Trong vài năm trở lại đây, cùng với mặt bằng giá bất động sản tăng mạnh, xu hướng thuê nhà thay vì mua nhà, đặc biệt trong giới trẻ tại các đô thị lớn, ngày càng rõ nét. Tuy vậy, theo TS Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), mong muốn sở hữu nhà vẫn ăn sâu trong tâm lý người Việt, bởi "nhà không chỉ là nơi ở, mà còn là cảm giác an cư và sự ổn định cho tương lai".
Ông cho rằng, dù thuê nhà thường được xem là lựa chọn ít áp lực hơn so với mua nhà, nhưng thực tế, nó chỉ "rẻ" trong những điều kiện rất cụ thể và không phù hợp với tất cả mọi người.
Dữ liệu của Viện Nghiên cứu Đánh giá Thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, trong ba năm gần đây, mối quan hệ giữa giá nhà và giá thuê tại các đô thị lớn ngày càng lệch pha.
Cụ thể, giá sơ cấp căn hộ chung cư tại Hà Nội, TP.HCM (cũ) và Đà Nẵng tăng trung bình 35–40% mỗi năm. Khi phần lớn dự án mở bán mới đều thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, mặt bằng giá thứ cấp bị kéo lên mạnh, thậm chí tại một số khu vực, giá bất động sản đã tăng gấp đôi chỉ sau khoảng hai năm.
Trong khi đó, giá thuê nhà tuy cũng đi lên do nhu cầu ở thực cao, nhưng tốc độ tăng thấp hơn rất nhiều. Giá thuê căn hộ trung bình chỉ tăng khoảng 10–15% mỗi năm, và đến năm 2025, mức tăng này chỉ bằng khoảng một phần ba so với tốc độ tăng giá nhà.
Sự chênh lệch đó tạo ra lợi thế tương đối cho người đi thuê, bởi chi phí nhà ở hàng tháng không bị "nhảy vọt" theo giá mua nhà. Tuy nhiên, lợi thế này chỉ thực sự có ý nghĩa với những người chưa đủ nền tảng tài chính.
Theo Chủ tịch VARS, thuê nhà phù hợp nhất với nhóm người có thu nhập thấp hoặc trung bình, tích lũy hạn chế và chưa đạt ngưỡng an toàn về vốn tự có để vay mua nhà. Trong bối cảnh lãi suất cho vay mua nhà tại Việt Nam vẫn mang tính thả nổi, việc sử dụng đòn bẩy tài chính lớn có thể tạo áp lực nặng nề lên ngân sách gia đình.
"Với những người chưa có nền tảng tài chính vững chắc, thuê nhà giúp họ duy trì sự linh hoạt, hạn chế rủi ro và tránh rơi vào vòng xoáy gánh nợ kéo dài khi thu nhập chưa ổn định", TS Nguyễn Văn Đính phân tích.
Ngược lại, với nhóm người có thu nhập tốt và đã có tích lũy, bức tranh lại rất khác. Mặt bằng lãi suất cho vay hiện nay đang ở mức tương đối thấp, đi kèm nhiều chính sách hỗ trợ từ chủ đầu tư như ưu đãi lãi suất, ân hạn nợ gốc hay cam kết trần lãi suất trong giai đoạn đầu. Nhờ đó, khoảng cách giữa chi phí trả góp mua nhà và tiền thuê đang ngày càng thu hẹp.
Trong bối cảnh giá nhà tại các đô thị lớn gần như không có dư địa giảm, việc trì hoãn mua nhà có thể khiến người mua phải đối mặt với mặt bằng giá cao hơn trong tương lai.
Chưa kể, thị trường cho thuê tại Việt Nam hiện vẫn thiếu khung pháp lý đủ mạnh để bảo vệ người thuê trong dài hạn, từ thời hạn thuê cho đến cơ chế điều chỉnh giá. Vì vậy, theo VARS, thuê nhà về bản chất vẫn chỉ là giải pháp linh hoạt trong ngắn và trung hạn, chứ chưa thể coi là lựa chọn an cư bền vững.
TS Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh, thuê nhà chỉ thực sự trở thành lựa chọn "rẻ" và bền vững khi có sự tham gia mạnh mẽ của Nhà nước trong phát triển quỹ nhà ở cho thuê. Kinh nghiệm từ các quốc gia như Đức cho thấy, thị trường thuê nhà chỉ vận hành hiệu quả khi hội đủ ba yếu tố: nguồn cung lớn với giá hợp lý, khung pháp lý bảo vệ người thuê và hệ thống giao thông công cộng phát triển.
Từ thực tế đó, VARS kiến nghị, bên cạnh việc đẩy mạnh nhà ở xã hội, Việt Nam cần nhanh chóng xây dựng quỹ nhà ở cho thuê dài hạn từ Quỹ Nhà ở Quốc gia với mức giá phù hợp, ưu tiên cho lao động trẻ, công nhân, viên chức và trí thức trẻ. Song song, cần có chính sách khuyến khích các chủ đầu tư tham gia phát triển nhà ở giá rẻ thông qua ưu đãi về thuế, tín dụng và chi phí đất.
Một yếu tố không kém phần quan trọng là đầu tư mạnh cho giao thông công cộng kết nối trung tâm với vùng ven. Khi hạ tầng được cải thiện, các khu vực vùng ven – nơi giá nhà thấp hơn khoảng 20–30% so với trung tâm sẽ trở thành lựa chọn khả thi hơn cho cả người thuê lẫn người mua, từ đó góp phần hạ nhiệt áp lực nhà ở tại các đô thị lớn.