Tại Diễn đàn Bất động sản Việt Nam 2026 diễn ra sáng 2/6, TS. LS. Đoàn Văn Bình, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Tập đoàn CEO đã chỉ ra thực trạng của thị trường nhà ở cho thuê tại Việt Nam, trong bối cảnh nhiều biến động kinh tế - xã hội đang đặt ra yêu cầu tái cấu trúc mạnh mẽ.
Theo ông Bình, trong nhiều thập kỷ qua, việc sở hữu nhà đất luôn được xem là thước đo quan trọng phản ánh mức độ thành công và ổn định của mỗi gia đình. Người Việt vẫn mang nặng văn hóa “an cư lạc nghiệp”, với xu hướng làm việc ở đâu thì mua nhà ở đó để định cư lâu dài. Ngược lại, việc thuê nhà thường bị gắn với sự thiếu ổn định, không thành đạt, thậm chí là thiếu trách nhiệm với thế hệ sau. Áp lực sở hữu nhà, đặc biệt đối với nam giới trong vai trò trụ cột kinh tế, vì vậy vẫn rất lớn.
Tuy nhiên, bối cảnh hiện nay đang thay đổi nhanh chóng khi tốc độ đô thị hóa gia tăng, quy mô dân số đô thị không ngừng mở rộng và sự dịch chuyển lao động diễn ra mạnh mẽ chưa từng có. Trong khi đó, giá nhà ở liên tục neo ở mức cao và có xu hướng tăng nhanh, vượt quá khả năng chi trả của nhiều người trẻ, người lao động, chuyên gia, nhà khoa học và các nhóm thu nhập trung bình.
Dữ liệu cho thấy, tỷ lệ sở hữu nhà ở tại Việt Nam hiện thuộc nhóm cao nhất thế giới, khoảng 90%, đứng thứ 3 theo thống kê của Garret và thứ 13 theo Global Property Guide. Tuy nhiên, chỉ số giá nhà trên thu nhập (PIR) lại ở mức rất cao, dao động từ 23,7 – 30 lần, đồng nghĩa người dân phải mất 23 – 30 năm tích lũy toàn bộ thu nhập (không chi tiêu) mới có thể mua được một căn nhà trung bình. Mức này cao gấp 1,6 – 2 lần so với trung bình thế giới (11 – 15 lần) và vượt xa ngưỡng hợp lý (5 – 7 lần).
Trong 5 năm gần đây, giá bất động sản tại Việt Nam đã tăng khoảng 59%, cao hơn Mỹ (54%), Úc (49%), Nhật Bản (41%) và Singapore (37%). Trong khi đó, lợi suất cho thuê chỉ đạt khoảng 2 – 4%/năm, thấp hơn đáng kể so với mức 5 – 7% của nhiều thị trường trong khu vực, khiến phân khúc nhà ở cho thuê kém hấp dẫn về mặt tài chính.
Theo ông Bình, thị trường hiện nay vẫn thiên về nhà ở để bán (BTS) hơn là nhà ở cho thuê (BTR), xuất phát từ nhiều nguyên nhân. Trước hết là văn hóa sở hữu nhà như một tài sản tích lũy, đầu tư và để lại cho thế hệ sau. Bên cạnh đó, thị trường vốn dài hạn chưa phát triển, thiếu các công cụ như REIT; chi phí phát triển, chi phí tuân thủ và lãi suất đều ở mức cao. Đáng chú ý, thể chế hiện hành cũng phần nào “tạo điều kiện” cho nhà ở để bán khi Nhà nước thu tiền sử dụng đất lớn, doanh nghiệp dễ huy động vốn từ khách hàng, thu hồi nhanh và có vòng đời trách nhiệm ngắn hơn.
Trước thực tiễn đó, gần đây, Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đã định hướng rằng từ nay đến năm 2030, bên cạnh việc phát triển nhà ở để bán, cần xác định nhà ở cho thuê là một trong những trụ cột chiến lược của chính sách nhà ở quốc gia. Theo đó, Nhà nước giữ vai trò kiến tạo thông qua hoàn thiện thể chế, quy hoạch và chính sách để thị trường phát triển minh bạch, lành mạnh; doanh nghiệp tham gia đầu tư, xây dựng và vận hành với mức lợi nhuận hợp lý; người dân được tiếp cận chỗ ở ổn định, an toàn và phù hợp với khả năng chi trả.
Thủ tướng Chính phủ cũng đã chỉ đạo cụ thể hóa định hướng này, xác định nhà ở cho thuê là phân khúc phát triển dài hạn, phục vụ nhu cầu của đông đảo người dân, đặc biệt là công nhân, người lao động, sinh viên, cán bộ, công chức, viên chức và lực lượng vũ trang. Để phát triển hiệu quả, cần huy động đa dạng nguồn lực từ cả khu vực nhà nước và tư nhân, đồng thời thu hút các dòng vốn dài hạn từ quỹ đầu tư, tổ chức tín dụng và các định chế tài chính. Trong đó, việc sử dụng hiệu quả nguồn lực Nhà nước sẽ đóng vai trò dẫn dắt, tạo động lực cho thị trường.
Tuy nhiên, theo đánh giá, phát triển nhà ở cho thuê là nhiệm vụ khó, không chỉ mang tính kinh tế mà còn gắn trực tiếp với an sinh xã hội, chất lượng sống và niềm tin của người dân. Do đó, cần hoàn thiện khung chính sách thông qua việc phân loại rõ các nhóm nhà ở gồm nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách, từ đó xây dựng cơ chế phù hợp cho từng loại hình, bao gồm cả chính sách hỗ trợ giá hoặc cung cấp miễn phí cho một số đối tượng đặc thù.
Ở góc độ thị trường, ông Bình cho rằng cần tái thiết “luật chơi” để giải quyết các bài toán cốt lõi như đảm bảo người dân có nhà ở phù hợp với chi phí hợp lý, chuyển từ tư duy “an cư lạc nghiệp” sang “ổn định chỗ ở”, hạn chế đầu cơ và nâng cao hiệu quả sử dụng quỹ nhà.
Đồng thời, “sân chơi” cần được điều chỉnh theo hướng cân bằng hơn, giảm lệch pha cung – cầu, chuyển từ đầu cơ sang nhu cầu ở thực, từ đầu tư ngắn hạn sang dài hạn, phát triển các sản phẩm bất động sản dòng tiền và nhà ở vừa túi tiền, với chất lượng và dịch vụ ngày càng hoàn thiện.
Về “người chơi”, thị trường sẽ hình thành đầy đủ các chủ thể gồm Nhà nước, các chủ đầu tư lớn có năng lực, tệp khách thuê đa dạng, các đơn vị vận hành chuyên nghiệp, doanh nghiệp sản xuất vật liệu, thiết bị và lực lượng môi giới được sàng lọc.
Đáng chú ý, phí môi giới tại Việt Nam hiện ở mức rất cao, trong khi thị trường cho thuê dự kiến sẽ khiến hoạt động này cạnh tranh hơn. Bên cạnh đó, các công ty quản lý tài sản được dự báo sẽ ngày càng đóng vai trò quan trọng, dù hiện nay thị trường vẫn chủ yếu do các đơn vị nước ngoài chi phối.
Dù vậy, ông Bình cũng chỉ ra rằng thị trường nhà ở cho thuê vẫn đang đối mặt nhiều “nút thắt” lớn.
Trước hết là chi phí đất đai cao, với tiền sử dụng đất có dự án chiếm tới 33% giá thành. Bên cạnh đó là tình trạng thiếu vốn dài hạn với lãi suất thấp, khi mặt bằng lãi vay hiện phổ biến ở mức 10 – 12%. Hiệu quả tài chính của mô hình cho thuê cũng chưa hấp dẫn khi lợi suất chỉ 2 – 4%/năm, thấp hơn lãi suất ngân hàng. Ngoài ra, chi phí xây dựng tăng mạnh do giá vật liệu và nhân công leo thang, riêng năm 2025 tăng 30% và quý I/2026 tăng thêm 10%.
Một vấn đề đáng chú ý khác là thị trường cho thuê còn phát triển manh mún, thiếu chuyên nghiệp, với các mô hình nhà trọ, chung cư mini nhỏ lẻ, tiềm ẩn rủi ro về an toàn và pháp lý. Tại TP.HCM, đã có tới 18.347 cơ sở vi phạm quy định PCCC, trong đó 344 cơ sở bị đình chỉ hoạt động (năm 2024). Đồng thời, hệ thống dữ liệu thị trường vẫn chưa hoàn thiện, gây khó khăn cho công tác quản lý và hoạch định chính sách.
Trong bối cảnh đó, xu hướng “Serviced Living” đang đặt ra yêu cầu mới, trong đó trải nghiệm sống, quản lý vận hành, bảo trì và hệ sinh thái tiện ích trở thành giá trị cốt lõi, thay vì chỉ đơn thuần là chỗ ở.
Từ các thực tế trên, ông Bình cho rằng cần tái cấu trúc thị trường theo hướng cân bằng giữa sở hữu và cho thuê, thúc đẩy phát triển nhà ở vừa túi tiền, đồng thời từng bước hình thành thị trường nhà ở cho thuê chuyên nghiệp, bền vững, phù hợp với xu thế phát triển đô thị hiện đại.