TS Bùi Ngọc Sơn
Tổng giá trị tài sản cầm cố, thế chấp bằng bất động sản đã lên tới 11 triệu tỉ đồng tại 4 ngân hàng quốc doanh (Vietinbank, Vietcombank, BIDV và Agribank) vào cuối năm 2025, tăng 12% sau 1 năm.
Chia sẻ trong chương trình “Tiền của bạn đang chảy đi đâu” của VTC News, TS Bùi Ngọc Sơn, Nguyên Trưởng phòng Kinh tế Quốc tế, Viện Kinh tế Việt Nam và Thế giới cảnh báo xu hướng này kéo dài có thể khiến nền kinh tế đối mặt với nhiều rủi ro.
“Tiền đổ vào bất động sản không trực tiếp tạo ra của cải mới cho nền kinh tế. Nó chủ yếu làm giá tài sản tăng lên. Nhà đầu tư có thể cảm thấy giàu hơn vì giá tài sản tăng, nhưng toàn bộ nền kinh tế lại mất đi cơ hội sản xuất, kinh doanh và tạo ra giá trị thực”, ông nói.
Theo TS Bùi Ngọc Sơn, một trong những nguyên nhân khiến dòng tiền bị hút mạnh vào bất động sản nằm ở cơ chế thuế và cấu trúc hệ thống tài chính.
Ông cho rằng tại nhiều quốc gia, người sở hữu bất động sản phải chịu thuế tài sản hằng năm. Nếu giữ nhà quá lâu mà giá không tăng tương xứng, chi phí thuế sẽ khiến nhà đầu tư buộc phải bán ra. Nhờ đó, thị trường luôn có sự luân chuyển tài sản.
Trong khi đó tại Việt Nam, việc nắm giữ bất động sản gần như không chịu áp lực thuế đáng kể. Người sở hữu có thể để đất hoang, bỏ không 5-10 năm mà không chịu nhiều chi phí. Điều đó khiến bất động sản trở thành nơi hút tiền rất mạnh.
Để điều chỉnh tình trạng này, theo ông Sơn, ngân hàng trung ương phải sử dụng các công cụ kiểm soát rủi ro, chẳng hạn nâng hệ số rủi ro cho vay bất động sản lên mức cao hơn, ví dụ 250%. Khi khoản vay bị đánh giá rủi ro cao, ngân hàng buộc phải tăng trích lập dự phòng, từ đó giảm khả năng bơm vốn vào lĩnh vực này.
Chuyên gia cho rằng các ngân hàng cần nâng hệ số rủi ro cho vay bất động sản lên mức cao hơn.
Phân tích thêm, ông Sơn cho biết tiền lưu thông chậm thì nền kinh tế cũng khó phát triển nhanh. Muốn tăng trưởng cao không thể chỉ dựa vào bơm tiền mà phải có những cải cách lớn để nền kinh tế vận hành trôi chảy hơn, không bị tắc nghẽn bởi cơ chế và luật lệ.
Ông đánh giá cải cách hành chính là cần thiết, nhưng chưa đủ. Để dòng vốn vận hành hiệu quả hơn, nguồn lực phải được phân bổ cho những khu vực làm ăn hiệu quả, thay vì tiếp tục duy trì các mô hình yếu kém. Hệ thống ngân hàng cần được tái cấu trúc theo hướng tách bạch lợi ích giữa chủ ngân hàng và các lĩnh vực tài sản tài chính.
“Nếu không, sẽ xuất hiện tình trạng huy động tiền từ xã hội rồi bơm vào tài sản tài chính để thổi giá và kiếm lời, trong khi nền kinh tế thực không được hưởng lợi”, ông nói.
Theo ông Sơn, dòng tiền không tự quyết định hướng đi mà phụ thuộc vào chính sách và cấu trúc kinh tế. “Chính sách như thế nào thì tiền sẽ chảy về đó”, ông nhận định.
Ông cho rằng Việt Nam cần cải cách mạnh hơn về thể chế kinh tế, đặc biệt là xử lý các vấn đề liên quan đến thị trường bất động sản, quan hệ giữa ngân hàng và lĩnh vực địa ốc, cũng như tình trạng sở hữu chéo trong hệ thống tài chính.
“Nếu không xử lý được các vấn đề đó thì rất khó kiểm soát hướng đi của dòng tiền”, ông nói.
Theo ông, hiện Chính phủ muốn thúc đẩy tăng trưởng nên hạ lãi suất, nhưng dòng tiền giá rẻ lại chủ yếu chảy vào tài sản tài chính và bất động sản để đẩy giá lên, thay vì đi vào sản xuất. Ông ví nền kinh tế giống như một chiếc ô tô: có thể thay đổi nhiều chi tiết bên ngoài nhưng không thể biến xe chạy dầu thành xe điện chỉ bằng cách “độ” lại.
“Muốn có một mô hình tăng trưởng mới thì phải thay đổi cấu trúc vận hành của nền kinh tế và hệ thống tài chính - ngân hàng cho phù hợp”, ông nhấn mạnh.
Liên quan đến xu hướng dòng vốn dài hạn toàn cầu đang dịch chuyển vào hạ tầng, năng lượng và công nghệ, ông Sơn đánh giá đây là tín hiệu tích cực.
Theo ông, dòng vốn dài hạn phản ánh nhu cầu đầu tư cho tăng trưởng bền vững như xây dựng hạ tầng, nhà máy, phát triển công nghệ, giáo dục và đào tạo. Đây đều là các lĩnh vực cần thời gian hoàn vốn dài, có thể từ 5-10 năm, nên đòi hỏi nguồn vốn ổn định và dài hạn.
Nếu dòng tiền dịch chuyển vào những lĩnh vực này thì đó là dấu hiệu lành mạnh vì nó tạo ra của cải thật cho nền kinh tế trong tương lai. Ngược lại, nếu dòng tiền chỉ luân chuyển ngắn hạn và tập trung chủ yếu vào tài sản tài chính thì đó là dấu hiệu của đầu cơ và tiềm ẩn rủi ro lớn.
“Chỉ cần nhìn hệ thống ngân hàng đang cho vay vào lĩnh vực nào là có thể biết nền kinh tế đang đi đúng hướng hay không”, ông nhận định.