Công ty Chứng khoán Vietcombank (VCBS) vừa công bố báo cáo triển vọng ngành bất động sản nhà ở năm 2026. Theo đánh giá của đơn vị này, trong năm 2025, thị trường bất động sản miền Bắc ghi nhận làn sóng tăng giá mạnh trên diện rộng. Đà tăng tập trung rõ nét tại các đô thị lớn và những khu vực vệ tinh được hưởng lợi từ quy hoạch, đặc biệt là các dự án hạ tầng trọng điểm như Vành đai 4, tạo lực đẩy đáng kể cho mặt bằng giá.
Theo VCBS, đà tăng giá xuất phát từ tình trạng lệch pha cung – cầu khi nguồn cung trung cấp và vừa túi tiền vẫn hạn chế, trong khi chủ đầu tư ưu tiên phát triển sản phẩm cao cấp để cải thiện biên lợi nhuận giữa bối cảnh chi phí đầu vào leo thang.
Ở chiều cầu, nhu cầu ở thực tại các đô thị lớn miền Bắc duy trì cao, được hỗ trợ thêm bởi mặt bằng lãi suất thấp giai đoạn 2024–2025 và các gói tín dụng ưu đãi. Nguồn hàng khan hiếm cùng tâm lý đầu tư gia tăng đã đẩy giá tăng mạnh từ khu vực trung tâm Hà Nội, sau đó lan ra vùng ven.
Bên cạnh đó, chi phí đất đai, xây dựng, tài chính và tuân thủ pháp lý đồng loạt tăng cũng làm đội giá phát triển dự án, buộc chủ đầu tư điều chỉnh giá bán để đảm bảo hiệu quả.
Nguồn ảnh: VCBS.
Theo VCBS, chỉ số giá bất động sản trên thu nhập tại Hà Nội do Numbeo công bố (được tính bằng cách lấy giá trung vị của căn hộ chia cho thu nhập khả dụng trung vị của hộ gia đình, với thu nhập khả dụng ròng của hộ gia đình bằng 1,5 lần thu nhập ròng cá nhân) tăng mạnh trong giai đoạn 2024–2026. Cụ thể, chỉ số này từ 19,6 năm 2024 lên 24,7 năm 2025 và dự kiến đạt 31,1 vào năm 2026, phản ánh khả năng chi trả nhà ở của người dân suy giảm nhanh chóng.
VCBS cho rằng mặt bằng giá chung cư miền Bắc đã neo ở mức cao, vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người mua cũng như hiệu quả khai thác cho thuê thực tế. Từ cuối năm 2025, đà tăng có dấu hiệu chững lại khi giá bán tại nhiều khu vực tiệm cận vùng đỉnh của chu kỳ dài hạn, khiến người mua ở thực lẫn nhà đầu tư thận trọng hơn trước mặt bằng giá mới.
Theo VCBS, trong bối cảnh đó, dòng tiền có xu hướng rời khỏi những thị trường đã bão hòa về giá để tìm kiếm cơ hội tại khu vực còn dư địa tăng trưởng. Miền Nam dần trở thành điểm đến thay thế nhờ mặt bằng giá tương đối “mềm” hơn và triển vọng phục hồi nguồn cung trong trung hạn.
Nguồn ảnh: VCBS.
Theo VCBS, TP.HCM tiếp tục giữ vai trò chủ đạo trong cơ cấu nguồn cung căn hộ năm 2025. Nguồn cung mới tập trung chủ yếu tại khu vực lõi đô thị, đặc biệt là TP. Thủ Đức (cũ), với loạt dự án quy mô lớn mở bán trong nửa cuối năm 2025 như: The Global City (10.000 căn), Mizuki Park (4.677 căn), The Privé (3.175 căn), Eaton Park (2.052 căn), The Opus One – Vinhomes Grand Park (1.952 căn), Lancaster Legacy (749 căn) và Citi Grand (666 căn)...
Cơ quan này cho rằng, trong bối cảnh quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm và chi phí phát triển dự án gia tăng, các chủ đầu tư có xu hướng đẩy mạnh phân khúc cao cấp, hạng sang để tối ưu biên lợi nhuận, khiến tình trạng lệch pha cung – cầu tiếp diễn. Hệ quả là dòng tiền dịch chuyển dần ra vùng ven, đặt ra yêu cầu cấp thiết về đầu tư hạ tầng và tăng cường kết nối liên vùng để đảm bảo tính bền vững của thị trường.
Nguồn ảnh: VCBS.
VCBS đánh giá ở khu vực phía Nam, hiệu ứng lan tỏa sang các tỉnh phụ cận TP.HCM cũng ngày càng rõ. Năm 2025, Bình Dương (cũ) được xác định là thị trường chủ lực về nguồn cung mới cả về quy mô lẫn mức độ sôi động.
Sau khoảng ba năm trầm lắng, Đồng Nai và Long An (cũ) bắt đầu xuất hiện tín hiệu phục hồi, chủ yếu nhờ tiến độ các dự án hạ tầng trọng điểm – đặc biệt là sân bay quốc tế Long Thành được đẩy nhanh, qua đó cải thiện khả năng kết nối vùng và thu hút dòng vốn đầu tư. Bên cạnh đó, mặt bằng giá tại hai địa phương này vẫn ở mức tương đối thấp so với nhiều thị trường vệ tinh khác và chưa ghi nhận tình trạng tăng nóng, tạo dư địa cho chu kỳ phục hồi mới.