Theo dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, cơ cấu nguồn cung căn hộ Hà Nội mang tính cục bộ về khu vực. Báo cáo năm 2024 của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam ghi nhận, 88% nguồn cung căn hộ đến từ những dự án thuộc khu Đông và khu Tây Hà Nội. Báo cáo thị trường bất động sản quý 3/2025 của CBRE cho biết, các dự án mở bán mới phân bổ chủ yếu tại Tây Hồ, Cầu Giấy và Long Biên. Ngoài ra, nguồn cung của căn hộ Hà Nội còn được san sẻ với vùng ven là Đan Phượng và Văn Giang, Hưng Yên (giáp ranh Hà Nội).
Số liệu trên hé lộ sự mất cân đối cung cầu khi khu vực phía Nam thủ đô (trọng điểm là Hoàng Mai, Thanh Trì) - nơi sở hữu hạ tầng kết nối mạnh và quỹ không gian xanh khổng lồ lại chỉ chiếm tỷ trọng rất thấp trong tổng nguồn cung cao cấp - hạng sang toàn thành phố. Trong khi đó, quỹ đất tại khu Tây (Cầu Giấy, Nam Từ Liêm) và khu trung tâm gần như cạn kiệt, bão hòa sau một thập kỷ phát triển ồ ạt. Cùng với đó, xu hướng sống xanh đang trở thành tất yếu của thời đại, kéo theo làn sóng dịch chuyển của giới tinh hoa: rời bỏ nơi "ngột ngạt" để tìm về các cửa ngõ xanh. Vậy vì sao khu Nam giàu tiềm năng như vậy lại "vắng bóng" các dự án hạng sang?
"Vùng trũng" hạng sang: Khi cung không gặp cầu
Lý giải điều này, ông Bùi Trọng Nguyên, Giám đốc một sàn giao dịch bất động sản ở khu Nam cho rằng, sự "vắng bóng" tại đây không phải là thiếu dự án, mà là thiếu sản phẩm xứng tầm. Dữ liệu tổng hợp từ CBRE và Savills Việt Nam cho thấy, bức tranh bất động sản khu Nam trong 10 năm qua chủ yếu được định hình bởi phân khúc trung cấp và cận cao cấp, nhằm đáp ứng nhu cầu ở thực của số đông. Các khu vực như Hoàng Mai, Thanh Trì, Linh Đàm... không thiếu các dự án quy mô lớn, nhưng gần như thiếu hoàn toàn dòng sản phẩm "luxury" đúng nghĩa.
"Luxury" không chỉ nằm ở giá bán, mà còn ở mật độ xây dựng (thường dưới 30%), tiêu chuẩn bàn giao, hệ sinh thái tiện ích khép kín, dịch vụ quản lý vận hành 5 sao và đặc biệt là triết lý kiến trúc độc bản. Đây chính là "khoảng trống" mà thị trường khu Nam đang thiếu", ông Nguyên nhấn mạnh.
Với quỹ đất rộng mở, Khu Nam Hà Nội vẫn thiếu những dự án hạng sang xứng tầm
Phân tích nguyên nhân của "vùng trũng" này, giới chuyên gia nhận định có hai lý do chính. Một là, suốt một thập kỷ (2010-2020), dòng vốn và tâm điểm của các "ông lớn" bất động sản đều dồn về khu Tây (Mỹ Đình, Cầu Giấy) để đón sóng quy hoạch trung tâm hành chính mới, khiến khu Nam tạm thời bị định vị là thị trường bên lề. Hai là, việc phát triển dự án hạng sang đòi hỏi chủ đầu tư phải có tầm nhìn dài hạn, tiềm lực tài chính hùng hậu và chấp nhận "hy sinh" lợi nhuận trước mắt cho mật độ xây dựng thấp, cảnh quan lớn. Rào cản pháp lý và tiêu chuẩn hạ tầng khắt khe cũng là một bộ lọc khiến không nhiều chủ đầu tư "mặn mà" với bất động sản hạng sang ở khu Nam thành phố.
Hệ quả là tình trạng 'lệch pha' cung - cầu tại khu Nam. Sức cầu của thị trường với các sản phẩm chất lượng cao là rất lớn. Trong khi sức cầu bị dồn nén thì nguồn cung hạng sang khu Nam lại vô cùng khan hiếm. Theo một thống kê nhanh, tổng số dự án bất động sản cao cấp - hạng sang khu Nam Hà Nội luôn nhỏ hơn 10% tổng cung toàn thành phố, tỷ lệ hấp thụ luôn lớn hơn 90% ngay khi mở bán. Sự thiếu hụt nguồn cung chất lượng cao trong bối cảnh nội lực khu vực ngày càng mạnh mẽ tạo ra một "lò xo" bị nén chặt, chỉ chờ sự xuất hiện của những dự án đủ tầm để bùng nổ.
Cú lột xác ngoạn mục: "Tam giác vàng" kích hoạt sức nóng khu Nam
Khu Nam sở hữu nhiều cơ hội để bứt phá khi hội tụ đủ "tam giác vàng" để trở thành tâm điểm sống mới nhờ hạ tầng, sinh thái, dòng tiền dịch chuyển.
Yếu tố đầu tiên và mang tính "thay đổi cuộc chơi" chính là hạ tầng. Nếu 5 năm trước, "giao thông" là điểm yếu của khu Nam, thì nay, đây chính là đòn bẩy tăng trưởng giá trị lớn bậc nhất. Hàng loạt dự án hạ tầng nghìn tỷ đang định hình lại toàn bộ diện mạo khu vực: Vành đai 2.5 (đoạn Đầm Hồng - QL1A) đang được đẩy nhanh tiến độ; Vành đai 3.5 (đang triển khai) và các tuyến Metro (số 2, số 8) trong tương lai sẽ tạo ra mạng lưới kết nối đa tầng.
Quan trọng hơn, các trục xuyên tâm như Giải Phóng, Nguyễn Xiển, Nguyễn Hữu Thọ liên tục được mở rộng, xóa nhòa khoảng cách từ khu Nam đến trung tâm Hoàn Kiếm và khu Tây (Cầu Giấy). Vị thế "cửa ngõ giao thương phía Nam" (kết nối Hà Nội với Hà Nam, Ninh Bình, Hưng Yên...) càng củng cố vị thế chiến lược của khu vực.
Yếu tố thứ hai tạo nên lợi thế cạnh tranh chính là không gian sinh thái - "tài sản" không thể sao chép. Trong khi khu Tây "ngột ngạt" vì bê tông hóa, khu Nam sở hữu tỷ lệ cây xanh và mặt nước cao hàng đầu Thủ đô. Các "lá phổi xanh" khổng lồ như hồ Linh Đàm, Công viên Yên Sở (323ha), công viên Chu Văn An (100ha)... tạo ra một vành đai sinh thái tự nhiên. Đây chính là "thỏi nam châm" thu hút giới nhà giàu, doanh nhân và chuyên gia ngoại quốc - nhóm khách hàng ưu tiên lối sống xanh, tĩnh tại và coi trọng sức khỏe.
Khu Nam Hà Nội có mật độ hồ nước dày đặc, mang lại không gian sống thư thái dễ chịu
Yếu tố thứ ba là sự dịch chuyển của dòng tiền. Hạ tầng bứt tốc và lợi thế sinh thái đã kích hoạt một xu hướng "dịch chuyển dòng tiền" của khách hàng hạng sang. Họ không còn chỉ tìm một căn hộ gần trung tâm, mà tìm một không gian sống thực thụ. Họ đang dịch chuyển từ Tây (nơi đã bão hòa) sang Nam (nơi còn quỹ đất đẹp, quy hoạch đồng bộ) để tìm kiếm các sản phẩm có pháp lý minh bạch và giá trị tăng trưởng bền vững.
Khoảng trống tỷ USD và cơ hội của "người tiên phong"
Thị trường khu Nam đang ở trong giai đoạn "dồn nén", chờ đợi một dự án mang tính biểu tượng, có triết lý kiến trúc riêng, chất lượng xây dựng thật và đủ tầm vóc để dẫn dắt thị trường. Đây không còn là cuộc chơi của số đông, mà là cuộc chơi của những nhà phát triển có tiềm lực tài chính mạnh, tầm nhìn dài hạn và sự thấu hiểu sâu sắc "khẩu vị" của giới tinh hoa.
Giới chuyên gia nhận định, chủ đầu tư nào tiên phong "lấp đầy" khoảng trống này sẽ nắm trọn cơ hội vàng. Họ không chỉ đơn thuần là bán được hàng với tỷ lệ hấp thụ cao, mà quan trọng hơn, họ sẽ định vị thương hiệu và dẫn dắt, thiết lập một chuẩn sống tinh hoa mới cho toàn bộ cửa ngõ phía Nam Thủ đô.
Từ một vùng đất từng được xem là "tiềm năng bị bỏ ngỏ", khu Nam Hà Nội đang dần chuyển mình với nhiều tín hiệu tích cực về hạ tầng, quy hoạch và chất lượng môi trường sống. Sự cộng hưởng của những yếu tố này đang giúp khu vực trở thành một điểm đến đáng chú ý của bất động sản hạng sang, cao cấp trên bản đồ bất động sản Hà Nội trong thời gian tới.