơ quan quản lý và các đơn vị tư vấn thẩm định giá.
Bà Dương Thị Mỹ Lạng, Chủ tịch HĐQT kiêm Giám đốc Công ty CP Thẩm định giá và Dịch vụ Tài chính Đà Nẵng - Phó Chủ tịch Hội Thẩm định giá Việt Nam.
Một trong những vấn đề khiến giới chuyên môn đặc biệt quan tâm là phạm vi áp dụng của phương pháp “bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh”. Theo quy định mới, giá đất tính tiền bồi thường và giá đất tại nơi tái định cư đều được xác định theo công thức này. Tuy nhiên, đối với nhiều trường hợp khác, các văn bản hiện hành chưa làm rõ trường hợp nào áp dụng hệ số điều chỉnh, trường hợp nào vẫn phải xác định giá đất cụ thể.
Không chỉ tác động đến lĩnh vực đất đai, những thay đổi về cơ chế xác định giá đất còn ảnh hưởng đến nhiều chính sách khác như thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất hay thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Phương pháp xây dựng hệ số điều chỉnh mới cũng phức tạp hơn đáng kể khi phải đồng thời phản ánh biến động thị trường, yếu tố quy hoạch và nhiều yếu tố đặc thù khác. Tuy nhiên, việc đưa ra một tỷ lệ cố định áp dụng chung cho mọi trường hợp là bài toán không hề đơn giản.
Còn theo ông Nguyễn Tiến Thoả - Chủ tịch Hội thẩm định giá Việt Nam, việc định giá đất theo nguyên tắc thị trường đang gặp nhiều trở ngại khi các quy định hiện hành còn mang tính cứng nhắc, chưa phản ánh kịp diễn biến của thị trường.
Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất được xây dựng theo phương pháp định giá hàng loạt, áp dụng mức giá chung cho cả tuyến đường hoặc khu vực rộng lớn. Điều này khiến giá đất mang tính bình quân, thiếu linh hoạt và dễ phát sinh chênh lệch với giá giao dịch thực tế.
Trong khi đó, quy trình thu thập thông tin, phân tích dữ liệu, thẩm định và phê duyệt giá đất thường kéo dài từ vài tháng đến nửa năm, khiến mức giá được phê duyệt có nguy cơ trở thành “giá của quá khứ”.
Ông Nguyễn Tiến Thoả - Chủ tịch Hội thẩm định giá Việt Nam.
Ông Nguyễn Tiến Thỏa cho rằng việc sử dụng dữ liệu quá khứ để xác định giá hiện tại, rồi áp dụng cho tương lai là một nghịch lý, khiến khoảng cách giữa giá đất Nhà nước và giá thị trường ngày càng lớn.
Ngoài ra, việc áp dụng một hệ số điều chỉnh giá đất cho nhiều mục tiêu tài chính khác nhau cũng tạo ra xung đột lợi ích giữa Nhà nước và người sử dụng đất. Việc lựa chọn các thửa đất mẫu để so sánh hay áp dụng phương pháp thu nhập, phương pháp thặng dư cũng thiếu hướng dẫn cụ thể.
Đặc biệt, nhiều loại hình bất động sản mới như bất động sản du lịch nghỉ dưỡng, bất động sản công nghiệp xanh hay nông nghiệp công nghệ cao vẫn chưa có tiêu chuẩn định giá riêng.
Từ thực tiễn trên, ông Nguyễn Tiến Thỏa kiến nghị; cần kiên định nguyên tắc định giá đất theo cơ chế thị trường, đồng thời mở rộng phạm vi áp dụng định giá đất cụ thể đối với các dự án đặc thù, phức tạp và đa mục tiêu. Điều này đồng nghĩa với việc thu hẹp dần phạm vi áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất.
Tôi đã nhiều lần bày tỏ quan điểm không ủng hộ phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K). Đây là phương pháp riêng có của Việt Nam, thế giới không ai coi đó là một phương pháp định giá, do đó về lâu dài cần nghiên cứu loại bỏ cách tiếp cận này.
Ông Nguyễn Tiến Thoả - Chủ tịch Hội thẩm định giá Việt Nam