Thống kê của các công ty bất động sản cho thấy năm 2025, dù lượng căn hộ mới tung ra thị trường tăng tới hơn 214%, tỉ lệ hấp thụ duy trì trên 70%, song giá bán vẫn không hạ nhiệt mà còn thiết lập mặt bằng mới, với giá chung cư tại khu vực trung tâm TP HCM đã vượt mốc 103 triệu đồng/m2.
Cung tăng, giá cũng tăng
Theo Avison Young Việt Nam, trong quý IV/2025, nguồn cung căn hộ tại TP HCM tăng ở mức thận trọng khi các chủ đầu tư theo dõi sát khả năng hấp thụ và diễn biến giá bán. Tỉ lệ hấp thụ tại thị trường này đạt khoảng 65%-75%.
Ngược lại, Hà Nội ghi nhận nguồn cung bùng nổ với hơn 10.000 căn hộ mới được mở bán, chủ yếu đến từ các dự án quy mô lớn. Dù nguồn cung tăng mạnh, song tỉ lệ hấp thụ tại Hà Nội vẫn đạt mức cao, dao động 70%-80%, cho thấy nhu cầu mua nhà ở và đầu tư tiếp tục duy trì tích cực. Đặc biệt, phân khúc trung và cao cấp tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt, làm cho cơ cấu thị trường nhà ở ngày càng lệch về nhóm sản phẩm giá cao.
Avison Young dự báo năm 2026 dù nguồn cung căn hộ tăng nhưng giá sơ cấp vẫn tiếp tục đi lên và phân hóa rõ giữa các khu vực, song tốc độ tăng chậm hơn giai đoạn trước. Dự kiến, TP HCM có khoảng 15.000 căn hộ mới, Hà Nội 10.000 căn và Đà Nẵng 4.000 căn. Giá sơ cấp có thể tăng 20%-25% tại TP HCM và Hà Nội, trong khi Đà Nẵng tăng khoảng 10%-15%.
Thị trường căn hộ cao cấp nhiều khả năng sẽ hạ nhiệt khi lãi suất có xu hướng tăng trở lại. Ảnh: TẤN THẠNH
Báo cáo thị trường chung cư TP HCM năm 2025 và dự báo năm 2026 của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount cũng cho thấy sự bùng nổ cả về cung lẫn cầu. Trong năm 2025, nguồn cung mới ở TP HCM đạt khoảng 30.600 căn hộ, tăng 214% so với cùng kỳ năm trước. Lượng căn hộ tiêu thụ cũng tăng mạnh 124%, đạt khoảng 30.400 căn. Tỉ lệ hấp thụ trung bình tại khu vực trung tâm TP HCM duy trì ở mức cao, khoảng 70%.
Đặc biệt, thị trường căn hộ đã thiết lập mặt bằng giá mới bất chấp nguồn cung dồi dào. Tại trung tâm TP HCM, giá bán trung bình đã vượt 103,2 triệu đồng/m2, trong khi khu vực Bình Dương cũ đạt mức trung bình 51,8 triệu đồng/m2. Đơn vị này dự báo trong giai đoạn tới, giá sơ cấp có thể tiếp tục tăng trung bình 10%-15%/năm.
Lý giải nguyên nhân giá căn hộ tiếp tục leo thang, One Mount chỉ ra 4 yếu tố cốt lõi. Thứ nhất, chi phí đầu vào tăng do thay đổi chính sách đất đai, đặc biệt là việc áp dụng bảng giá đất mới từ năm 2026 và bỏ khung giá đất cũ. Thứ hai, cơ cấu phân khúc bị lệch khi nhà ở bình dân và trung cấp gần như vắng bóng tại trung tâm TP HCM. Thứ ba, tác động tích cực từ hạ tầng giao thông và sự hình thành Trung tâm tài chính quốc tế. Cuối cùng, áp lực chi phí vốn khi lãi suất có xu hướng điều chỉnh tăng trong năm 2026.
Người mua bắt đầu dè dặt
Thực tế phân khúc căn hộ, đặc biệt là căn hộ cao cấp, giá trên 100 triệu đồng/m2 thời gian qua được chú ý nhiều, thậm chí có nhiều dự án khách tranh nhau đặt cọc, xuống tiền để "lướt sóng". Tuy nhiên, từ cuối năm 2025 đến nay, khi lãi suất tăng, các chủ đầu tư trở nên thận trọng hơn, nhiều dự án chậm tung hàng ra thị trường. Người mua cũng dè dặt trước rủi ro, bởi mức tăng lãi suất 3 - 5 điểm %/năm tạo áp lực tài chính đáng kể trong chu kỳ vay kéo dài 5 - 10 năm.
Trong thông báo mới nhất gửi tới khách hàng, một chi nhánh của Vietcombank cho biết lãi suất vay mua căn hộ, nhà phố đã có giấy chứng nhận hoặc hợp đồng mua bán và tái tài trợ khoản vay (mua nợ) tại khu vực TP HCM, thấp nhất từ 9,6%/năm và mức cao nhất nếu khách vay cố định 24 tháng đầu là 13,9%/năm.
Không chỉ Vietcombank, nhiều ngân hàng khác cũng tăng lãi suất cho vay mua bất động sản lên đáng kể. Tại BIDV, trong biểu lãi suất cho vay bất động sản mới nhất được áp dụng, ngân hàng này cũng tăng lãi suất cho vay các nhu cầu nhà ở tối thiểu là 9,7%/năm trong 6 tháng đầu; tối thiểu 10,1%/năm trong 12 tháng đầu và lãi suất lên tới 13,5%/năm trong 18 tháng đầu.
Một số ngân hàng cũng đã dừng gói cho vay ưu đãi mua nhà với người trẻ hoặc người dưới 35 tuổi; trong khi một số ngân hàng khác vẫn duy trì dù có điều chỉnh tăng lãi suất.
Tại ACB, lãi suất cho vay mua nhà ở đang được ngân hàng áp dụng là 8,3%/năm ưu đãi trong 12 tháng đầu và 8,8%/năm ưu đãi trong 24 tháng đầu. Nếu khách vay mua nhà dự án qua các đối tác liên kết với ACB, lãi suất sẽ giảm thêm 0,5 điểm %.
Trao đổi với phóng viên Báo Người Lao Động, lãnh đạo nhiều ngân hàng thương mại nhìn nhận lãi suất cho vay tăng là khó tránh trong bối cảnh lãi suất huy động đã tạo mặt bằng mới từ cuối năm ngoái đến nay. Vì vậy, lãi suất cho vay khó tránh việc tăng theo, nhất là lĩnh vực bất động sản đang được yêu cầu kiểm soát để dòng vốn tín dụng ưu tiên cho sản xuất, kinh doanh và các lĩnh vực ưu tiên khác.
Sẽ sớm hạ nhiệt
Theo ông Đoàn Quốc Duyệt, Giám đốc Công ty Bất động sản Tín Thành, thị trường căn hộ cao cấp nhiều khả năng sẽ hạ nhiệt khi lãi suất có xu hướng tăng trở lại. Đây là phân khúc đã tăng giá mạnh nhất trong chu kỳ tăng trưởng của thị trường bất động sản suốt 2 - 3 năm qua, vì vậy áp lực điều chỉnh là điều khó tránh. Thực tế, một số dự án mới mở bán hoặc chuẩn bị mở bán đã bắt đầu ghi nhận dấu hiệu chững lại về thanh khoản.
Ông Duyệt tin rằng thị trường bất động sản sẽ tiếp tục xoay vòng theo từng phân khúc, thay vì tăng đồng loạt như giai đoạn trước. "Khi lãi suất tăng, dòng tiền sẽ được phân bổ lại. Nhóm người có tiền nhàn rỗi vẫn có thể mua nhà để ở hoặc đầu tư dài hạn, trong khi dòng vốn đầu tư ngắn hạn sẽ có xu hướng dịch chuyển sang các kênh khác như vàng" - ông Duyệt nói.
Đối với bất động sản, ông Duyệt cho rằng những phân khúc chưa tăng mạnh trong thời gian qua sẽ dần thu hút sự chú ý nhiều hơn. Cụ thể, đất nền vùng ven có giá hợp lý, pháp lý rõ ràng và hưởng lợi từ quy hoạch, hạ tầng được đánh giá còn dư địa tăng trưởng. "Nhiều nhà đầu tư tại phân khúc này không phụ thuộc quá lớn vào vốn vay ngân hàng nên ít chịu áp lực từ biến động lãi suất. Ngược lại, ở phân khúc căn hộ cao cấp, các chủ đầu tư buộc phải đưa ra chính sách giá và ưu đãi thực chất hơn để kích cầu. Với các dự án căn hộ cũ, khi đến thời điểm đáo hạn khoản vay, một bộ phận nhà đầu tư sẽ phải bán ra, tạo thêm nguồn cung thứ cấp và gây áp lực lên mặt bằng giá chung" - Giám đốc Công ty Bất động sản Tín Thành phân tích.
Theo ông Duyệt, điều này sẽ tác động ngược trở lại các dự án mới, khiến khả năng tăng giá ở phân khúc cao cấp bị hạn chế. Giá bán sẽ phải được cân nhắc kỹ lưỡng, không còn dư địa để định giá "ảo" hay xuống tiền theo tâm lý đám đông như trước. Bởi lẽ, người mua hiện nay thường ưu tiên những sản phẩm tạo ra giá trị thực, có thể để ở, cho thuê hoặc khai thác dòng tiền, thay vì kỳ vọng tăng giá thuần túy.
Thêm những yếu tố tác động
Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng Giám đốc phụ trách DKRA Consulting kiêm Giám đốc đầu tư DKRA Group, việc thiếu room tín dụng cùng với lãi suất tăng đột ngột khiến cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà để ở có sử dụng vốn vay đều trở nên dè dặt. Bởi lẽ, khi lãi suất đã tăng thì khó hạ nhiệt chỉ trong 1 - 3 tháng. Bên cạnh đó, không phải ngân hàng nào cũng còn room tín dụng, do tăng trưởng cho vay bị kiểm soát theo quý, khiến các tổ chức tín dụng không thể tự do mở rộng cho vay. Khi người mua và nhà đầu tư khó tiếp cận vốn, thị trường tất yếu sẽ hạ nhiệt. Chưa kể, một số yếu tố liên quan đến yêu cầu minh bạch thông tin người sở hữu từ 1 - 3 bất động sản, dù chưa thực sự rõ ràng, cũng khiến một bộ phận nhà đầu tư e ngại "lộ diện" trong giai đoạn đầu triển khai.