Tập thể nội đô, chung cư không sổ thành hàng hot
Tại các hội nhóm Mua nhà Hà Nội và các sàn giao dịch bất động sản, một căn nhà tập thể cũ tầng 1 tại khu vực Cửa Nam (Hà Nội), diện tích sử dụng khoảng 45 m² đang được rao bán với giá 4,35 tỷ đồng. Căn hộ này chỉ có 12 m² được cấp sổ đỏ, trong khi 33 m² còn lại là diện tích cơi nới, không có giấy chứng nhận quyền sở hữu. Nếu tính theo diện tích có sổ, giá thực tế của căn hộ lên tới khoảng 362,5 triệu đồng/m².
Tập thể cũ Giảng Võ. Ảnh: HH
Một căn hộ khác trên phố Tông Đản có diện tích sử dụng thực tế khoảng 70 m², nhưng diện tích ghi trên sổ đỏ chỉ là 44 m². Giá rao bán lên tới 8,2 tỷ đồng, tương đương khoảng 186,4 triệu đồng/m² theo diện tích sổ đỏ. Căn hộ được quảng cáo gồm 2 phòng ngủ, 2 phòng vệ sinh, nằm trong khu vực an ninh tốt, dân trí cao, sổ đỏ chính chủ, pháp lý đầy đủ.
Không chỉ phân khúc tập thể cũ, mà các chung cư không có sổ hồng hàng chục năm, mà chưa biết bao giờ có sổ hồng cũng được các gia đình có nhu cầu ở thực tìm kiếm. Cụ thể, căn chung cư hơn 60m² tại quận Hoàng Mai cũ (Hà Nội) với giá 1,8 tỷ đồng, tương đương khoảng 30 triệu đồng/m² vào thời điểm giữa năm 2022. Đến giữa năm 2025, giá căn hộ được chốt với mức giá 3,4 tỷ đồng.
“Giá tăng gần gấp đôi so với 2 năm trước và thanh khoản cũng rất nhanh, chỉ khoảng 1 tháng sau khi rao bán đã có khách mua”, anh Ngọc Tiến, môi giới sàn giao dịch bất động sản khu vực Linh Đàm, nói.
Anh Tiến dẫn chứng, tại chung cư HH Linh Đàm, một căn hộ 56m² với thiết kế 2 phòng ngủ, 1 nhà vệ sinh, cuối năm 2024 có giá chào bán khoảng 2,1 tỷ đồng. Đến thời điểm hiện tại, căn hộ cùng diện tích đang được rao bán với giá 2,95 - 3 tỷ đồng, tương đương khoảng 52,6 triệu đồng/m². Như vậy, chỉ sau một năm, giá căn hộ tại đây đã tăng gần 1 tỷ đồng/căn.
Tại khu đô thị Thanh Hà, một căn hộ diện tích khoảng 76m², thiết kế 2 phòng ngủ, 2 nhà vệ sinh hiện có giá khoảng 3,5 tỷ đồng, tương đương 46 triệu đồng/m². Trong khi đó, cùng kỳ năm ngoái, căn hộ này chỉ giao dịch khoảng 2,5 tỷ đồng, tương đương gần 33 triệu đồng/m². Như vậy, chỉ sau một năm, giá căn hộ tại Thanh Hà đã tăng khoảng 13 triệu đồng/m².
Chung cư HH Linh Đàm có nhiều căn hộ chờ đợi gần chục năm vẫn chưa có số hồng. Dẫu vậy, giá chung cư không sổ vẫn tăng chóng mặt trong 1 năm trở lại đây. Ảnh: H.Huy
Giá rẻ, người mua cần lưu ý gì?
TS Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam cho rằng, nguyên nhân lớn nhất khiến giá nhà tập thể cũ tăng cao là do các căn hộ này nằm ở vị trí trung tâm, lõi đô thị, nơi hạ tầng, tiện ích, giao thông, dịch vụ đều đã hoàn thiện.
Theo TS Trần Xuân Lượng, những khu tập thể cũ như Cửa Nam, Tông Đản, Kim Liên, Thành Công, Giảng Võ, Bà Triệu… đều nằm ở những vị trí mà hiện nay gần như không còn quỹ đất trống để phát triển dự án mới. Nguồn cung khan hiếm trong khi nhu cầu ở thực, nhu cầu kinh doanh và đầu tư tích sản vẫn hiện hữu, khiến giá bị đẩy lên rất cao.
Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, lưu ý người mua nhà tập thể cũ cần chú ý kỹ đến diện tích thực, diện tích cơi nới. Trong quá trình sinh sống, không ít hộ dân đã tự ý cơi nới thêm “chuồng cọp, lồng chim” rộng hàng chục m², những phần diện tích tiềm ẩn rất nhiều rủi ro.
“Phần diện tích cơi nới của nhà tập thể thường không nằm trong diện tích được cấp theo sổ đỏ, không được xem xét khi chuyển nhượng hoặc bồi thường khi khu nhà tập thể phải phá dỡ, xây dựng lại. Bên cạnh đó, đa số các khu tập thể cũ đều không có hệ thống phòng cháy chữa cháy đạt chuẩn, không đảm bảo an toàn cho người sử dụng”, ông Đính nhấn mạnh.
Nhận định về những rủi ro cho người mua khi tiếp cận phân khúc chung cư không sổ hồng, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cho biết, pháp lý là yếu tố đóng vai trò then chốt trong giao dịch địa ốc.
“ Tuy nhiên, mức giá thấp hơn cũng đồng nghĩa với việc người mua phải đối mặt với nhiều rủi ro hơn. Các giao dịch ‘giấy tờ viết tay’ sẽ không được pháp luật công nhận. Nếu có tranh chấp về quyền sở hữu, bên mua thường bị thiệt hại vì không có các hợp đồng giao dịch với chủ đầu tư ”, ông Điệp lưu ý.
Bên cạnh đó, vị chuyên gia cũng cho biết, các căn hộ chưa có sổ hồng thường sẽ có tính thanh khoản không cao. Giới đầu tư không ưu tiên xuống tiền cho những sản phẩm có tính pháp lý không đảm bảo, chủ đầu tư tai tiếng, dính phải nhiều lùm xùm.