Hà Nội căn hộ trên 120 triệu đồng/m2 được bán nhiều nhất

Căn hộ trên 120 triệu đồng/m2 chiếm phần lớn nguồn cung

Mới đây, tại hội nghị giới thiệu tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội do Công ty CBRE tổ chức, các chuyên gia cho biết thị trường nhà ở Thủ đô đang bước vào giai đoạn nguồn cung lớn, với sự phân hóa ngày càng rõ nét giữa các phân khúc và khu vực.

Theo CBRE, bước sang năm 2026, thị trường nhà ở Hà Nội được dự báo tiếp tục duy trì nguồn cung ở mức cao, với khoảng 33.000 căn hộ chung cư mới dự kiến được mở bán, gần tương đương lượng chào bán của năm 2025. Trong bối cảnh nguồn cung dồi dào, mặt bằng giá sơ cấp được kỳ vọng sẽ có sự điều tiết rõ rệt hơn, đặc biệt khi các dự án tại khu vực vùng ven và các đại đô thị tiếp tục đóng vai trò chủ đạo.

Xu hướng người mua đang tập trung vào giá nhà cao cấp.

Áp lực cạnh tranh được dự báo gia tăng khi nguồn cung từ các khu vực giáp ranh Hà Nội, nhất là Văn Giang (Hưng Yên), vẫn duy trì mức giá thấp hơn đáng kể so với nội đô. Ngược lại, các dự án mới tại khu vực trung tâm tiếp tục giữ mặt bằng giá cao, tạo nên sự phân hóa rõ rệt giữa nội đô và vùng ven.

Ở thị trường thứ cấp, giá bán được dự báo sẽ chịu áp lực nhất định trong bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng và nguồn cung tương lai tiếp tục gia tăng, khiến người mua có thêm nhiều lựa chọn thay vì phải chấp nhận mức giá cao như giai đoạn trước.

Đáng chú ý, năm 2025 đánh dấu sự bứt phá mạnh mẽ của phân khúc cao cấp và hạng sang. Số căn hộ có giá bán trên 120 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu) đạt gần 4.000 căn, chiếm khoảng 11% tổng nguồn cung mở bán trong năm – mức cao nhất từng được ghi nhận tại thị trường Hà Nội, theo báo Lao Động.

Trước khi bước vào chu kỳ mới của năm 2026, thị trường căn hộ Hà Nội đã trải qua một năm 2025 sôi động với lượng nguồn cung đạt mức cao thứ hai trong lịch sử. Riêng quý IV/2025, thị trường ghi nhận 14.905 căn hộ chung cư mới mở bán, nâng tổng nguồn cung mới của cả năm lên gần 36.000 căn, chỉ thấp hơn mức kỷ lục của năm 2019.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội chia sẻ, mặt bằng giá bán sơ cấp dự kiến được điều tiết nhờ sự kết hợp giữa nguồn cung mạnh mẽ, giá cạnh tranh từ các dự án ở Văn Giang, và nguồn cung từ các dự án nội thành có giá bán cao.

Trong khi đó, giá thứ cấp có khả năng sẽ chịu áp lực trong điều kiện lãi suất gia tăng và lượng nguồn cung tương lai dồi dào.

Trong bối cảnh vĩ mô và cạnh tranh thị trường liên tục có nhiều biến đổi, các chủ đầu tư cần có sự chuẩn bị kĩ càng trong việc chuẩn bị đầu tư, để đảm bảo có chiến lược tài chính, kinh doanh và sản phẩm phù hợp, thích ứng hiệu quả trong mỗi giai đoạn biến động.

Về dài hạn, bà An cho rằng, sự thúc đẩy phát triển hạ tầng, đặc biệt là hạ tầng giao thông sẽ tiếp tục là động lực quan trọng cho việc phát triển các dự án bất động sản mới, trong đó có nhiều dự án ở quy mô lớn.

Sự phân hóa rõ rệt

Dù nguồn cung mở bán gia tăng nhanh, sức cầu trên thị trường căn hộ Hà Nội trong năm 2025 vẫn được đánh giá ở mức tích cực. Riêng quý IV, tổng lượng căn hộ bán được đạt hơn 13.500 căn, nâng tổng số căn giao dịch thành công trong cả năm lên 34.760 căn.

Theo diễn biến giá bán cho thấy sự phân hóa ngày càng rõ nét giữa nội đô và vùng ven. Giá sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt hơn 78 triệu đồng/m², giảm khoảng 14% so với quý III nhưng vẫn cao hơn 8% so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc nguồn cung quý IV tập trung lớn tại các khu vực vùng ven, nơi giá bán phổ biến ở mức 50–60 triệu đồng/m².

Trong khi đó, các dự án mới tại các quận nội thành Hà Nội tiếp tục duy trì mức giá cao, phổ biến 90–100 triệu đồng/m², thậm chí cao hơn đối với các dự án hạng sang sở hữu vị trí trung tâm.

Ở thị trường thứ cấp, giá bán trung bình trong quý IV đạt khoảng 62 triệu đồng/m², gần như không đổi so với quý trước. Tốc độ tăng giá so với cùng kỳ giảm xuống 24%, thấp hơn mức đỉnh 26% của quý III, phản ánh sự hạ nhiệt khi mặt bằng giá đã tăng nhanh trong các quý trước và tâm lý thận trọng gia tăng cùng với xu hướng nhích lên của lãi suất.

Dự báo trong năm 2026, thị trường bất động sản gắn liền với đất tại Hà Nội dự kiến sẽ đón nhận khoảng 6.600 căn mở bán mới. Nguồn cung 2026 được kỳ vọng đa dạng, bao gồm các dự án ở cả quận nội thành và khu vực ngoại thành, từ cả các chủ đầu tư nước ngoài dự kiến sẽ thúc đẩy giá bán tăng tại thị trường sơ cấp, theo Người Quan Sát.

Quỳnh Chi (t/h)