Giao dịch sụt giảm
Cầm 5,2 tỷ đồng trong tay, anh Trần Văn Minh (quê Nam Định) nghĩ rằng mình có thể mua được 1 căn nhà riêng tầm 35 - 40 m² ở trong ngõ rộng rãi. Nhưng sau nhiều ngày đi tìm, anh Minh thất vọng vì số tiền đó chỉ có thể mua được 1 căn nhà 30 m² nằm sâu trong ngõ hẹp (dưới 2 mét).
" Cách đây khoảng 2 - 3 năm, bạn tôi mua 1 căn nhà 30 m² trong ngõ ô tô tránh giá khoảng 2,8 - 3 tỷ đồng. Nhưng giờ tôi cầm hơn 5 tỷ đồng mà không mua nổi nhà ngõ ô tô. Tôi thật sự bất ngờ vì giá nhà đất tăng quá nhanh ", anh Minh than.
Cũng theo anh Minh, nếu 5,2 tỷ đồng mà phải ở nhà trong ngõ hẹp lại sâu tít tắp thì anh chọn mua 1 căn chung cư bình dân diện tích khoảng 90 m², có điều kiện sống tốt hơn rất nhiều.
" Giá nhà đắt như vậy, theo tôi thà gửi tiết kiệm, rồi lấy tiền lãi đi thuê nhà ở còn hơn mua 1 căn nhà mà chật hẹp lại không có không gian sống như vậy ", anh Minh bày tỏ.
Thực tế, theo khảo sát có thể thấy những tháng đầu năm nay, nhiều khách hàng đã không còn mặn mà với phân khúc nhà đất thổ cư. Minh chứng rõ nhất là lượng giao dịch sụt giảm rất mạnh.
Khách "quay xe" vì giá nhà quá cao. (Ảnh minh họa: Minh Đức).
Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu Thị trường và Am hiểu Khách hàng One Mount Group, trong quý I/2025, Hà Nội ghi nhận khoảng 18.300 giao dịch bất động sản, giảm 14% so với cùng kỳ năm 2024.
Nguyên nhân chủ yếu đến từ sự sụt giảm mạnh của phân khúc đất thổ cư, đặc biệt tại các khu vực nội thành như Hoàng Mai, Gia Lâm, Đống Đa, Long Biên...
Điển hình, ghi nhận trong tháng 3, thị trường bất động sản thổ cư tại quận Hoàng Mai tiếp đà suy giảm, khi lượng giao dịch giảm 26% so với tháng trước. So với cùng kỳ năm 2024, mức giảm còn sâu hơn, lên tới 40%.
Tương tự, thị trường thổ cư tại quận Đống Đa trong tháng 3 cũng chứng kiến sự sụt giảm mạnh. Đây là quận có mức giảm lớn nhất trong số các quận nội thành Hà Nội, với lượng giao dịch giảm tới 70% so với tháng trước.
Tuy giao dịch sụt giảm nhưng theo One Housing, giá đất thổ cư ở nhiều quận, huyện vùng ven như Long Biên, Gia Lâm lại tăng hơn 30% so cùng kỳ.
Khảo sát trên một số trang mua bán bất động sản cũng cho thấy, giá nhà đất thổ cư hiện tại đã tăng 30 - 40% chỉ sau 1 năm.
Cụ thể, hiện mặt bằng giá nhà đất tại quận Long Biên dao động 100-135 triệu đồng mỗi m² (tùy vị trí và hiện trạng nhà), tăng khoảng 30-40% sau 1 năm. Đơn cử một căn nhà rộng 52 m², ngõ ô tô vào được đang được rao 6,2 tỷ đồng, tương đương khoảng 125 triệu đồng/m².
Thậm chí nhiều nhà trong ngõ nhỏ tại quận Nam Từ Liêm, Hà Đông...ô tô không vào tận nơi, được chào bán 200-250 triệu đồng/m², tùy diện tích, đặc điểm khu đất và hiện trạng bàn giao.
So với đầu năm ngoái, giá này tăng hơn 30%, khoảng 9-15 tỷ đồng cho diện tích 40-60 m². Mức này ngang với giá một số căn nhà mặt phố trong cùng khu vực.
Anh Đỗ Hòa Biên, một môi giới chuyên phân khúc đất thổ cư nội đô, đánh giá đây là giai đoạn mà người mua và người bán vẫn đang “giằng co”, chờ đợi những tín hiệu rõ ràng hơn từ thị trường.
“ Khó khăn lớn nhất khiến các giao dịch chưa thể thành công là do người mua có tâm lý muốn giữ tiền, chờ bất động sản giảm thêm ", anh Biên nhận định.
Cũng theo anh Biên, nhiều khách hàng thấy giá tăng quá cao, nhưng không tương xứng với giá trị thật, nên nhiều người đã "quay xe" chuyển sang mua chung cư để ở hoặc đi ở thuê, dành tiền tiết kiệm hoặc đầu tư đất ở các tỉnh ven Hà Nội.
Giá đạt đỉnh, nhà đất thổ cư bị chê đắt
Lý giải về sự sụt giảm mạnh của các giao dịch nhà đất thổ cư, theo chuyên gia của One Mount Group, dù giao dịch giảm mạnh, mặt bằng giá bất động sản thổ cư tại Hà Nội vẫn duy trì ở mức cao (dao động từ 4 - 5 tỷ đồng). Con số này vượt khả năng chi trả của người mua ở thực.
Trong bối cảnh thu nhập chưa theo kịp đà tăng giá, phần lớn khách hàng có xu hướng hoãn kế hoạch mua nhà hoặc tìm kiếm cơ hội ở các khu vực xa hơn.
Nhiều nhà trong ngõ nhỏ nhưng giá cao ngất ngưởng. (Ảnh: Minh Đức).
Bên cạnh đó, khi thấy mức giá đã neo ở ngưỡng quá cao, nhiều nhà đầu tư bắt đầu dịch chuyển dòng vốn đầu tư.
Thay vì tiếp tục rót vốn vào thị trường nội đô với mức giá cao và thanh khoản thấp, nhiều nhà đầu tư đã chuyển hướng sang các tỉnh lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh...để đón đầu thông tin về quy hoạch và sáp nhập hành chính.
Ngoài ra, nhiều nhà đầu tư cũng dè dặt trước những biến động kinh tế, họ chưa muốn xuống tiền ngay, có tâm lý chờ đợi giá giảm.
Đồng quan điểm về sự dịch chuyển dòng vốn của các nhà đầu tư, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản SGO Homes cũng nhận định, thị trường Hà Nội đã có dấu hiệu đi ngang và giảm nhẹ trong hai tháng cuối năm 2024. Từ thời điểm đó, cũng đã xuất hiện xu hướng nhà đầu tư tìm kiếm cơ hội bên ngoài Hà Nội.
“ Giá bất động sản ở Hà Nội quá cao khiến nhà đầu tư rút khỏi thị trường, chuyển hướng tìm kiếm ở các khu vực lân cận. Quan điểm của họ giờ là tích lũy quỹ đất vùng ven thay vì ‘lướt sóng’ ngắn hạn. Họ muốn đón đầu sự phát triển khi hạ tầng được hoàn thiện, nhất là tại các khu công nghiệp. Trong đó, yếu tố pháp lý được xem là then chốt ”, ông Chung nhấn mạnh.
Ông Đinh Minh Tuấn, chuyên gia bất động sản cũng cho biết, giá rao bán bất động sản bình quân tại Hà Nội đã tăng đáng kể ở hầu hết phân khúc. Sự điều chỉnh về giá bán dẫn đến lượng giao dịch cũng bắt đầu sụt giảm và xu hướng này có thể tiếp tục diễn biến đi ngang trong cả năm nay.
" Mức giá tăng mạnh trong suốt 2 năm dẫn đến vượt khả năng chi trả của những người mua ở thực, thậm chí các nhà đầu tư cũng bắt đầu thận trọng hơn. Bên cạnh đó, sau giai đoạn tăng "nóng", tâm lý chờ đợi điều chỉnh từ người mua cũng một phần lớn ảnh hưởng tới giao dịch giai đoạn này, người mua nhà ở thật thì chưa có sản phẩm phù hợp, nhà đầu tư thì ra hàng và chờ đợi ", ông Tuấn cho hay.
Ông Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho rằng, nguyên nhân khiến nhiều khách hàng "quay xe" với nhà đất thổ cư do mức giá của phân khúc này hiện đã đạt đỉnh.
Theo ông, thời gian qua tất cả phân khúc bất động sản Hà Nội đều tăng giá mạnh, trong đó có nhà đất thổ cư. Cụ thể, giá nhà đất thổ cư Hà Nội cũng ghi nhận tình trạng tăng giá mạnh tương tự vào cuối năm 2021. Đến giữa năm 2022, khi thị trường khó khăn, giá loại hình này có giảm nhưng không "thấm" gì so với mức tăng.
" Hiện giá nhà tại Hà Nội đã đạt đỉnh, nếu muốn mua thì người mua cần cân nhắc rất kỹ. Để tránh lạc vào "ma trận" giá bán tại Hà Nội hiện nay, người mua nên chọn đơn vị uy tín để tham khảo. Đồng thời, người mua nên bỏ thời gian để nghiên cứu kỹ mức giá bán của các căn nhà tương tự trong cùng một khu vực ", ông Đính đưa ra lời khuyên.